【正文】 數(shù)：]2．建設用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號（一期）惠府國用（2003）字第13020100012號項目概括2．1研究基礎同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關注。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。該項目已于2002年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設，預計到2005年正式建成投產(chǎn)。1．4南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設在此期間，%，%，%，%，%，%。這些事件對惠州的經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。1989—1993年是惠州市經(jīng)濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟社會各項指標都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實際利用外資年均增長61%，%，%，%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期?；葜菔猩鐣?jīng)濟發(fā)展概況1．1惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展概況◆◆………………………………………………………………………………財務效益估算………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………8．4．2設備安裝工程成本43土建及裝修工程成本8．4建安成本……………………………………………………………………………………………438．2項目開發(fā)組織………………………………………………………………………………………40初步成本分析………………………………………………………………………………………377．4市場容量估算……………………………………………………………………………………………36第七章6．2項目優(yōu)勢………………………………………………………………………………………………3431第六章5．2315．131住宅市場發(fā)展趨勢………………………………………………………………………………商品房供給總量及特點…………………………………………………………………………需求主要指標…………………………………………………………………………………………惠州市商品房需求狀況……………………………………………………………………………2．4．4公共設施配置20……………………………………………………………………………………消防及分區(qū)…………………………………………………………………………………2．3．518總體布局…………………………………………………………………………………2．3．1162．315研究方法…………………………………………………………………………………2．2．214項目參數(shù)…………………………………………………………………………………122．1051．1[原創(chuàng)]**廣場可行性研究報告（規(guī)范研究，全文共賞）[center]目錄第一章惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展概況……………………………………………………………………051．2081．411第二章122．1．1…………………………………………………………………………………研究過程……………………………………………………………………………………………研究目的142．2．3…………………………………………………………………………………162．3．2…………………………………………………………………………………交通組織182．3．6………………………………………………………………………………區(qū)域特點……………………………………………………………………………………………192．4．3道路系統(tǒng)……………………………………………………………………………212．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃223．1223．2需求祈求………………………………………………………………………………………………243．526第四章個案分析………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………459．1項目開發(fā)前景469．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………559．4項目敏感性分析……………………………………………………………………………………57第十章5910．1研究結論5910．2可行性建議……………………………………………………………………………………………本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。項目有關經(jīng)濟技術和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陜西省建筑設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構成依據(jù)，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設委員會公布的惠州市正在建設和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料作為對比。本開發(fā)項目的各項財務分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在?；葜菔械慕?jīng)濟發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項目的最終簽訂。惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達城市和國際大都市香港。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。進入新的世紀，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。1．5惠州市在珠三角的地位和作用正在建設中的中海殼牌南海石化項目將給惠州市經(jīng)濟發(fā)展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動惠州工業(yè)化進程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎性工業(yè)支撐。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。發(fā)用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）用地位置：惠州市江北27號小區(qū)1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號已開發(fā)40%。園林占地：18500平方米2．2研究過程事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。為了達到本初步投資可行性研究的既定目標，惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預算人員、財務分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關的市場資料及城市規(guī)劃資料，結合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價；h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。三是計算機模擬運算?！?***廣場”位于惠州市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀，形成大惠州城市的關鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶?；葜菔?*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為惠州市**經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展公司。總體規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務配套設施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。2．3．4交通組織2．3．5建筑功能2．3．6建筑造型從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。總體布局為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關系，塑造獨特的社區(qū)風貌。區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路?！?．4．4◆體育設施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。2．4．5綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構成。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟開放區(qū)。外貿(mào)進出口總額90億美元，約相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。%，%。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內(nèi)惠州市人均住房面積要達到30－35**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟指標如下：3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求◆一次性投資額度為13萬元。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。3．4．2隨著全省實物分房的終結和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。3．5．2對小區(qū)配套設施要求二00二年，,，二00三年。4．2惠州市商品房市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設部也先后出臺了相應的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一項關系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。（1）加之國家加快房改進程，取消了實物分房，開始實行貨幣分房，商品房的消費日益成為千家萬戶的的大宗消費。（2）目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。地理位置均為一次性開發(fā)完成。銷售情況在銀行按揭上為8成30年。會所銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。規(guī)劃設計合理碧水灣：優(yōu)勢：1）配套