【正文】 本項(xiàng)目建設(shè)。廢水項(xiàng)目施工期間污水主要為生活污水和施工產(chǎn)生的污水。廢氣主要是廚房排放的煙氣和小汽車(chē)排放的汽車(chē)尾氣。如夜間確需施工則需向當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門(mén)辦理相關(guān)的手續(xù)。噪聲治理建筑物下水采用環(huán)保消音材料；變配電箱設(shè)施與綜合樓分離設(shè)置；入戶門(mén)采用防盜隔音門(mén)；窗戶采用環(huán)保雙層中空玻璃；項(xiàng)目區(qū)內(nèi)車(chē)輛限速及禁止鳴笛標(biāo)志、減速帶安裝。嚴(yán)格按照施工圖組織設(shè)計(jì)中的質(zhì)量、進(jìn)度要求執(zhí)行，高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，按優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)好本項(xiàng)目。建筑物頂設(shè)防雷保護(hù)裝置。滿足防火規(guī)范要求。（二）電氣專(zhuān)業(yè)防火強(qiáng)電消防本工程為二類(lèi)建筑，因此，本建筑用電負(fù)荷按其性質(zhì)可分為:二級(jí)負(fù)荷：二類(lèi)建筑的消防設(shè)備（加壓送風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志等）；生活泵房。消防弱電本工程在綜合樓內(nèi)設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，在消防電梯前室、消防電梯機(jī)房等處設(shè)置感煙探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕及消防電話，在疏散樓梯間及消防電梯前室設(shè)有報(bào)警裝置。在消防泵房、消防電梯機(jī)房等處均裝設(shè)火警專(zhuān)用電話分機(jī)，手動(dòng)報(bào)警按鈕處均設(shè)有消防電話插孔。3室內(nèi)消防水系統(tǒng)（1）建筑物內(nèi)均要求設(shè)置室內(nèi)消防水管道和消火栓設(shè)施。（5）消火栓箱內(nèi)消防水泵啟動(dòng)按鈕直接啟動(dòng)消防泵房?jī)?nèi)消防水泵設(shè)備。管道材料消防水管采用熱浸鍍鋅鋼管；DN≥100mm采用溝槽式剛性接頭連接；DN＜100mm采用螺紋連接。消防區(qū)域報(bào)警控制器設(shè)在弱電間值班室。消防控制室并設(shè)置專(zhuān)用火警外線電話，此外還設(shè)有消防廣播，消防控制室在有火災(zāi)緊急情況時(shí)，可把平時(shí)作為背景音樂(lè)的廣播切換成緊急廣播。建筑物的窗戶、玻璃、屋頂及外墻都應(yīng)采用符合節(jié)能保溫的新型建筑材料，以利節(jié)能。在工程中盡可能選用節(jié)能用電設(shè)備，以提高用電效率，采用節(jié)能燈等。另外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)也將采用太陽(yáng)能草地?zé)艉吐窡?，與普通燈具交替使用，起到輔助照明的作用。坐式大便器采用一次沖洗水量為6L的節(jié)水型產(chǎn)品。由該公司設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的工程實(shí)施和管理。由物業(yè)公司成立業(yè)主物業(yè)部，下設(shè)綜合服務(wù)組、保潔管理組、設(shè)備組、警衛(wèi)組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理工作。業(yè)主物業(yè)部物業(yè)定員20人，設(shè)保安人員、專(zhuān)業(yè)維護(hù)人員、衛(wèi)生清潔人員。招標(biāo)方式采用公開(kāi)招標(biāo)的方式。分以下幾個(gè)階段進(jìn)行：可行性研究及項(xiàng)目前期工作階段：主要包括編制可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目評(píng)估等項(xiàng)目前期工作，2個(gè)月完成。第十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為兩年。新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)估算投資(萬(wàn)元)所占比例(%)1設(shè)備購(gòu)置費(fèi)2建筑費(fèi)13000523安裝工程費(fèi)125054運(yùn)雜費(fèi)5土地征用費(fèi)7250296勘察設(shè)計(jì)費(fèi)26027建設(shè)單位管理費(fèi)13018工程監(jiān)理費(fèi)125059驗(yàn)收鑒定費(fèi)130110基本預(yù)備費(fèi)1250511建設(shè)期利息合計(jì)3598100二、新增固定資產(chǎn)投資估算說(shuō)明基本預(yù)備費(fèi)按建筑費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其它工程費(fèi)之和的8%計(jì)算。設(shè)備采購(gòu)要對(duì)投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)、加工制造能力、報(bào)價(jià)、交貨期限和方式、安裝調(diào)試、保修、人員培訓(xùn)等各方面條件進(jìn)行全面比較，選擇最優(yōu)的供貨廠家。招標(biāo)范圍本工程招標(biāo)主要包括勘察設(shè)計(jì)、工程施工及設(shè)備材料采購(gòu)。二、人力資源配置項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)定員19人，包括：總經(jīng)理1人，常務(wù)副總經(jīng)理1人，工程副總經(jīng)理1人，其它工作人員16人。努力實(shí)現(xiàn)從衣食住行、安全、衛(wèi)生、文化等方方面面提供貼心服務(wù)：垃圾專(zhuān)人及時(shí)清運(yùn)，保安24小時(shí)巡查、單元電子對(duì)講防盜系統(tǒng)、全天24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水。