【正文】 6工程費用萬元7經(jīng)營資金萬元12008建筑容積率%9固定資產(chǎn)投資萬元10單位建筑面積平均造價元/平方米1415第二章 項目提出的背景及建設(shè)的必要性一、項目提出的背景自我國提出要把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)先抑后揚，于三年前走出低谷，房價開始觸底反彈，2000年開始呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，從競爭實力和投資循環(huán)等多方面看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。項目完成后平均可實現(xiàn)銷售收入34237萬元，%，%。（三）主要建設(shè)指標（計112300㎡，），居住總戶數(shù)1000戶,小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型地下停車場，大型購物超市及門市網(wǎng)點、幼兒園、托兒所以及小區(qū)會所等全面配套設(shè)施。開發(fā)總面積：住宅面積：商業(yè)用房建筑面積：建筑密度：%容積率：（三）項目承辦單位煙臺天府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（四）可行性研究報告編制單位編制單位：煙臺市工業(yè)設(shè)計研究院有限公司資質(zhì)等級：工程咨詢乙級，證書編號：工咨乙1031419001發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會二、可行性研究的依據(jù)項目建設(shè)單位關(guān)于編制本項目可行性研究報告的委托書舊村改造項目規(guī)劃方案國家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關(guān)設(shè)計規(guī)范項目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料三、研究范圍及內(nèi)容項目背景及建設(shè)的必要性市場分析建設(shè)規(guī)模建筑設(shè)計方案環(huán)境保護與節(jié)能項目實施進度安排物業(yè)管理投資估算與資金籌措財務(wù)效益評估不確定性分析四、研究結(jié)論。項目住宅部分將向社會提供約1000套優(yōu)質(zhì)商品住房，將為客戶展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅樓新模式，推動本市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展，緩解市區(qū)住房緊張狀況，滿足當?shù)厝嗣褡》啃枨?，促進國家房改政策的實施，推動國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)驗表明，當國民經(jīng)濟發(fā)展速度在5%至8%時，房地產(chǎn)處于穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)；當國民經(jīng)濟發(fā)展速度大于8%時，房地產(chǎn)開始高速增長。此類小區(qū)的供給結(jié)構(gòu)與市場需求仍不相適應(yīng)，供不應(yīng)求，本項目就是在此基礎(chǔ)上提出的。個人購房比例不斷提高，全國城鎮(zhèn)商品住宅中個人購房比例已超過80%。福山新城區(qū)向北發(fā)展已成規(guī)模，幾個現(xiàn)代化區(qū)域已經(jīng)形成，此地塊正好在新城區(qū)和開發(fā)區(qū)結(jié)合部，路南30米是煙臺市實驗中學(xué)和產(chǎn)業(yè)區(qū)小學(xué)。三、居民認知程度高 本項目所屬開發(fā)商成功開發(fā)富豪花園，獲得了很高的經(jīng)濟效益與社會效益。新穎的造型及合理的建筑結(jié)構(gòu)，面向大部分居民的銷售價位，增加了該項目在市場的競爭力，且本項目如果在04年10月開工，至05年10月完工，可占有三個購房高峰期。二、建設(shè)條件（一）自然條件地理位置煙臺市位于膠東半島中部，地處東經(jīng)119176。23′之間。已開通二十余條國內(nèi)外航線，煙臺港可同世界一百多個國家和地區(qū)直接通航。全年表現(xiàn)為明顯的季風(fēng)性，主導(dǎo)風(fēng)向：冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng)。（4）中砂：—，— 。2001年1月18日正式開通的中國煙臺網(wǎng)上商品交易會，標志著煙臺經(jīng)濟走進國際網(wǎng)絡(luò)，融入全球經(jīng)濟，增強了煙臺與世界各國的合作交流，提高了知名度。排水 該項目統(tǒng)一規(guī)劃雨、污水處理管網(wǎng)。每戶均在起居、主臥室各設(shè)置電視插口一個。三、項目選址方案 本項目位于煙臺市福山區(qū)。 室內(nèi)空間設(shè)計中，本項目將靈活性、合理性放在首位，開間與進深的劃分能為入住者的靈活布局提供多種選擇，而且部分戶型可合并為大套型，適應(yīng)市場需求，屋頂結(jié)合坡頂做成躍層式，上下貫通，充分利用造價，并使頂層室內(nèi)外環(huán)境得到改善，每棟樓的組合平面經(jīng)過精心策劃，做到了充分利用土地，戶型搭配滿足建設(shè)要求，顯示了高超的組合技巧。四、建筑設(shè)計（一）設(shè)計依據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》建筑單位提供的功能分配及設(shè)計要求和基礎(chǔ)資料（二）戶型設(shè)計 戶型為經(jīng)濟適用型，采用先進的設(shè)計思想，將整個住宅分為公共活動區(qū)和私人活動區(qū)，從而使動、靜分離，同時豐富了室內(nèi)空間主體效果，該類型采用大面積臥室、衛(wèi)生間，外露陽臺，可供各種不同的消費群體選擇。 