【正文】 交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會(huì)吸引更多的香港同胞來(lái)此置業(yè)安居。 6． 3 項(xiàng)目劣勢(shì) （ 1） 因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無(wú)法形成大盤效應(yīng)； （ 2） 隨著惠州 由濱江城市向?yàn)I海城市的過(guò)渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； （ 3） 社區(qū)服務(wù)相對(duì)薄弱。 因 **廣場(chǎng)分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。 第七章 市場(chǎng)容量估算 7． 1 總體定位 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是： ◆ **廣場(chǎng)為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 ◆ **廣場(chǎng)為惠州居民提 供超前的生活空間和居住理想。 ◆ **廣場(chǎng)的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù) 7． 2 目標(biāo)客戶 根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合 **廣場(chǎng)小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對(duì)擬在惠州置業(yè)的香港同胞。 這些目標(biāo)客戶具備如下特征： ◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在 4000 元以上），尤其是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主 中國(guó)最大的管理資源中心 ◆對(duì)居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活 ◆年齡在 30－ 50 歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ) ◆文化程度較高，對(duì)居住有自己的品味要求 ◆兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級(jí)雇員 ◆二次置業(yè)人士 7． 3 銷售價(jià)格測(cè)算 本項(xiàng)目均價(jià)定為 2300 元 /平方米，此價(jià)格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場(chǎng)銷售價(jià)一般為均價(jià) 2800 元／平方米。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于 **廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為 2507 元，如下圖。 7． 4 市場(chǎng)容量 估算對(duì)于市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng) 研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問(wèn)卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。 ◆ 近一兩年有購(gòu)買商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為 17％； ◆ 對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為占購(gòu)買人士的 21％； ◆ 接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的 37％； ◆ 能夠接受商品房?jī)r(jià)格區(qū)間在 2020 元／平方米以上的。 調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的 53％。如果以惠州 28 萬(wàn)家庭計(jì)算，哪么， **廣 場(chǎng)的市場(chǎng)容量為：符合 1 和 2 者為 28 萬(wàn) 17 ％ 21 ％＝ 9996 個(gè)家庭 符合 1 和 3 者為 28 萬(wàn) 17 ％ 37 ％＝ 17612個(gè)家庭 符合 1 和 4 者為 28 萬(wàn) 17 ％ 53 ％＝ 25228個(gè)家庭 符合上述四個(gè)條件者則為 28 萬(wàn) 17 ％ 21 ％ 中國(guó)最大的管理資源中心 37 ％ 53 ％＝ 1960 個(gè)家庭 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為 則市場(chǎng)容量為 1960 ＝ 588 個(gè)家庭 另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃， **廣場(chǎng)首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場(chǎng)是完全可以接受的。 第八章 初步成本分析 本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過(guò)與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。 本二期工程擬分三組、滾動(dòng)式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā) C 區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的變化從而制定出 相應(yīng)的開發(fā)策略。 本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場(chǎng)及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。 根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。 8． 1 項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn) 建筑用料說(shuō)明： 1．屋面 平屋面、坡頂蓋。 2．墻體 外墻磚或高級(jí)涂料。 3．外門窗 低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。 4．內(nèi)門窗 預(yù)留。 5．地面做法 30 厚 1： 3 水泥沙漿抹平（待二次裝修）。 中國(guó)最大的管理資源中心 8． 3 土地成本 本項(xiàng)目土地成本的總額為 4000 萬(wàn)元。 按總建筑面積 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?807 元／平方米。 8． 4 建安成本 本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為28752 萬(wàn)元。 按總建筑面積 250000 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?1150 元／平方米。 8． 5 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為 2500 萬(wàn)元，單方成本為 100 元／平方米。 本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括： ◎土地使用稅 ◎投資方向調(diào)節(jié)稅 ◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi) ◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) ◎預(yù)算定額管理費(fèi) ◎建筑工程監(jiān)理費(fèi) ◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) ◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi) ◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi) ◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi) ◎新型墻體材料保證金 ◎其它稅、費(fèi) 8． 6 營(yíng)業(yè)稅 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅為 2020 萬(wàn)元，單方成本為 80 元／平方米。 