【正文】 大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成40%。6．2項(xiàng)目優(yōu)勢（1）本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。（2）**廣場住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這類項(xiàng)目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏?hào)召力，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。（3）住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實(shí)的陽光房。（4）本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。（5）本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們?cè)谙硎苌畋憷耐瑫r(shí)又可安享生活的悠閑。（6）本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價(jià)格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。（7）本項(xiàng)目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對(duì)一個(gè)小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過樓盤的廣告炒作。（8）南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會(huì)吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。6．3項(xiàng)目劣勢（1）因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)；（2）隨著惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；（3）社區(qū)服務(wù)相對(duì)薄弱。因**廣場分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。第七章市場容量估算7．1總體定位依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：◆**廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念?！?*廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。◆**廣場的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)7．2目標(biāo)客戶根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對(duì)擬在惠州置業(yè)的香港同胞。這些目標(biāo)客戶具備如下特征：◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個(gè)體私營企業(yè)主◆對(duì)居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)◆文化程度較高，對(duì)居住有自己的品味要求◆兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級(jí)雇員◆二次置業(yè)人士7．3銷售價(jià)格測算本項(xiàng)目均價(jià)定為2300元/平方米，此價(jià)格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價(jià)一般為均價(jià)2800元／平方米。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為2507元，如下圖。7．4市場容量估算對(duì)于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。◆近一兩年有購買商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為17％；◆對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的21％；◆接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的37％；◆能夠接受商品房價(jià)格區(qū)間在2000元／平方米以上的。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的53％。如果以惠州28萬家庭計(jì)算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為28萬17％21％＝9996個(gè)家庭符合1和3者為28萬17％37％＝17612個(gè)家庭符合1和4者為28萬17％53％＝25228個(gè)家庭符合上述四個(gè)條件者則為28萬17％21％37％53％＝1960個(gè)家庭根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，＝588個(gè)家庭另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。第八章初步成本分析本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。本二期工程擬分三組、滾動(dòng)式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。8．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)建筑用料說明：1．屋面平屋面、坡頂蓋。2．墻體外墻磚或高級(jí)涂料。3．外門窗低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。4．內(nèi)門窗預(yù)留。5．地面做法30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。8．3土地成本本項(xiàng)目土地成本的總額為4000萬元。，單方成本為807元／平方米。8．4建安成本本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為28752萬元。按總建筑面積250000平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑔畏匠杀緸?150元／平方米。8．5應(yīng)繳各種稅費(fèi)本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：◎土地使用稅◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)◎預(yù)算定額管理費(fèi)◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)◎新型墻體材料保證金◎其它稅、費(fèi)8．6營業(yè)稅本項(xiàng)目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．7各類配套工程費(fèi)本項(xiàng)目各類配套工程費(fèi)為532萬元，／平方米。8．8供水增容費(fèi)本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為120萬元，／平方米。8．9報(bào)建手續(xù)費(fèi)本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為600萬元，單方成本為24元／平方米。8．10不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用為500萬元，單方成本為20元／平方米。8．11投資利息本項(xiàng)目的投資利息為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．12其他費(fèi)用本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為500萬元，單方成本可分?jǐn)?0元／平方米。第九章財(cái)務(wù)效益估算9．1項(xiàng)目開發(fā)前景根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對(duì)平坦。四周相同類型的項(xiàng)目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。2．周圍環(huán)境**廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。四周有市公安局、國家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系?！　?．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場的興旺?！　”緟^(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。9．2財(cái)務(wù)效益初步估算　　本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時(shí)，只對(duì)電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對(duì)如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)??！　】紤]到本項(xiàng)目是一個(gè)大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長，配套設(shè)施種類較多，針對(duì)本項(xiàng)目今后各階段的開發(fā)，將會(huì)存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益分析時(shí)，需要設(shè)定一定的條件?，F(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過程表述如下：9．2．1計(jì)算設(shè)定9．2．1．1價(jià)格水平的假定　　依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價(jià)格測定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計(jì)算，經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，并且在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響?！　”卷?xiàng)目各類功能物業(yè)的市場測價(jià)結(jié)果詳見如下所示：　　　　商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M232300M2）　　　　商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M292100M2）　　　　商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M238500M2）　　　　地下室車庫：1500萬元（1500元／M210000M2）9．2．1．2分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原則　　由于本項(xiàng)目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動(dòng)開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。各個(gè)階段的開發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測算。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。9．2．1．3第一階段開發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定　　對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個(gè)核算期期末。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反映在各個(gè)核算期的期末。9．2．1．4進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用　（1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有：　　營業(yè)稅金及附加：％計(jì)算；　　防洪費(fèi)：％計(jì)算；　　房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計(jì)算；　　印花稅：％計(jì)算；　　其它：％計(jì)算。　　上述合計(jì)為322萬元；％。本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表　　銷售稅　　　　?。?280萬元　　營業(yè)稅金：％計(jì)算　?。?080萬元　　防洪費(fèi)：％計(jì)算　　%100萬元　　房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計(jì)算　%