外裝飾：根據(jù)周邊環(huán)境選擇適當色調(diào)的外墻涂料。六、給水、排水設(shè)計（一）用水量估算生活用水量本項目住宅總戶數(shù)為1000戶，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，用水定額為按100升/人/日估算，則生活用水量為：1001000/1000=350立方米/日施用水量35020%=70立方米/日未可見用量按2項之和的10%計算，（350+70）10%=42立方米/日。污水管埋深2米，管徑200毫米。周圍無重污染企業(yè)和污染源，環(huán)境狀況良好，本項目實施后，少量生活垃圾及污水經(jīng)處理后，對環(huán)境無不良影響。生活垃圾生活垃圾實行袋裝化，首先集中到住宅樓區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。其指導(dǎo)思想一是將可綠化的地方都綠化起來，二是強化小區(qū)綠化的功能性，提升綠化檔次，在充分滿足使用需求的基礎(chǔ)上給居民以美的享受。二、節(jié)能措施所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。另外，住宅樓管理機構(gòu)將加強物業(yè)管理，完善各項規(guī)章制度，定期對各類設(shè)備、管道等進行檢查、維修，防止跑，冒、滴漏，減少不必要的浪費。二、各項工作實施進度情況本項目在可研報告審批后，項目建設(shè)單位應(yīng)抓緊項目的初步設(shè)計場地平整等工作，力求在短時間內(nèi)，保質(zhì)保量地完成項目的建設(shè)任務(wù)，本項目預(yù)計從2004年10月開工至2005年10月完工，在2005年12月份竣工驗收，并投入使用。規(guī)范的物業(yè)管理是一個小區(qū)的現(xiàn)代化程度標志之一。掌握物業(yè)的變動和正常使用情況，房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護、保養(yǎng)、管理；保護房屋使用功能完好，并及時準確紀錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動情況等。為顧客提供社會化、專業(yè)化服務(wù)。第十章 投資估算和資金籌措一、投資估算依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。山東省計委、省建委、省土地局、中國人民銀行山東分行魯計投資字【1998】110號“轉(zhuǎn)發(fā)國家計委等四部門《關(guān)于進一步加快經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設(shè)有關(guān)問題的通知》的通知”現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定。（三）預(yù)備費用本項目預(yù)備費用包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、所得稅和債務(wù)等的合理分攤。評估表８ 項目貸款償還期計算表 單位：萬元序號項 目 建 設(shè) 期經(jīng) 營 期第1年 第2年34以此測算銷售收入：多層住宅（總面積27540㎡）（1）27540㎡1780元/㎡＝4902萬元 31233萬元（2）27540㎡1880元/㎡＝5177萬元 33303萬元（3）27540㎡1980元/㎡＝5453萬元 35212萬元（4）27540㎡2080元/㎡＝5728萬元 37200萬元小高層、高層住宅（總面積77960㎡）（1）77960㎡1880元/㎡＝14656萬元（2）77960㎡1980元/㎡＝15436萬元（3）77960㎡2080元/㎡＝16216萬元（4）77960㎡2180元/㎡＝16995萬元商業(yè)用房（總面積46700㎡）（1）46700㎡2500元/㎡＝11675萬元（2）46700㎡2700元/㎡＝12690萬元（3）46700㎡2900元/㎡＝13543萬元 （4）46700㎡3100元/㎡＝14477萬元3項中的（1）（2）（3）（4）加在一起247。如何滿足人們對提高居住質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都在探索和實施。另外，隨著項目的實施，將帶動周圍地區(qū)商業(yè)及餐飲、娛樂、商業(yè)等行業(yè)的進一步發(fā)展，直接、間接地為社會提供更多的就業(yè)機會。因而，敏感性分析針對項目稅后全部投資的內(nèi)部收益率，計算銷售價格上下波動5%、10%、20%和建設(shè)投資上下波動5%、10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標的影響。項目抗風(fēng)險能力較強。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習(xí)慣。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計師比爾。不找借口美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關(guān)鍵。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務(wù)與另一事務(wù)銜接時的空余時間。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