【正文】 設(shè)施都不能滿足現(xiàn)階段市場(chǎng)需求。 21 各物業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn) 酒 店 ： 高星級(jí)酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所空缺的產(chǎn)品。 四、威脅分析（ Threat） 市場(chǎng)同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)激烈 提升品質(zhì)，差異性的產(chǎn)品定位，獨(dú)特、概念性產(chǎn)品的問世 分析結(jié)論 綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)， 本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地理位置優(yōu)越，推廣中 應(yīng)充分利用這一點(diǎn)，著力渲染。主要以剝離高星級(jí)酒店盈利較差配套服務(wù)，在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)加強(qiáng)核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價(jià)比來吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務(wù)及旅行人群，但面臨運(yùn)營(yíng)模式易復(fù)制及介入門檻低等問題，整體目標(biāo)群較廣。 大型高檔百貨賣場(chǎng)具有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間： 是區(qū)域市場(chǎng)較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨(dú)有商品來吸引客戶，但該類物業(yè)對(duì)立地，路網(wǎng)及運(yùn)營(yíng)等有較高要求，且多在區(qū)域內(nèi)核心建筑 中出現(xiàn)，整體目標(biāo)群相對(duì)較廣。一站式消費(fèi)體驗(yàn)，彰顯尊貴。為中高層人士提供一個(gè)休閑、度假的居住場(chǎng)所。 立體室內(nèi)步行街讓 XX 廣場(chǎng)內(nèi)部變的更精彩繽紛、處處驚喜。 第六主題 :金街商鋪 打造黃金地段，設(shè)計(jì)理念、規(guī)劃方針，為整個(gè)區(qū)域功能完善起著補(bǔ)充促進(jìn)的協(xié)調(diào)作用，成就財(cái)富新亮點(diǎn)。小區(qū)籃球場(chǎng)，會(huì)所等配套設(shè)施完善。商務(wù)公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的酒店式物業(yè)管理概念，集商住、酒店、會(huì)所等多種功能于一體。 第十主題（特色主題） : 威尼斯水上世界 /水岸休閑廣場(chǎng) 項(xiàng)目將打造一座屬于淮河的水上東方威尼斯，建筑參考意大利亞平寧半島的風(fēng)格而建兼具米蘭，兼具米蘭都靈等地的時(shí)尚元素，沿河濱區(qū)域提供威尼斯水城的開放水 域元素，包括：景觀噴泉 /水幕電影 /水景游憩區(qū) /威尼斯造景等，期望創(chuàng)造一個(gè)新型都會(huì)作休閑空間。（項(xiàng)目估算中不含 威尼斯水上世界 /水岸休閑廣場(chǎng)及延安路觀光橋中的各項(xiàng)費(fèi)用） 分批開發(fā) 分期銷售 、滾動(dòng)式作業(yè) 。 (見下表 )。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本分析。 目前進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)定價(jià)相對(duì)保守，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大。 但另一方面，從總體來看，區(qū)域各物業(yè)供應(yīng)總量都比較大。 以上這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境和機(jī)遇 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)： 與本案相同檔次的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 項(xiàng) 目的黃金地段優(yōu)勢(shì) 公司的資金優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景比較好 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小 本項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)、合作模式新穎、土地開發(fā)使用費(fèi)用相對(duì)合理、享受政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策，在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)控制，即可獲得預(yù)期投資收益。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過程中，銷售工作是直接面對(duì)市場(chǎng)的，故該項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將主要體現(xiàn)在銷售收入的變化。 