【正文】 大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成40%。6．2項目優(yōu)勢（1）本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技術人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎。（2）**廣場住宅區(qū)的建設目標是建設一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這類項目在惠州的具有相當?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。（3）住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實的陽光房。（4）本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。（5）本項目正南位置為政府擬建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。（6）本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價格的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。（7）本項目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。（8）南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進一步加深，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。6．3項目劣勢（1）因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應；（2）隨著惠州由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；（3）社區(qū)服務相對薄弱。因**廣場分為各個小區(qū)組團開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服務的薄弱。第七章市場容量估算7．1總體定位依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設想，本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：◆**廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設施和軟件服務為發(fā)展商的基本理念?！?*廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想?！?*廣場的賣點在于人文關懷和優(yōu)良服務7．2目標客戶根據(jù)本項目的市場定位，結合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標客戶確定為：惠州市有一定基礎的中高收入家庭，同時包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。這些目標客戶具備如下特征：◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個體私營企業(yè)主◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員◆二次置業(yè)人士7．3銷售價格測算本項目均價定為2300元/平方米，此價格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米。同時調(diào)查表明，在設定類似于**廣場產(chǎn)品后，消費者能夠接近的平均價格為2507元，如下圖。7．4市場容量估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們設定以下指標作為推斷市場容量的基礎，同時統(tǒng)計結果附后。◆近一兩年有購買商品房意向的家庭。調(diào)查結果為17％；◆對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結果為占購買人士的21％；◆接受江北地段。調(diào)查結果占有購房意向家庭的37％；◆能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的。調(diào)查結果占有購房意向家庭的53％。如果以惠州28萬家庭計算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為28萬17％21％＝9996個家庭符合1和3者為28萬17％37％＝17612個家庭符合1和4者為28萬17％53％＝25228個家庭符合上述四個條件者則為28萬17％21％37％53％＝1960個家庭根據(jù)經(jīng)驗，并考慮眾多不定因素，上述結果應進一步修正，＝588個家庭另一方面，按照建設規(guī)劃，**廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。第八章初步成本分析本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟指標、基本技術參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費用、開發(fā)期應繳納之稅費、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費和建安工程造價等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進行了有關的商榷，最后得以確認。本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應的開發(fā)策略。本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機電設備房或管理用房使用，各期公建配套設施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設計單位、發(fā)展商的共同商定后進一步落實。根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標準，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。8．1項目基本裝修標準建筑用料說明：1．屋面平屋面、坡頂蓋。2．墻體外墻磚或高級涂料。3．外門窗低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。4．內(nèi)門窗預留。5．地面做法30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。8．3土地成本本項目土地成本的總額為4000萬元。，單方成本為807元／平方米。8．4建安成本本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設備安裝工程費）總額為28752萬元。按總建筑面積250000平方米進行分攤，單方成本為1150元／平方米。8．5應繳各種稅費本項目應繳各種稅費總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。本項目開發(fā)期應繳納稅費包括：◎土地使用稅◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎配套設施建設費◎設備及消防供電用電負荷費◎供水管、網(wǎng)補償費◎預算定額管理費◎建筑工程監(jiān)理費◎建設工程質(zhì)量監(jiān)督費◎建設工程質(zhì)量監(jiān)督費檢驗費◎建設工程安全監(jiān)督費◎報建費、建筑許可證費◎新型墻體材料保證金◎其它稅、費8．6營業(yè)稅本項目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．7各類配套工程費本項目各類配套工程費為532萬元，／平方米。8．8供水增容費本項目供水增容費為120萬元，／平方米。8．9報建手續(xù)費本項目的報建手續(xù)費為600萬元，單方成本為24元／平方米。8．10不可預見費本項目的不可預見費用為500萬元，單方成本為20元／平方米。8．11投資利息本項目的投資利息為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．12其他費用本項目的其他費用為500萬元，單方成本可分攤20元／平方米。第九章財務效益估算9．1項目開發(fā)前景根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。四周相同類型的項目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。2．周圍環(huán)境**廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。四周有市公安局、國家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點。良好的交通網(wǎng)絡：從西側通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內(nèi)東側、北側分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系?！　?．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場的興旺?！　”緟^(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點地區(qū)。9．2財務效益初步估算　　本項目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機動車室內(nèi)泊車位。由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進行了分攤計算，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分攤?！　】紤]到本項目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設跨期較長，配套設施種類較多，針對本項目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進行本項目開發(fā)的前期可行性研究的財務效益分析時，需要設定一定的條件。現(xiàn)將有關的計算過程表述如下：9．2．1計算設定9．2．1．1價格水平的假定　　依照本項目財務評價的慣例，本報告以進行項目租、售的價格測定時的建議價格作為計算依據(jù)，在進行項目投資估算，租售收入計算，經(jīng)營成本假設等均采用現(xiàn)時的價格水平，并且在整個計算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標的影響?！　”卷椖扛黝惞δ芪飿I(yè)的市場測價結果詳見如下所示：　　　　商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M232300M2）　　　　商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M292100M2）　　　　商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M238500M2）　　　　地下室車庫：1500萬元（1500元／M210000M2）9．2．1．2分階段進行財務效益分析的原則　　由于本項目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對本項目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動開發(fā)的形式進行本次開發(fā)。各個階段的開發(fā)獨立負擔各自的支出與收入，并且，進行獨立的財務效益測算。依據(jù)目前的實際情況，我們設定首期建十層綜合商住樓四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標準網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。9．2．1．3第一階段開發(fā)運作期限的設定　　對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設定為第一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內(nèi)將進行第一階段開發(fā)的前期準備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費用和開發(fā)期稅費等，基本是反映到該期期末進行計算；同樣地在建設期內(nèi)將開始進行第一階段開發(fā)的各項工程建設，各項工程費用將按擬定的工程進度反映在各個核算期期末。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設進度安排施工計劃。暫定本項目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項工程費用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進度，反映在各個核算期的期末。9．2．1．4進行物業(yè)銷售時預計發(fā)生的稅項及費用?。?）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)項目開發(fā)的習慣，在進行物業(yè)銷售時預計須支付的稅項主要有：　　營業(yè)稅金及附加：％計算；　　防洪費：％計算；　　房地產(chǎn)交易管理費：％計算；　　印花稅：％計算；　　其它：％計算?！　∩鲜龊嫌嫗?22萬元；％。本項目銷售稅費一覽表　　銷售稅　　　　?。?280萬元　　營業(yè)稅金：％計算　?。?080萬元　　防洪費：％計算　　%100萬元　　房地產(chǎn)交易管理費：％計算　%