【正文】 流中心 。 ②、非國有投資依然強勁。增長 ,比重由上年 %提高到 %；寫字樓施工面積 萬平方米，增長 %，比重由上年 %提高到 %。 (2)、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在 XX 市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重 %。 從 XX 市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看， XX 市房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款的依賴程度不小。只要轉(zhuǎn)變消費觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨螅M一步擴大住房消費完全可以實現(xiàn)。在以西湖花 園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規(guī)模樓盤紛紛異軍突起，一般分布在長江路兩廂臨街。 Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci。相應的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為主且價格差異不是很大。 XX 省統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料表明，城鎮(zhèn)有 %的居民對現(xiàn)有 住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費占城鎮(zhèn)居民消費支出的第二位， %的居民有購房意向。開發(fā)項目資本金比率由20%提高 35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許 預售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過貸款人月收入的 50%，限制對購買第二套房的貸款，對購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。從中看出 ，大部分被調(diào)查的企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)上半年運行形勢持樂觀態(tài)度。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動。仍高于全省平均水平 11個百分點，位居 **、 **之后第三位。 六、項目估算總投資額：人民幣 ，其中土地費用 2604 萬元，工程費用 萬元，電梯設備費 750 萬元，相關(guān)報建費用 萬元，其他費用 ，不可預見費用 萬元。一棟26 層，一棟 12層，首層為架空層，設作停車位。 未來幾年發(fā)展趨勢 近 6年， XX 市房地 產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。在當年到位的 億元中，國家預算內(nèi)資金及外商直接投資實現(xiàn)零的突破，分別為 400 萬元和 2500 萬元；國內(nèi)貸款 億元，增長 24%；自籌資金 ，增長 %；其他資金來源 億元，增 長 %，其中定金及預收款增長 %。其一是 商品房銷售價格上漲 %，其中普通住宅上漲 %，豪華住宅上漲 %；其二是私有住房交易上漲 %；其三是房屋租賃價格上漲%。一是征 土Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti phFormat .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts (2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. 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Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 地補償費用 3 個月內(nèi)支付率 100%；二是征地補償清欠無拖欠情況；三是涉及征地拆遷補償?shù)男旁L辦結(jié)率 %?？罩玫拿娣e大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn) 房銷售的房屋，由于沒有實際預售，銷售周期拉長，因此時點數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。 ④、啟動汽車消費將促 進住房消費。 (5).政策優(yōu)勢：本項目經(jīng) XX政府辦公會議初步定位為本區(qū)重點項目（已經(jīng)開始申報市重點項目），并由區(qū)政府組織成立項目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門關(guān)系，為項目順利建設護航。 (2).交通優(yōu)勢：本項目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會不斷創(chuàng)造新的住房需求。截止 5 月底， XX 市商品房銷售面積 萬平方米，下降29%，喜的是預售面積成倍增長，累計預售面積 ，同比增長 倍；二是空置上升。上收縣級以下土地審批權(quán)限。由浙江XX 實業(yè)有限公司投資 3 億元興建的“中國城商業(yè)廣場”完成進度八成，預訂成績頗佳； XX 集團投資 ；而上?！?XX花園” 帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風格溶入了 XX 新城。前 5 月，累計 26家開發(fā)企業(yè)有新項目上馬，計劃投資規(guī)模達 ，大大超過去年同期 23家開發(fā)企業(yè)，計劃投資 億元的規(guī)模。 項目所在地城市化進程規(guī)劃情況 本項目選址所在地的 XX區(qū)，將形成以長江路為主軸的兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；建設向陽路、新星路、東環(huán)北路和北環(huán)路，并加強片區(qū)的次干路、支路網(wǎng)建設；在向陽廣場即長江路兩廂，按城市次中心規(guī)模形成組團中心，增強綜合服務，該地區(qū)為中高等強度開發(fā)。 商業(yè)價值： 地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞 —— 建設廣場，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價值較高。到 2021年，實現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到 2021 年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡狀結(jié)構(gòu)。從 15月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資 4 個億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責任公司及外商投資分別完成 億和 億，占總量的 36%和 11%。 ⑥、上億元規(guī)模項目企業(yè)增多。他關(guān)系到人民生活水平的提高 ，支撐經(jīng)濟的快速增長，無疑是一個需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗。加快城鎮(zhèn)化進程是建設全面小康社會的重要措施。 XX 區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的零售商場面積約 萬平米，占零售商場總體量約 %；現(xiàn)有專業(yè)市場面積4500平米，占現(xiàn)有專業(yè)市場總體量的 %，在租在售零售專業(yè)市場面積 ，占全市在租在售專業(yè)市場總體量 %。 (2).高架橋橫跨南京路，使本項目與建設廣場空間延伸受到限制。全省個人購房消費貸款余額比年初增長 29%，高于去年同期增長速度 個百分點。 (4)、趨勢判斷 隨著國土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報批報建相關(guān)法規(guī)的頒布，對于房地產(chǎn)市場情況的變化趨勢，可總結(jié)出以下幾點： ①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強勁。因此，對正在建設中的項目不會受到大的沖擊。從一季度 的調(diào)查樣本顯示， XX 市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。今年以來，開發(fā)市場的亮點不再集中在住宅 ,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。 (1)、從基本情況看 ①、投資繼續(xù)了高位運行態(tài)勢。 現(xiàn)代廣場建設規(guī)模 用途 層數(shù) 建筑面積（㎡） 備注 第一期工程 ㎡ 1 現(xiàn)代商業(yè)廣場 商場 主體 5 層 局部 7 層 ㎡ 2 地下車庫 車庫 1 層 ㎡ 車位 105個 第二期工程 1 青少年活動中心 科教 6 層 ㎡ 2 錦繡花園 住宅 高層 26 層 小高層 12層 ㎡ 第三期工程 科教 ㎡ 總計 五、可行性研究范圍：本可研只對第一期工程和第二期工程進行分析。 三期工程：為青少年科普綜合大樓，建筑面積為 m2。在國家宏觀調(diào)控加強的大環(huán)境下， XX房地產(chǎn)市場未來幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。 ⑤、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入高潮。 ⑧、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢。目前 XX市開發(fā)項目中暫時末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。樂觀的是今年 XX市以住宅開發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，同比下降 %，緩沖下半年空置壓力。隨著汽車走進老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。 劣勢： (1).保險公司和中國銀 行位于項目南北兩端，造成一定程度的視覺障礙，有損項目整體形象。 四、 項目利弊分析 優(yōu)勢 ： Sel ect i on. 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