中國(guó)最大的管理資源中心 8． 7 各類配套工程費(fèi) 本項(xiàng)目各類配套工程費(fèi)為 532 萬(wàn)元，單方成本為 元／平方米。 8． 8 供水增容費(fèi) 本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為 120 萬(wàn)元，單方成本為 元／平方米。 8． 9 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為 600 萬(wàn)元，單方成本為 24 元／平方米。 8． 10 不可預(yù)見費(fèi) 本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用為 500 萬(wàn)元，單方成本為 20 元／平方米。 8． 11 投資利息 本項(xiàng)目的投資利息為 2020 萬(wàn)元，單方成本為 80 元／平方米。 8． 12 其他費(fèi)用 本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為 500 萬(wàn)元，單方成本可分?jǐn)?20 元／平方米。 第九章 財(cái)務(wù)效益估算 9． 1 項(xiàng)目開發(fā)前景 根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來(lái)十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過(guò)渡至濱海城市只是工業(yè)的 拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。具體來(lái)看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下： 1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢(shì)相對(duì)平坦。四周相同類型的項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。 2．周圍環(huán)境 **廣場(chǎng)用地周邊擁有豐富的人文資源。四周有市公安局、國(guó)家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。 3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)；是 中國(guó)最大的管理資源中心 廣州 —— 汕頭發(fā)展軸線上的一處重 要空間節(jié)點(diǎn)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過(guò)規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國(guó)道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過(guò)，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。 4．市場(chǎng)的需求：近年來(lái)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。 本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢(shì)，有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。 9． 2 財(cái)務(wù)效益初步估算 本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時(shí)，只對(duì) 電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對(duì)如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)偂? 考慮到本項(xiàng)目是一個(gè)大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長(zhǎng)，配套設(shè)施種類較多，針對(duì)本項(xiàng)目今后各階段的開發(fā)，將會(huì)存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益分析時(shí)，需要設(shè)定一定的條件?，F(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過(guò)程表述如下： 9． 2． 1 計(jì)算設(shè)定 9． 2． 1． 1 價(jià)格水平的假定 依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價(jià)格測(cè)定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計(jì)算， 經(jīng)營(yíng)成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，并且在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 本項(xiàng)目各類功能物業(yè)的市場(chǎng)測(cè)價(jià)結(jié)果詳見如下所示： 商業(yè)寫字樓： 11305 萬(wàn)元（ 3500 元／ M232300 M2） 商業(yè)住宅： 20262 萬(wàn)元（ 2200 元／ M292100 M2） 商業(yè)商場(chǎng)： 23100 萬(wàn)元（ 6000 元／ M238500 M2） 地下室車庫(kù)： 1500 萬(wàn)元（ 1500 元／ M210000 M2） 中國(guó)最大的管理資源中心 9． 2． 1． 2 分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原則 由于本項(xiàng)目小區(qū) 具有較大的占地規(guī)模，基于對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動(dòng)開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。各個(gè)階段的開發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測(cè)算。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。 9． 2． 1． 3 第一階段開發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果 以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個(gè)核算期期末。第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反 映在各個(gè)核算期的期末。 9． 2． 1． 4 進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用 （ 1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有： 營(yíng)業(yè)稅金及附加：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算； 防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算； 房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額 ％計(jì)算； 印花稅：按交易額的 ％計(jì)算； 其它：按交易額的 ％計(jì)算。 中國(guó)最大的管理資源中心 上述合計(jì)為 322 萬(wàn)元；以項(xiàng)目總銷售收入 56167 萬(wàn)元乘以 ％。 本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表 銷售稅 ％ 3280 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算 ％ 3080 萬(wàn)元 防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算 % 100 萬(wàn)元 房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額 ％計(jì)算 % 100 萬(wàn)元 印花稅：按交易額的 ％計(jì)算 % 16 萬(wàn)元 其它：按交易額的 ％計(jì)算 % 22 萬(wàn)元 （ 2）銷售費(fèi)用： 1685 萬(wàn)元；按發(fā)展商自行銷售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)