三、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 項(xiàng)目 金額 備注銷售總收入 自持產(chǎn)業(yè)總成本 自持五星酒店及部分商鋪項(xiàng)目總成本 項(xiàng)目毛利潤(rùn) 應(yīng)繳稅費(fèi) 按銷售收入的 10% 計(jì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 項(xiàng)目利潤(rùn)率 根據(jù)上表顯示，可以得出 項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)約為 萬(wàn)元，項(xiàng)目利潤(rùn)率 % 40 第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 建造成本 銷售費(fèi)用（按銷售收入3%計(jì)） 應(yīng)繳稅費(fèi)（按銷售收入10%計(jì)） 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 IC=6%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 序號(hào) 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 根據(jù)上面項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表，可以得出 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元，大于零，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上的可行性。（含政府出資合作的土地成本 億元） 序號(hào) 工程項(xiàng)目 單價(jià)（元/ M 2 ） 工程量( M 2 ) 金額( 萬(wàn)元) 備注一 工程費(fèi)用 1 場(chǎng)地平整 2 商業(yè)綜合體建筑費(fèi) 含外立面幕墻3 商業(yè)綜合體裝修費(fèi) 4 風(fēng)情步行街建筑費(fèi) 5 金街商鋪建筑費(fèi) 6 六A 智能社區(qū)建筑費(fèi) 7 六A 智能社區(qū)裝修費(fèi) 8 S O H O 建筑費(fèi) 9 S O H O 裝修費(fèi) 10 國(guó)際公寓建筑費(fèi) 11 國(guó)際公寓裝修費(fèi) 12 歐式山莊企業(yè)會(huì)館建筑費(fèi) 13 歐式山莊企業(yè)會(huì)館裝修費(fèi) 14 機(jī)電安裝費(fèi) 15 地下停車庫(kù) 16 區(qū)間道路廣場(chǎng)( 按3 5 % ) 17 綠化景觀工程( 按3 5 % ) 18 變電站 19 備用發(fā)電機(jī) 20 消防寬帶及其他 二 其他費(fèi)用 1 監(jiān)理驗(yàn)收資料備案費(fèi) 2 方案設(shè)計(jì)費(fèi) 3 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 4 建設(shè)配套費(fèi) 可減免5 開發(fā)建設(shè)單位管理費(fèi)用 6 物業(yè)專項(xiàng)資金 7 市場(chǎng)宣傳費(fèi) 三 不可估算費(fèi) 四 土地出讓金 五 建設(shè)期貸款利息 按1 0 %六 投入資本金利息 按1 0 %建設(shè)投資總計(jì) ( 一+ 二) * 5 %按1 0 億貸款3 年期按1 0 億投資滿3 年收回商 業(yè) 建 設(shè) 工 程 投 資 估 算 表( 一) * 5 %( 一) * 4 %( 一) * 3 . 5 % 36 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 從 2021 年 5 月至 2021 年 9 月全面完成，項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 4 年。 整體規(guī)劃。內(nèi)部提供辦公、會(huì)議室、健身娛樂室等。亦有部分由物業(yè)公司進(jìn)行出租管理的所謂酒店式公寓，更是無(wú)法達(dá)到商務(wù)公寓的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和租售情況。同時(shí)采用了多層建筑圍合方式以及小高層建筑加大幢距的手法，形成了住宅建筑的半公半綠化空間，綠化布局合理。全方位滿足了市場(chǎng)文化個(gè)性的需求。并且融合典雅時(shí)尚﹐由四個(gè)主題、風(fēng) 格不同的步行街組成，四大主題區(qū)分各個(gè)不同的內(nèi)容串聯(lián)整合，室內(nèi)戶外、地下層至地上層，不同空間，既獨(dú)立成街，又相互貫通成為一體。純正美式奧萊商業(yè)氛圍，形成一個(gè)超大型、完備立體商業(yè)空間。所以一個(gè)擁有大空間、高檔次、有完善服務(wù)、大面積方便停車的購(gòu)物環(huán)境勢(shì)在必行。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟(jì)型酒店沒有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟(jì)型酒店一并分析。主要以完善的硬件設(shè)施及服務(wù)和高端市場(chǎng)形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級(jí)雇員等高端客戶，但面臨市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)過大及不確定因素多等問題，整體目標(biāo)群體較窄。 