（二）水環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo)水環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo)應(yīng)符合以下兩個(gè)基本要求：一是項(xiàng)目區(qū)的整體節(jié)水量應(yīng)能達(dá)到30%，二是各類(lèi)水質(zhì)必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。公用飲水采用自律凈化噴式裝置。民用建筑是能耗的大戶，充分利用太陽(yáng)能，將促進(jìn)我國(guó)建筑節(jié)能工作走上開(kāi)源節(jié)流之路，以創(chuàng)造舒適、環(huán)保的辦公、商務(wù)環(huán)境。屋面系統(tǒng)：屋頂采用加厚保溫層措施，100厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），K≤()戶門(mén)：K≤()與不采暖樓梯間相鄰的隔墻：K≤()不采暖地下室與首層采暖房間相鄰的頂板：K≤()室內(nèi)未采暖房間、吊頂、管井、地溝內(nèi)的采暖管道均采用離心玻璃棉管殼保溫，不燃A級(jí)。本項(xiàng)目圍護(hù)結(jié)構(gòu)按節(jié)能50%設(shè)計(jì)。消防控制室安裝有消防專(zhuān)用電話交換機(jī)，此系統(tǒng)可群呼和點(diǎn)對(duì)點(diǎn)對(duì)講。管材：風(fēng)管采用鍍鋅鋼板，鋼板厚度須滿足相關(guān)規(guī)范要求。其下方應(yīng)增設(shè)噴頭。其中地下車(chē)庫(kù)內(nèi)還配備泡沫或干粉滅火器設(shè)備。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)成環(huán)狀設(shè)置，管徑DN400mm。消防控制室可以對(duì)消火栓泵、加壓送風(fēng)機(jī)等通過(guò)模塊進(jìn)行自動(dòng)控制，還可以在聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)上通過(guò)硬線進(jìn)行手動(dòng)控制，并接收其反饋信號(hào)。設(shè)置應(yīng)急照明的場(chǎng)所：消防控制室、電梯機(jī)房、走廊、樓梯間等；設(shè)置疏散照明的場(chǎng)所：走廊、樓梯間、安全出口等。建筑物內(nèi)裝修材料的選材按《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5022295的要求進(jìn)行。三、消防措施（一）建筑專(zhuān)業(yè)消防設(shè)計(jì)耐火等級(jí)的設(shè)定綜合樓按《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》為二類(lèi)建筑，耐火等級(jí)二級(jí)，地下層耐火等級(jí)一級(jí)。各類(lèi)設(shè)備機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部位設(shè)防護(hù)罩。第七章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生防護(hù)一、勞動(dòng)安全（一）概述本項(xiàng)目在建設(shè)和今后運(yùn)行中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行工作程序并努力改善工作條件和現(xiàn)有環(huán)境，嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)法和采取勞動(dòng)安全保護(hù)措施，以確保項(xiàng)目建設(shè)人員、居民、服務(wù)人員的身體健康，維護(hù)正常的工作、生活秩序。生活污水直接進(jìn)入排水管道經(jīng)化糞池排入排水管網(wǎng)。防治措施有：（1）選用低噪聲設(shè)備和工作方式；（2）可固定的機(jī)械設(shè)備如空壓機(jī)、電鋸等安置在施工場(chǎng)地臨時(shí)房間內(nèi)，降低噪聲對(duì)外環(huán)境的影響，對(duì)振搗棒等強(qiáng)噪聲源周?chē)m當(dāng)封閉等；（3）加強(qiáng)對(duì)施工人員的監(jiān)督和管理，減少不必要的人為噪聲。污水主要是含有機(jī)物的廚房污水和衛(wèi)生間污水，對(duì)環(huán)境無(wú)特殊影響，廢水可經(jīng)排水管及化糞池、隔油池進(jìn)入市政排水管網(wǎng)。施工噪聲來(lái)源于各種施工機(jī)械，如施工常用的挖掘機(jī)、推土機(jī)、運(yùn)輸車(chē)輛、攪拌機(jī)、振動(dòng)棒等運(yùn)轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的噪聲。工程輸配系統(tǒng)采用中低壓兩級(jí)供氣系統(tǒng)，來(lái)自市政的中壓燃?xì)猓ㄟ^(guò)中壓輸氣干管接入本區(qū)各區(qū)中低壓調(diào)壓站，燃?xì)饨?jīng)調(diào)壓站至低壓后直接接入用戶。計(jì)算換熱器換熱面積：F=Q/.△t=7066510/390020=換熱設(shè)備配置同型號(hào)2臺(tái)，單機(jī)運(yùn)行負(fù)荷按75%考慮，單機(jī)組設(shè)備選型參數(shù)：；循環(huán)水量192t/h；循環(huán)水泵225kw；補(bǔ)水泵24kw。樓內(nèi)衛(wèi)生間均設(shè)變壓式排風(fēng)道和排氣扇，通風(fēng)換氣，廚房設(shè)排油煙豎井，預(yù)留排油煙機(jī)出口。管材及保溫材料（1）管材采暖管道管徑＞DN50，采用無(wú)縫鋼管，管徑≤DN50采用焊接鋼管，管徑≤DN32絲扣連接，管徑＞DN32焊接連接。（三）室內(nèi)外設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)室外氣象參數(shù):本設(shè)計(jì)參照采用X區(qū)部分氣象資料。室外各類(lèi)管道材料選擇，按其輸送介質(zhì)種類(lèi)、壓力需求及敷設(shè)條件等確定。