【正文】 提高。 三、本項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)分析 哈爾濱市多年來(lái)一直是對(duì)俄貿(mào)易的中國(guó)境內(nèi)最大的集散地和物流中心，有著優(yōu)良的地理位置，經(jīng)貿(mào)傳統(tǒng)和便捷的交通運(yùn)輸，以及多年積累的對(duì)俄經(jīng)貿(mào)的經(jīng)驗(yàn)，還有歷史上多年民間交流，哈爾濱歷史上眾多的俄國(guó)僑民居住的文化積累，還有哈爾濱是我國(guó)熟悉俄語(yǔ)人數(shù)眾多的大市場(chǎng)等諸多條件，都使哈爾濱的對(duì)俄貿(mào)易具有得天獨(dú)厚的條件。 哈爾濱市 2021 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，調(diào)整行政區(qū)劃，將松花江北的松北新區(qū)和呼蘭縣，改變?yōu)楣枮I市的松北區(qū)和呼蘭區(qū)兩個(gè)新的北岸市區(qū)。在此區(qū)位建設(shè)東北亞國(guó)際商貿(mào)城，便于生產(chǎn)基地與銷(xiāo)售集散地的緊密聯(lián)系。松北新區(qū) 規(guī)劃城市建設(shè)用地 120 平方公里，人口 100 萬(wàn)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃 在東北亞國(guó)際商貿(mào)城建設(shè)選址的 劃場(chǎng)地中 （其中建筑用地面積 萬(wàn)平方米，市政道路用地 萬(wàn) 平方米） ，按照一次性整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，根據(jù)使用功能和分步實(shí)施的具體要求，劃分為 A、 B、 C、 D 四個(gè)功能分區(qū)，使之相互獨(dú)立，又能合成為一個(gè)整體，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)。項(xiàng)目的分期建設(shè)情況如下表： 項(xiàng)目分期建設(shè)指標(biāo)情況 項(xiàng)目分期 用地面積（萬(wàn) m2） 建筑面積（萬(wàn) m2） 備注 一期工程 地上 萬(wàn)平方米， 地下 萬(wàn)平方米 二期工程 地上 萬(wàn)平方米， 地下 萬(wàn)平方米 三期工程 地上 萬(wàn)平方米， 地下 萬(wàn)平方米 四期工程 地上 萬(wàn)平方米， 地下 萬(wàn)平方米 合計(jì) 項(xiàng)目總體規(guī)劃的四期工程，其建筑物類(lèi)型大體上可分為商服、住宅 、綜合辦公樓三 類(lèi)建筑物，具體指標(biāo)為： （ 1） 、商服類(lèi)建筑物 m2 可 行 性 研 究 報(bào) 告 28 （ 2） 、住宅類(lèi)建筑物 m2 （ 3）、綜合辦公樓 m2 （ 4） 、合 計(jì) m2 在整體規(guī)劃中，除主要建筑物外，還規(guī)劃有道路、廣場(chǎng)、綠化工程和給排水、供電、供暖、燃?xì)?、電視、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等公用工程的建設(shè)內(nèi)容。 （ 4）組織城市空間與自然要素相互滲透、造就健康的生 態(tài)環(huán)境，尋求現(xiàn)代化城市與歷史文脈的契合。 ●管理與服務(wù)功能。 功能分區(qū) 規(guī)劃十四路將商貿(mào)城分為南北兩部分，北部的一、二兩期工程劃分成三個(gè)功能區(qū)，分別為建材商場(chǎng)區(qū)，物流中心和可 行 性 研 究 報(bào) 告 31 大超市、五金交電商場(chǎng)及綜合管理區(qū)。在高級(jí)公寓區(qū)和藥材、果菜商場(chǎng)區(qū)之間為步行商場(chǎng)區(qū)，區(qū)內(nèi)有服裝商場(chǎng)和黃金珠寶商場(chǎng)。藥材和果菜商場(chǎng)區(qū)內(nèi)布置六樓建筑，其中 4 層的藥材商場(chǎng) 2 棟、 3 層的藥材商場(chǎng)一棟、 3 層的藥材商場(chǎng)綜合樓一棟、 3 層的果菜市場(chǎng)兩棟。商業(yè)步行街南起規(guī)劃十五路，北至中心廣場(chǎng)，是? S?型，塑造場(chǎng)所空間，提供休閑活動(dòng)舞臺(tái)。設(shè)置停車(chē)場(chǎng)一處，呈長(zhǎng)條形布置在用地的北側(cè)，綠化隔離帶的南側(cè)，停車(chē)場(chǎng)設(shè)置 63 個(gè)泊位。 １、商貿(mào)辦公區(qū) 二期工程中心商貿(mào)辦公區(qū)是一期工程使用功能的續(xù)建部分。 