【正文】 流中心 。 ②、非國(guó)有投資依然強(qiáng)勁。增長(zhǎng) ,比重由上年 %提高到 %；寫字樓施工面積 萬平方米，增長(zhǎng) %，比重由上年 %提高到 %。 (2)、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在 XX 市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重 %。 從 XX 市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看， XX 市房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行貸款的依賴程度不小。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?，進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全可以實(shí)現(xiàn)。在以西湖花 園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規(guī)模樓盤紛紛異軍突起，一般分布在長(zhǎng)江路兩廂臨街。 Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為主且價(jià)格差異不是很大。 XX 省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，城鎮(zhèn)有 %的居民對(duì)現(xiàn)有 住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位， %的居民有購房意向。開發(fā)項(xiàng)目資本金比率由20%提高 35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許 預(yù)售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過貸款人月收入的 50%，限制對(duì)購買第二套房的貸款，對(duì)購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。從中看出 ，大部分被調(diào)查的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢(shì)持樂觀態(tài)度。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。仍高于全省平均水平 11個(gè)百分點(diǎn)，位居 **、 **之后第三位。 六、項(xiàng)目估算總投資額：人民幣 ，其中土地費(fèi)用 2604 萬元，工程費(fèi)用 萬元，電梯設(shè)備費(fèi) 750 萬元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)用 萬元，其他費(fèi)用 ，不可預(yù)見費(fèi)用 萬元。一棟26 層，一棟 12層，首層為架空層，設(shè)作停車位。 未來幾年發(fā)展趨勢(shì) 近 6年， XX 市房地 產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。在當(dāng)年到位的 億元中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金及外商直接投資實(shí)現(xiàn)零的突破，分別為 400 萬元和 2500 萬元；國(guó)內(nèi)貸款 億元，增長(zhǎng) 24%；自籌資金 ，增長(zhǎng) %；其他資金來源 億元，增 長(zhǎng) %，其中定金及預(yù)收款增長(zhǎng) %。其一是 商品房銷售價(jià)格上漲 %，其中普通住宅上漲 %，豪華住宅上漲 %；其二是私有住房交易上漲 %；其三是房屋租賃價(jià)格上漲%。一是征 土Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti phFormat .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts (2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPoint sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoints( 2)Selecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPocti .Li neSpaci ngLi nesToPoints( 2) Selecti on. Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aa hF 地補(bǔ)償費(fèi)用 3 個(gè)月內(nèi)支付率 100%；二是征地補(bǔ)償清欠無拖欠情況；三是涉及征地拆遷補(bǔ)償?shù)男旁L辦結(jié)率 %?？罩玫拿娣e大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn) 房銷售的房屋，由于沒有實(shí)際預(yù)售，銷售周期拉長(zhǎng)，因此時(shí)點(diǎn)數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。 ④、啟動(dòng)汽車消費(fèi)將促 進(jìn)住房消費(fèi)。 (5).政策優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目經(jīng) XX政府辦公會(huì)議初步定位為本區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目（已經(jīng)開始申報(bào)市重點(diǎn)項(xiàng)目），并由區(qū)政府組織成立項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門關(guān)系，為項(xiàng)目順利建設(shè)護(hù)航。 (2).交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長(zhǎng)將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。截止 5 月底， XX 市商品房銷售面積 萬平方米，下降29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長(zhǎng)，累計(jì)預(yù)售面積 ，同比增長(zhǎng) 倍；二是空置上升。上收縣級(jí)以下土地審批權(quán)限。由浙江XX 實(shí)業(yè)有限公司投資 3 億元興建的“中國(guó)城商業(yè)廣場(chǎng)”完成進(jìn)度八成，預(yù)訂成績(jī)頗佳； XX 集團(tuán)投資 ；而上?！?XX花園” 帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風(fēng)格溶入了 XX 新城。前 5 月，累計(jì) 26家開發(fā)企業(yè)有新項(xiàng)目上馬，計(jì)劃投資規(guī)模達(dá) ，大大超過去年同期 23家開發(fā)企業(yè)，計(jì)劃投資 億元的規(guī)模。 項(xiàng)目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況 本項(xiàng)目選址所在地的 XX區(qū)，將形成以長(zhǎng)江路為主軸的兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；建設(shè)向陽路、新星路、東環(huán)北路和北環(huán)路，并加強(qiáng)片區(qū)的次干路、支路網(wǎng)建設(shè)；在向陽廣場(chǎng)即長(zhǎng)江路兩廂，按城市次中心規(guī)模形成組團(tuán)中心，增強(qiáng)綜合服務(wù)，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開發(fā)。 商業(yè)價(jià)值： 地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞 —— 建設(shè)廣場(chǎng)，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價(jià)值較高。到 2021年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到 2021 年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。從 15月的情況看，私營(yíng)開發(fā)企業(yè)完成投資 4 個(gè)億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成 億和 億，占總量的 36%和 11%。 ⑥、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。他關(guān)系到人民生活水平的提高 ，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，無疑是一個(gè)需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。面對(duì)銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場(chǎng)需求也面臨考驗(yàn)。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。 XX 區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的零售商場(chǎng)面積約 萬平米，占零售商場(chǎng)總體量約 %；現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)面積4500平米，占現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)總體量的 %，在租在售零售專業(yè)市場(chǎng)面積 ，占全市在租在售專業(yè)市場(chǎng)總體量 %。 (2).高架橋橫跨南京路，使本項(xiàng)目與建設(shè)廣場(chǎng)空間延伸受到限制。全省個(gè)人購房消費(fèi)貸款余額比年初增長(zhǎng) 29%，高于去年同期增長(zhǎng)速度 個(gè)百分點(diǎn)。 (4)、趨勢(shì)判斷 隨著國(guó)土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報(bào)批報(bào)建相關(guān)法規(guī)的頒布，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化趨勢(shì)，可總結(jié)出以下幾點(diǎn)： ①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。因此，對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。從一季度 的調(diào)查樣本顯示， XX 市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。今年以來，開發(fā)市場(chǎng)的亮點(diǎn)不再集中在住宅 ,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長(zhǎng)期的投資發(fā)展。 (1)、從基本情況看 ①、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 現(xiàn)代廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模 用途 層數(shù) 建筑面積（㎡） 備注 第一期工程 ㎡ 1 現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng) 商場(chǎng) 主體 5 層 局部 7 層 ㎡ 2 地下車庫 車庫 1 層 ㎡ 車位 105個(gè) 第二期工程 1 青少年活動(dòng)中心 科教 6 層 ㎡ 2 錦繡花園 住宅 高層 26 層 小高層 12層 ㎡ 第三期工程 科教 ㎡ 總計(jì) 五、可行性研究范圍：本可研只對(duì)第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。 三期工程：為青少年科普綜合大樓，建筑面積為 m2。在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下， XX房地產(chǎn)市場(chǎng)未來幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。 ⑤、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高潮。 ⑧、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢(shì)。目前 XX市開發(fā)項(xiàng)目中暫時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。樂觀的是今年 XX市以住宅開發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，同比下降 %，緩沖下半年空置壓力。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。 劣勢(shì)： (1).保險(xiǎn)公司和中國(guó)銀 行位于項(xiàng)目南北兩端，造成一定程度的視覺障礙，有損項(xiàng)目整體形象。 四、 項(xiàng)目利弊分析 優(yōu)勢(shì) ： Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. Paragra aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoction. Par agr aphFor m Selecti maaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint selecti mat .LineSpaci