項(xiàng)目區(qū)室外主干給水管道呈環(huán)狀管網(wǎng)布置，管徑DN400mm，直埋敷設(shè)。區(qū)塊、地域干線波紋管塊組為：PC(6x162。在項(xiàng)目區(qū)主要出入口、干道交叉口、樓區(qū)道路入口等處設(shè)有攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控及記錄，監(jiān)視器及控制主機(jī)放置在值班室。系統(tǒng)出口電平60~75dB。工程設(shè)置弱電機(jī)房一座作為市政管網(wǎng)接入點(diǎn)。為防雷電電磁脈沖，進(jìn)、出本工程建筑物的正常帶電導(dǎo)體均應(yīng)安裝電涌保護(hù)器（SPD）；為用電人身安全，總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能，屋內(nèi)插座回路均裝設(shè)漏電保護(hù)裝置。在屋頂墻上裝設(shè)Ф12mm鍍鋅圓鋼避雷帶作為接閃器，采用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)四根主鋼筋作為引下線，基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作為接地體。所有房屋內(nèi)照明、照明與插座回路分開(kāi)，廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)及普通插座分別設(shè)置供電回路。電纜由箱變引出后至樓內(nèi)用電的∏接箱，采用樹(shù)干式和放射式供電。設(shè)2臺(tái)300kVA變壓器。（二）編制目的主要是為解決本工程建成后對(duì)電力供配方面的需求，同時(shí)采用新技術(shù)和新設(shè)備，使用電更加安全可靠。防水防潮工程設(shè)計(jì)地下室防水地下室防水等級(jí)為二級(jí)。（四）建筑材料及設(shè)施墻體材料外墻體：370厚燒結(jié)多孔磚內(nèi)隔墻：240厚燒結(jié)多孔磚。（七）主要建設(shè)項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括房屋建筑面積130000平方米，其中住宅面積為120000平方米；商業(yè)建筑面積10000平方米；；綠化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。（二）總平面布置及功能布局本項(xiàng)目場(chǎng)地平坦，項(xiàng)目總用地面積89487平方米，凈用地面積66736平方米，建筑總面積130000平方米（三）交通設(shè)計(jì)出入口距交叉口均大于70米。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案一、編制依據(jù)本項(xiàng)目編制執(zhí)行現(xiàn)行國(guó)家、建設(shè)部建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定。本項(xiàng)目用水由供水總公司統(tǒng)一供給，給水管線接口管徑為DN225，給水可滿足項(xiàng)目需要。圍繞“一市兩區(qū)、三個(gè)組團(tuán)”的全市整體城市規(guī)劃來(lái)規(guī)劃X區(qū)城市建設(shè)，2008年，X區(qū)計(jì)劃投資70億元用于城市建設(shè)，重點(diǎn)要統(tǒng)籌新、舊城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，X區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了從“城鄉(xiāng)一體化”到“依托城市發(fā)展X”到“抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)”的歷史性跨越。該季節(jié)內(nèi)冷空氣活動(dòng)頻繁，多出現(xiàn)雷陣雨并伴有冰雹、大風(fēng)天氣。（一）自然條件X區(qū)屬于溫帶大陸性氣候，主要受西北環(huán)流與極地冷空氣的影響，氣候特征為：春季干旱，夏季溫?zé)?，秋季涼爽，冬季寒冷。（第三組）。（二）場(chǎng)地現(xiàn)狀本項(xiàng)目場(chǎng)地基礎(chǔ)設(shè)施完善，基本達(dá)到七通一平條件。單層的底商最高售價(jià)可達(dá)30000元/平方。2008年，X區(qū)商品房成交均價(jià)為3500元/平方米。（六）舊城區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響X市及X區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，城市凝聚力不斷加強(qiáng)，市場(chǎng)有效需求得以釋放，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)化，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，城區(qū)面積擴(kuò)大，城市規(guī)模及城市人口的增加，商品房銷(xiāo)售額逐年增加。然而，與國(guó)內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市相比，X區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。隨著X區(qū)人民生活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來(lái)X區(qū)務(wù)工經(jīng)商人員還將增多，這樣企業(yè)增加，將產(chǎn)生大量的住宅樓及商務(wù)用房需求。第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與需求分析一、X市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）X房地產(chǎn)發(fā)展及消費(fèi)能力分析X地區(qū)2006年房?jī)r(jià)為平均每2500元/平方米左右，2007年高達(dá)3500元/平方米，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，一路飚升。