二期工程在綜合辦公樓的南側(cè)建一棟四層的大型超市，其占地面積為 ， 總建筑面積 6萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積 萬(wàn)平方米 ，地下 建筑面積 萬(wàn)平方米 。這部分功能包括社會(huì)職能和企業(yè)職能為雙重功能。 三期工程由兩部分組成。其主要經(jīng)營(yíng)黃金珠寶、工藝美術(shù)、地方特色產(chǎn)品、其他高檔精品。 綜合批發(fā)區(qū) 四期工程由與規(guī)則十五路平行的東西向規(guī)劃路分割為南北兩個(gè)區(qū)域。為了突出該建筑在整個(gè)項(xiàng)目中的特色，在建筑設(shè)計(jì)上采用中國(guó)古典天井式商場(chǎng)結(jié)構(gòu)與現(xiàn)代化外觀造形相結(jié)合，將構(gòu)成東北亞國(guó)際商貿(mào)場(chǎng)的建筑特色。 可 行 性 研 究 報(bào) 告 42 第五章 公用工程 松北區(qū)的市政管網(wǎng)設(shè)施為商貿(mào)城提供了穩(wěn)定的水 、氣、熱的供應(yīng)；商貿(mào)城的排水采用分流制，并排入市政下水干線。同時(shí)按規(guī)范要求設(shè)置消防電梯。消防用水同時(shí)接入市政供水管道可向消防水池快速補(bǔ)水。 消防水量正常經(jīng)營(yíng)時(shí)不用，不計(jì)入正常用水量中。 本項(xiàng)目生活排水主要設(shè)備選用隔油處理機(jī)一套。建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 187。計(jì)算負(fù)荷如下： ⑴ A、 B、 C、 D區(qū) 計(jì)算負(fù)荷： 設(shè)備總安裝容量： 30760kW 有功功率： 18456kW 無(wú)功功率： 8938kvar(補(bǔ)償 4904kvar) 視在功率： 20506kVA 需要系數(shù) : 補(bǔ)償后功率因數(shù)為： 一、 二級(jí)負(fù)荷按照總負(fù)荷 10%計(jì)算， 2050Kw。 ： 對(duì)于二類(lèi)防雷建筑物為防直擊雷，在屋頂女兒墻及屋面明設(shè)避雷帶，避雷帶在屋面形成不大于 10X10米網(wǎng)格；為防側(cè)擊雷，建筑物在 45 米以上每層建筑物圈梁外層兩根鋼筋與避雷引下線可靠連接。 可 行 性 研 究 報(bào) 告 50 四、采暖、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié) 高檔住宅區(qū)內(nèi)采暖形式為地?zé)岬蜏毓┡┡w制為連續(xù)采暖，熱源為市政熱網(wǎng)。對(duì)于高層建筑物，在電纜井、水暖井內(nèi)各敷設(shè)一條 40X4 鍍鋅扁鋼，隔層將各種金屬管道、金屬支架全面連接一次，保證建筑物內(nèi)正常不帶電金屬等電位。 照明、防雷、接地及等電位聯(lián)結(jié) 照明 高層建筑物及大中型商場(chǎng)設(shè)置工作照明、應(yīng)急照明、疏散知識(shí)照明、立面裝飾照明；商場(chǎng)中設(shè)置值班照明；重要庫(kù)房還設(shè)置警衛(wèi)照明。 變配電系統(tǒng) 1 負(fù)荷級(jí)別 該項(xiàng)目中大型商場(chǎng)、一類(lèi)高層建筑消防用電負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷，二類(lèi)高層建筑消防用電負(fù)荷及大型商場(chǎng)、一類(lèi)高層建筑中生活供水、采暖、電梯等用電負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷，其余均可 行 性 研 究 報(bào) 告 47 為三級(jí)負(fù)荷。住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 187。各棟單體建筑的生活污水經(jīng)化糞池 后匯入小區(qū)污可 行 性 研 究 報(bào) 告 46 水干線；廚房排水經(jīng)隔油池初處理后排入小區(qū)排水干線。 主要消防水設(shè)備表 名 稱 規(guī)格型號(hào) 單位 備 注 消防栓箱 φ 65φ 1925 套 噴淋頭 φ 20 套 消防穩(wěn)壓罐 V=9m3 臺(tái) 消防泵 XB05/30125Ⅱ /Ⅰ 臺(tái) 一開(kāi)一備 消防泵 XB08/40150D/4 臺(tái) 一開(kāi)一備 消防泵 X08/20100D/4 臺(tái) 一開(kāi)一備 污水泵 臺(tái) 水流指示器 φ 125 個(gè) 主要消防防排煙設(shè)備 名 稱 規(guī)格型號(hào) 單 位 備 注 離心風(fēng)機(jī) 臺(tái) 離心風(fēng)機(jī) 4688D 臺(tái) 防火閥 φ 600 個(gè) 百葉風(fēng)口 530 330 只 百葉風(fēng)口 630 420 只 軸流排煙風(fēng)機(jī) φ 600 臺(tái) 合計(jì) 二、 給排水工程 1 給水 給水由建筑物邊緣市政給水管道供水，出水壓力 4kg/m2，可保證項(xiàng)目生活用水。 