22 第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢(shì)分析（ Strength） 項(xiàng)目地理位 置優(yōu)越： XX 淮上區(qū) 交通環(huán)境優(yōu)越 開發(fā)商資金實(shí)力和品牌效應(yīng) 項(xiàng)目花費(fèi)時(shí)間做足前期準(zhǔn)備工作 項(xiàng)目運(yùn)作群體的專業(yè)背景 二、劣勢(shì)分析（ Weakness） 項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛尚且不足 可在銷售推廣過程中，通過項(xiàng)目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備推進(jìn)預(yù)期銷售金額的同時(shí)，拉動(dòng)地緣塊的商業(yè)氛圍 高端品牌消 費(fèi) 在 XX 業(yè)界認(rèn)知度有待提升 推廣過程中著重品牌樹立，使得消費(fèi)群達(dá)到認(rèn)知、共識(shí)，特別是在熱銷階段著力樹立品牌意識(shí) 三、機(jī)會(huì)分析（ Opportunity） 政府政策扶持 CBD 商業(yè)地帶的 打造 ，對(duì)周邊區(qū)域有良好的發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展前景看好 XX 房產(chǎn)市場(chǎng)自 2021 年整體回暖 “兩淮一蚌”戰(zhàn)略及“ 促進(jìn)中部地區(qū)崛起和鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā) 23 展的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略”促進(jìn) XX 及安徽其它城市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。 品質(zhì)化： 新型的商務(wù)氛圍和 土地價(jià)值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為企業(yè)總經(jīng)理，公務(wù)人士以及商貿(mào)類商務(wù)人員。綜上所述，看似很難再有發(fā)展空間，其實(shí)并不然，百貨大樓把自己定位在中檔比較客觀，而 新世紀(jì)及百大購(gòu)物中心將自身定位在高檔，其實(shí)和國(guó)際品牌的購(gòu)物中心相比只能算是中檔水平， XX 真正的國(guó)際品牌以及品牌折扣在市場(chǎng)基本還處于空白。 蚌端口市出于其地理位置的考慮，提出“南拓北進(jìn)”的發(fā)展策略。 13 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對(duì)商業(yè)街區(qū)及其輻射區(qū)域住宅、酒店、公寓等其它市場(chǎng)物業(yè)狀況加以分析。 12 商業(yè)業(yè)態(tài)的消費(fèi)主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實(shí)現(xiàn)。 多點(diǎn)： 中心城區(qū)的沿線集中，現(xiàn)已形成多個(gè)規(guī)?；?、低密度、低容積率型的社區(qū)，淮上區(qū)在未來將形成規(guī)劃化大片特色商業(yè)區(qū)。城市綜合體在發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為打造新城的主要建筑形態(tài)。 10 商住樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實(shí)際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費(fèi)比較低，優(yōu)良的性價(jià)比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。 8 小結(jié)： 該項(xiàng)目所處地段是城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地，并且即將成為城市的副中心。 (3) 周邊規(guī)劃： 政府對(duì)區(qū)域的規(guī)劃為新城商務(wù) 區(qū)，已有數(shù)家商業(yè)團(tuán)隊(duì)入駐該區(qū)域。如何服務(wù)于這類人群，滿足他們的需求，是決 定項(xiàng)目是否能夠獲得更大利潤(rùn)空間的關(guān)鍵因素。 （ B ） 交通：項(xiàng)目北至雙墩路，南至淮上大道，緊鄰淮河，東西兩側(cè)分別為 XX 市兩條主干道延安路和解放路，擁有極佳的地理位置優(yōu)勢(shì)，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性強(qiáng)。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 (3) 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 此地塊為商業(yè)一級(jí)，較高的地緣價(jià)值決定了區(qū)域物業(yè)處于中高檔。 預(yù)期規(guī)劃的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎(chǔ)，但周邊環(huán)境的復(fù)雜及自然景觀資源的匱乏又使得物業(yè)面臨一定程度的上缺陷。 發(fā)達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)有利于各種物業(yè)的發(fā)展。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及城市綜合體開發(fā)環(huán)境的把握，是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。第四代商務(wù)樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎(chǔ)上有較大拔高，并在目標(biāo)客戶上主要針對(duì)中高端企業(yè)和客戶的需求。 11 三、市場(chǎng)展望 —— 城市發(fā)展崛起推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入“快車道” 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)。 第四代城市綜合體成未來供應(yīng)市場(chǎng)主流。 XX 國(guó)際品牌帶領(lǐng)的國(guó)內(nèi)