【正文】 家庭符合1和4者為 28萬17％53％＝25228個家庭符合上述四個條件者則為 28萬17％21％37％53％＝1960個家庭根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，＝588個家庭另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。第八章 初步成本分析本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。本二期工程擬分三組、滾動式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。 本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。8．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)建筑用料說明：1．屋面 平屋面、坡頂蓋。2．墻體 外墻磚或高級涂料。 3．外門窗 低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。4．內(nèi)門窗 預(yù)留。5．地面做法 30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。8．3土地成本本項(xiàng)目土地成本的總額為4000萬元。 ，單方成本為807元／平方米。8．4建安成本本項(xiàng)目建安工程造價（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為28752萬元。 總建筑面積250000平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?150元／平方米。8．5應(yīng)繳各種稅費(fèi)本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：◎土地使用稅◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)◎預(yù)算定額管理費(fèi)◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)◎報建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)◎新型墻體材料保證金◎其它稅、費(fèi)8．6營業(yè)稅本項(xiàng)目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．7各類配套工程費(fèi)本項(xiàng)目各類配套工程費(fèi)為532萬元，／平方米。8．8供水增容費(fèi)本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為120萬元，／平方米。8．9報建手續(xù)費(fèi)本項(xiàng)目的報建手續(xù)費(fèi)為600萬元，單方成本為24元／平方米。8．10不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用為500萬元，單方成本為20元／平方米。8．11投資利息本項(xiàng)目的投資利息為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．12其他費(fèi)用本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為500萬元，單方成本可分?jǐn)?0元／平方米。第九章 財務(wù)效益估算9．1項(xiàng)目開發(fā)前景根據(jù)HZ市城市總體規(guī)劃，未來十年HZ市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下： 1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。四周相同類型的項(xiàng)目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。2．周圍環(huán)境**廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。四周有市公安局、國家安全局，HZ市行政中心，HZ市文化體育中心等，是HZ新城區(qū)的核心地帶，集***、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。4．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了HZ房地產(chǎn)市場的興旺。本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機(jī)會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。9．2財務(wù)效益初步估算本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動車室內(nèi)泊車位。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆嬎?，而在對如幼兒園、運(yùn)動場、垃圾房等公建面積時則不進(jìn)行分?jǐn)偂？紤]到本項(xiàng)目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長，配套設(shè)施種類較多，針對本項(xiàng)目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究的財務(wù)效益分析時，需要設(shè)定一定的條件?，F(xiàn)將有關(guān)的計算過程表述如下：9．2．1計算設(shè)定9．2．1．1價格水平的假定依照本項(xiàng)目財務(wù)評價的慣例，本報告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價格測定時的建議價格作為計算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計算，經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時的價格水平，并且在整個計算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對項(xiàng)目評價指標(biāo)的影響。本項(xiàng)目各類功能物業(yè)的市場測價結(jié)果詳見如下所示：商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M232300 M2）　商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M292100 M2）商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M238500 M2）地下室車庫：1500萬元（1500元／M210000 M2）9．2．1．2分階段進(jìn)行財務(wù)效益分析的原則由于本項(xiàng)目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。各個階段的開發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財務(wù)效益測算。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。9．2．1．3第一階段開發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定對本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個核算期期末。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計劃。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反映在各個核算期的期末。9．2．1．4進(jìn)行物業(yè)銷售時預(yù)計發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用　 （1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時預(yù)計須支付的稅項(xiàng)主要有：營業(yè)稅金及附加：％計算；防洪費(fèi)：％計算；地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計算；印花稅：％計算；其它：％計算。上述合計為322萬元；％。本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表銷售稅 　　　　　％ 3280萬元營業(yè)稅金：％計算 　　 ％ 3080萬元防洪費(fèi)：％計算 　　% 100萬元房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計算 　 % 100萬元印花稅：％計算 　　 % 16萬元其它：％計算 　　 % 22萬元（2）銷售費(fèi)用：1685萬元；按發(fā)展商自行銷售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷售收入的3％計算。 　?。?）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用后，得出銷售利潤，（所得稅率為利潤的33％）。9．2．1．5開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則第一階段的開發(fā)作為本項(xiàng)目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務(wù)效益核算將采用動態(tài)分期的方式進(jìn)行。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。9．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。作為低價銷售的一個補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。并對預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。（1）預(yù)售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設(shè)初期開始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)。（2）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。本項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠郑瑢⑹紫韧ㄟ^自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。9．2．1．7營業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營收益來補(bǔ)償?shù)?。在本次可行性研究中，暫不對這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計入總收益里面。9．2．1．8財務(wù)指標(biāo)的選取本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對項(xiàng)目投資計算經(jīng)濟(jì)效益。參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評判。初步效益測算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項(xiàng)目的靜態(tài)財務(wù)效益，詳見下表：本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表序號 　 項(xiàng)目名稱 金額（萬元）1．0 　 現(xiàn)金流入 561672．0 　　 現(xiàn)金流出 41504 2．1 　　 土地開發(fā)費(fèi) 40002．2 　　 土建、建安設(shè)計工程費(fèi) 287522．3 　 　　 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 25002．4 　 　　　 營業(yè)稅 20002．5 　　　 各類配套工程費(fèi) 5322．