【正文】 ecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 第一章 概 論 一、項目名稱： XX現代廣場項目 二、項目地點：位于 **市 **區(qū)建設廣場西南角 項目東面：臨 主干道南京路 項目南面： 靠城市主干道長江路 工程西面： 西接南山小區(qū) 項目北面： 臨桂花一村住宅小區(qū) 三、區(qū)域特點： 自然條件：場地北高南低，高差約二十余米，地塊西北部有一較大面積原始生態(tài)山林，植被茂盛，品種繁多，地表具有豐富的自然景觀條件，樹木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地。 現代廣場建設規(guī)模 用途 層數 建筑面積（㎡） 備注 第一期工程 ㎡ 1 現代商業(yè)廣場 商場 主體 5 層 局部 7 層 ㎡ 2 地下車庫 車庫 1 層 ㎡ 車位 105個 第二期工程 1 青少年活動中心 科教 6 層 ㎡ 2 錦繡花園 住宅 高層 26 層 小高層 12層 ㎡ 第三期工程 科教 ㎡ 總計 五、可行性研究范圍：本可研只對第一期工程和第二期工程進行分析。 2021年城市化水平達到 42%，2021 年達到 50%， 2020 年達到 60%。 (1)、從基本情況看 ①、投資繼續(xù)了高位運行態(tài)勢。 ③、新開工項目規(guī)模 提高。今年以來，開發(fā)市場的亮點不再集中在住宅 ,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。計劃總投資達 億元，同比增長 %。從一季度 的調查樣本顯示， XX 市房地產景氣指數處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸等八大行業(yè)中處在第一位。 ① .征地拆遷影響：中央強調不允許占用一畝基本農田。因此，對正在建設中的項目不會受到大的沖擊。一是銷售下降。 (4)、趨勢判斷 隨著國土資源的日益緊缺以及政府相關限制土地報批報建相關法規(guī)的頒布，對于房地產市場情況的變化趨勢，可總結出以下幾點： ①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強勁。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口 97 萬。全省個人購房消費貸款余額比年初增長 29%，高于去年同期增長速度 個百分點。項目一定時期的壟斷性和地塊特質稀缺性是銷售率的有利保障。 (2).高架橋橫跨南京路，使本項目與建設廣場空間延伸受到限制。 (6).產品優(yōu)勢：項目規(guī)劃及建設規(guī)模在荷塘區(qū)屬領先。 XX 區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內現有的零售商場面積約 萬平米，占零售商場總體量約 %；現有專業(yè)市場面積4500平米，占現有專業(yè)市場總體量的 %，在租在售零售專業(yè)市場面積 ，占全市在租在售專業(yè)市場總體量 %。截止 6 月底，全省汽車消費貸款余款比年初增長 140%，成為金融機構新的信貸增長點。加快城鎮(zhèn)化進程是建設全面小康社會的重要措施。如銀苑和明珠房地產的小區(qū)空置超過 1 萬多平方米就屬這類情況。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗。 ② .立項規(guī)劃影響：堅決剎住各種形象工程，停止建設大廣場、高爾夫球場 、行政辦公樓、培訓中心、會展中心、大學城等項目，加大規(guī)劃審批力度，嚴格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。他關系到人民生活水平的提高 ，支撐經濟的快速增長，無疑是一個需要大力發(fā)展的產業(yè)。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營業(yè)用房價格上漲 %。 ⑥、上億元規(guī)模項目企業(yè)增多。自籌資金和其他資金占房地產開發(fā)資金來源的 74%，說明了 XX市房地產開發(fā)進入了依靠企業(yè)自身力量和市場力量進行發(fā)展的階段。從 15月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資 4 個億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責任公司及外商投資分別完成 億和 億，占總量的 36%和 11%。但從去年央行 121號文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項目停止審批，到銀行收縮對房地產項目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項政策調控措施的出臺，形成對房地產行業(yè)的整體壓力。到 2021年，實現對現有城鎮(zhèn)體系格局的初步調整；到 2021 年，城鎮(zhèn)體系空間結構初步形成網絡狀結構。 ②、青少年活動中心為 6層，局部 5層，一二層層高 m，三四層層高為 m，建筑面積為 m2。 商業(yè)價值： 地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞 —— 建設廣場，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價值較高。第Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti phFormat .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on. Par agr aphFor mat. 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Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 三期工程未列入本可研范圍。 項目所在地城市化進程規(guī)劃情況 本項目選址所在地的 XX區(qū)，將形成以長江路為主軸的兩翼枝狀發(fā)展結構；建設向陽路、新星路、東環(huán)北路和北環(huán)路，并加強片區(qū)的次干路、支路網建設；在向陽廣場即長江路兩廂，按城市次中心規(guī)模形成組團中心，增強綜合服務，該地區(qū)為中高等強度開發(fā)。今年 15月， XX 市房地產開發(fā)完成 億元，同比增長 %，增速有減緩，同比下降 個百分點。前 5 月，累計 26家開發(fā)企業(yè)有新項目上馬，計劃投資規(guī)模達 ，大大超過去年同期 23家開發(fā)企業(yè)，計劃投資 億元的規(guī)模。而優(yōu)質寫字樓、和大型商鋪的長遠投資價值往往更高 ,故持續(xù)走強。由浙江XX 實業(yè)有限公司投資 3 億元興建的“中國城商業(yè)廣場”完成進度八成，預訂成績頗佳； XX 集團投資 ；而上?！?XX花園” 帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風格溶入了 XX 新城。其中企業(yè)家信心指數 160點，預計二季度將保持這個水平；房地產企業(yè)景氣指數 150點，預計二季度提高到 160點。上收縣級以下土地審批權限。 ③ .資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。截止 5 月底， XX 市商品房銷售面積 萬平方米，下降29%，喜的是預售面積成倍增長，累計預售面積 ，同比增長 倍；二是空置上升。當前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉變。大量農村人口向城鎮(zhèn)轉移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會不斷創(chuàng)造新的住房需求。 三、 區(qū)域市場分析 XX區(qū)處于 XX 市區(qū)的東北地帶，地價較中心地區(qū)低。 (2).交通優(yōu)勢：本項目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。據城市規(guī)劃，該高架橋有望在 2021年拆除。 (5).政策優(yōu)勢：本項目經 XX政府辦公會議初步定位為本區(qū)重點項目（已經開始申報市重點項目），并由區(qū)政府組織成立項目協(xié)調小組，協(xié)助相關手續(xù)的辦理和理順有關部門關系，為項目順利建設護航?？梢灶A計在未來的兩年內 XX 區(qū)的商品住宅競爭將成為整個城市板塊競爭的又一沸點。 ④、啟動汽車消費將促 進住房消費。 ②、加快城鎮(zhèn)化進程將創(chuàng)造新的住房需求。空置的面積大多是去年末竣工，今年開始現 房銷售的房屋，由于沒有實際預售，銷售周期拉長，因此時點數體現的空置率上升。 5 月底到位資金中，國內貸款雖只占 24％，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預售商品房中的個人住房按揭、自籌資金中關聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占 房地產開發(fā)投資的比重超過五成。一是征 土Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. Line