在各樓層內(nèi)均設(shè)有 35處消防栓。 防火分區(qū) 商貿(mào)城工程每層最大防火分區(qū)不超過(guò) 4000m2，均設(shè)有煙感器及自動(dòng)噴淋等滅火設(shè)施，并設(shè)有防排煙樓梯間。 室內(nèi)裝修 住宅廚房和衛(wèi)生間墻面采用擠花瓷磚飾面，地面鋪 300 300 防滑地磚；進(jìn)戶門(mén)為防盜門(mén)，樓梯走廊內(nèi)設(shè)電子感應(yīng)燈，單元門(mén)為防盜門(mén)，樓梯走廊內(nèi)設(shè)電子感應(yīng)燈，單元門(mén)設(shè)電子防盜門(mén)，居室門(mén)均為實(shí)木門(mén)，窗均為單框雙玻塑鋼窗。 四期工程建設(shè)的旅游購(gòu)物中心與 C 區(qū)的步行街購(gòu)物觀光游覽區(qū)相鄰近。 三期工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 名稱 單位 數(shù)量 備注 用地面積 平方米 227800 總建筑面積 平方米 353000 其中 地上 建筑面積 平方米 317700 地下 建筑面積 平方米 35300 建筑密度 % 36 容積率 綠地率 % 34 七、四期工程總平面布置 四期工程位于整個(gè)場(chǎng)區(qū)的南部東側(cè)為 D區(qū)，其使用功能為綜合批發(fā)和旅游購(gòu)物區(qū)。 東北板塊至東南板塊中建設(shè)一條由北向南的 S 型步行街。 二期工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 名稱 單位 數(shù)量 備注 用地面積 平方米 153300 總建筑面積 平方米 290600 其中 地上 建筑面積 平方米 258700 地下 建筑面積 平方米 31900 建筑密度 % 36 容積率 綠地率 % 34 六、三期工程總平面布置 三期工程位于整個(gè)場(chǎng)區(qū)的南部西側(cè)為 C 區(qū)。這部分功能是物流 中心，承擔(dān)東北亞國(guó)際商貿(mào)城的物流可 行 性 研 究 報(bào) 告 37 輸出與輸入，確保項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)物暢其流。 該建筑由于面向哈黑公路轉(zhuǎn)盤(pán)道，為與市區(qū)整體布局相適應(yīng)，設(shè)計(jì)成一個(gè)圓弧形的建筑群體。 二期工程由兩部分組成。 一期商貿(mào)區(qū)對(duì)外聯(lián)系，在西寧路上安排一個(gè)主入口，一個(gè)貨運(yùn)入口；在哈肇公路上安排一個(gè)臨時(shí)入口和一個(gè)臨時(shí)貨運(yùn)入口 ?？? 行 性 研 究 報(bào) 告 33 干道呈? L?型，寬 9 米，南起規(guī)劃十五路，穿越南區(qū)和規(guī)劃十四路后向西與西寧路相連，干道既把商貿(mào)城的功能區(qū)有效的分割開(kāi)來(lái)，又把建材批發(fā)區(qū)等功能區(qū)有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)。以上五區(qū)布局，各自形成相對(duì)獨(dú)立的空間，但彼此又有有機(jī)的聯(lián)系。西面是高級(jí)公寓區(qū)，北臨規(guī)劃十四路，西靠西寧路。商貿(mào)城不僅是松北新區(qū)重要的商品批發(fā)銷(xiāo)售區(qū)，同時(shí)也為消費(fèi)者、園區(qū)職工及周邊居民提供了優(yōu)秀的休息和娛樂(lè)場(chǎng)所。 本項(xiàng)目建在哈市交通的北大門(mén)處，是 黑龍江省北部交通的樞紐區(qū)域，本項(xiàng)目建成后，又增加了巨大的貨物流量，因此，本項(xiàng)目的物流中心功能非常重要，不僅要吞吐自身的物流。 （ 2）體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃理念，充分滿足客戶經(jīng)商、工作、生活、休閑娛樂(lè)等各方面的需求。冬季不能進(jìn)行建設(shè)施工的實(shí)際情況，基本上每期工程都按一年的施工期安排進(jìn)度，每期工程大體上進(jìn)行一個(gè)功能區(qū)的建設(shè)。商貿(mào)城用地南面是居民生活區(qū)。 本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地處哈大、哈黑、哈綏、哈伊、哈肇公路交匯處（大耿家轉(zhuǎn)盤(pán)道），交通十分便利，是黑龍江省北部 40 多個(gè)市（縣）及俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)的重要窗口的物流中心。