項(xiàng)目以整體規(guī)劃空間層次多樣，組團(tuán)空間親切宜人、疏密有致的特點(diǎn)，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的生活休閑環(huán)境，引領(lǐng)市場(chǎng)方向，更好地滿足市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的需求，必將會(huì)獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。在此背景下，項(xiàng)目建設(shè)單位經(jīng)過(guò)縝密地市場(chǎng)調(diào)查分析，決定在X區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)X商住小區(qū)項(xiàng)目。X地處有中國(guó)21世紀(jì)能源接續(xù)地之稱(chēng)的X盆地，境內(nèi)和周邊地區(qū)資源富集，尤以優(yōu)質(zhì)煤炭聞名遐邇，石灰?guī)r、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等資源儲(chǔ)量驚人，開(kāi)發(fā)潛力巨大，X農(nóng)畜產(chǎn)品、林果山珍、中藥材久負(fù)盛名，發(fā)展建材工業(yè)和綠色食品產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目的建設(shè)在本地樹(shù)立了極高的品牌度、美譽(yù)度、知名度，它的建成必將成為X城市景觀的又一靚點(diǎn)。效益估算：本項(xiàng)目建設(shè)期為兩年。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。公司現(xiàn)有職工40名，其中大專(zhuān)學(xué)歷以上38名，下設(shè)財(cái)務(wù)部、綜合部、經(jīng)營(yíng)部、項(xiàng)目部、工程部5個(gè)職能部門(mén)，已形成了完整配套的運(yùn)營(yíng)體系，具有較強(qiáng)的投資開(kāi)發(fā)能力和經(jīng)營(yíng)實(shí)力。幾年來(lái)，內(nèi)蒙古XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在社會(huì)各界同仁的關(guān)懷和支持下，在董事長(zhǎng)陳宏繼同志的帶領(lǐng)下，堅(jiān)持以人為本，廣納賢士的用人機(jī)制，不斷吸納了一批管理經(jīng)驗(yàn)豐富，專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)精煉，實(shí)踐能力強(qiáng)勁，工作作風(fēng)過(guò)硬的管理精英并成為公司的中堅(jiān)骨干力量。X以X市建設(shè)中國(guó)能源重化工基地為契機(jī)，利用資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，充分構(gòu)筑絨紡、煤炭、建材、林沙為主的工業(yè)體系，呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展、社會(huì)事業(yè)整體推進(jìn)、結(jié)構(gòu)調(diào)整更加合理、城市功能日趨完善、生態(tài)建設(shè)成效顯著、人與自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力始終保持在自治區(qū)101個(gè)旗縣（區(qū)）前列，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)縣域排名中X區(qū)綜合排名列第25位。項(xiàng)目將建設(shè)為X較大規(guī)模、較高檔次的集住宅、商務(wù)、娛樂(lè)停車(chē)等多功能為一體的城市中心綜合體。結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，方案設(shè)計(jì)堅(jiān)持合理適用原則，合理確定建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)。部分地區(qū)人均收入對(duì)比圖項(xiàng)目呼市包頭X北京天津重慶大連人均可支配（元）12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配入（元）36450396543900052959379173073235982商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）39443365350011352544326975433商品房單套均價(jià)（按120㎡/套計(jì)算）4732804038003360001362240653160323640651960房?jī)r(jià)與年家庭可支配收入比值按現(xiàn)各地區(qū)房?jī)r(jià)與家庭年均可支配收入計(jì)算，X的人均購(gòu)房壓力較小，通過(guò)這一比較，我們可以得到兩方面的信息：X的人均消費(fèi)能力高于其他一般城市；X的房?jī)r(jià)水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。人口密度與人口變動(dòng)大致相同，城鎮(zhèn)人口密度高。（二）開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)分析目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡，表現(xiàn)在非住宅類(lèi)產(chǎn)品與住宅類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)比例失調(diào)，隨著X區(qū)城市化進(jìn)程的加快，城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn)，地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會(huì)有太大調(diào)整，仍然處于相對(duì)繁榮的階段。