同時(shí)，哈市松北區(qū)和呼蘭區(qū)多年以來(lái)，已形成對(duì)俄貿(mào)易的輕工、服裝紡織等產(chǎn)品的哈市加工區(qū)。哈爾濱市的年度進(jìn)出口總額約占當(dāng)年度生產(chǎn)總值的 %。為適應(yīng)入世要求，俄調(diào)整了一系列法律法規(guī)和稅收制度。中國(guó)貨不僅面臨著土耳其、韓國(guó)、越南、印度及海灣國(guó)家同檔次商品的競(jìng)爭(zhēng)，而且受到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家高檔商品和俄羅斯本地中低檔商品的兩面夾擊。對(duì)于這種歷史形成的特殊貿(mào)易運(yùn)作方式，中俄兩國(guó)政府曾多次協(xié)商，但至今未找到妥善的解決辦法。此外，在對(duì)彼得堡、加里寧格勒、葉卡捷琳堡、赤塔、新西伯利亞、伊爾庫(kù)茨克、哈巴羅夫斯克、羅斯托夫及烏克蘭的基輔、敖德薩等原蘇聯(lián)國(guó)家和地區(qū)都有相當(dāng)規(guī)模的中國(guó)商品批發(fā)市場(chǎng)，形成了一個(gè)以莫斯科為中心的覆蓋大半個(gè)歐洲和中亞的中國(guó)商品分銷(xiāo)中心。 俄羅 斯大規(guī)模私有化的結(jié)果不僅造就了一批億萬(wàn)富翁，而且造就了一批人數(shù) 龐大 的新俄羅斯人，即人均年收入在6000 美元，約占俄人口 15%的中產(chǎn)階層。 按照中俄兩國(guó)提出的目標(biāo)，到 2021 年力爭(zhēng)使雙邊貿(mào)易額達(dá)到 600 億美元至 800 億美元。 俄羅斯自中國(guó)進(jìn)口的主要商品為 機(jī)電產(chǎn)品、紡織品及原可 行 性 研 究 報(bào) 告 17 機(jī)電產(chǎn)品46%紡織品9%原料和賤金屬8%其它37%機(jī)電產(chǎn)品紡織品原料和賤金屬其它料和金屬制品， 2021 年進(jìn)口額分別為 億美元、 億美元和 億美元，增長(zhǎng) %、 %和 %，合計(jì)占俄羅斯自中國(guó)進(jìn)口總額的 %，這些產(chǎn)品在俄羅斯進(jìn)口市場(chǎng)中分別占有 %、 %和 %的份額。由此導(dǎo)致中國(guó)對(duì)俄羅斯逆差不斷減少，雙邊貿(mào)易趨于平衡。 據(jù)俄羅斯海關(guān)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)， 2021 年中俄雙邊貿(mào)易額為 億美元，增長(zhǎng) %。 合作區(qū)目前已形成對(duì)外建市場(chǎng)、對(duì)內(nèi)建基地，建設(shè)面向俄羅斯市場(chǎng)的大通道格局，享受省政府給予的省內(nèi)一切優(yōu)惠政策。并把俄遠(yuǎn)東與西伯利亞地區(qū)確定為雙方合作的重點(diǎn)地區(qū)。中國(guó)哈爾濱國(guó)際經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)（簡(jiǎn)稱‘哈洽會(huì)’）成為全國(guó)對(duì)俄經(jīng)貿(mào)的中心。哈市總體發(fā)展建設(shè)規(guī)劃確定，在深入掌握對(duì)俄經(jīng)貿(mào)互補(bǔ)的市場(chǎng)需求，培育和發(fā)展優(yōu)勢(shì)行業(yè)，對(duì)俄出口加工形成企業(yè)集群，和全國(guó)的對(duì)俄貿(mào)易的物流、商流、資金流、信息流的集散 中心，全面實(shí)現(xiàn)省政府提出對(duì)俄經(jīng)貿(mào)科技合作戰(zhàn)略升級(jí)的部署。擬 建設(shè)對(duì)俄經(jīng)貿(mào)科技合作核心區(qū)，為形成對(duì)俄經(jīng)貿(mào)科 技合作的資金、技術(shù)、人才、政策集聚優(yōu)勢(shì)提供前提和保障。近年來(lái)，隨著兩國(guó)戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系的平穩(wěn)推進(jìn)和睦鄰友好條約的簽署，雙邊貿(mào)易關(guān)系取得穩(wěn)步發(fā)展。其余資金申請(qǐng)銀行貸款。 一次性總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，按 A、 B、 C、 D四個(gè)區(qū)域分步實(shí)施建設(shè)。 第十一章 投資估算及資金籌措 .......................... 62 一、項(xiàng)目投資估算及依據(jù) ..............................