【正文】 汕尾市，西鄰廣州市。 2020 年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比 1990 年增長(zhǎng) 倍， 12年翻了三番多，年均增長(zhǎng) %。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的 既定目標(biāo)，惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場(chǎng)研究人員、營(yíng)銷策劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、 中國(guó)最大的管理資源中心 投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場(chǎng)資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃進(jìn)行初步探討。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個(gè)。為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。 ◆低端需求戶（接受商品房?jī)r(jià)格為 1500－ 2020 元／平方米者）收入 4130元，需求房屋面積均值為 113m2。 3． 5． 2 對(duì)小區(qū)配套設(shè)施要求 數(shù)據(jù)顯示，對(duì)小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。加之國(guó)家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行貨幣分房，商 中國(guó)最大的管理資源中心 品房的消費(fèi)日益成為 千家萬戶的的大宗消費(fèi)。 綠地方面，碧水灣的綠化率均在 38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。 （ 7） 本項(xiàng)目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為 一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。調(diào)查結(jié)果為占購(gòu)買人士的 21％； ◆ 接受江北地段。 按總建筑面積 250000 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?1150 元／平方米。 4．市場(chǎng)的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。 （ 3）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用后，得出銷售利潤(rùn)，由此計(jì)得本項(xiàng)目的所得稅為 萬元（所得稅率為利潤(rùn)的 33％）。參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下： （ 1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利 6％計(jì)息一年； （ 2）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的 6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的 3％計(jì)算，所得稅率為 33％。 9． 5 影響開發(fā)效益的主要因素 分析從計(jì)算結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目在進(jìn)行全面投資開發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第十章 結(jié)論及建議 本次 **廣場(chǎng)進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)之上，通過對(duì)小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等方面作 全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)可行性作出評(píng)價(jià)。另一方面 ，由于后期各階段的測(cè)價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如 何去順應(yīng)外部市場(chǎng)的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立 中國(guó)最大的管理資源中心 即做到盈虧平衡， 但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達(dá)到先行啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)的目的。上述的 “ 平緩回收 ” 方案，是一個(gè)相對(duì)較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由 于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的 70％預(yù)售樓款只使用其中的 50％部分（ 5％＋ 45％＝ 50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反 映在各個(gè)核算期的期末。 2．周圍環(huán)境 **廣場(chǎng)用地周邊擁有豐富的人文資源。 5．地面做法 30 厚 1： 3 水泥沙漿抹平（待二次裝修）。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于 **廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為 2507 元，如下圖。 （ 3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽(yáng)，客廳、臥室、書房三房朝陽(yáng)，南北通透，是名副其實(shí)的陽(yáng)光房。 5． 2． 2 樓盤建設(shè) 以上兩個(gè)樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過 18 萬平方米，而君華府占地面積為 萬平方米。惠州市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。 3． 4． 4 主流消費(fèi)面積在 100 平方米以上 消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來 20 年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到 30－ 35 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主 中國(guó)最大的管理資源中心 干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營(yíng)方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)： ] 總用地面積： 平方米 總建筑面積： 250000 平方米 公共占地： 10535 平方米 中國(guó)最大的管理資源中心 園林占地： 18500 平方米 銷售收入： 56167 萬元 開發(fā)總投資： 41504 萬元；其中： 1．土地開發(fā)費(fèi)： 4000 萬元； 2．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)： 28752 萬元； 3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)： 2500 萬元； 4．營(yíng)業(yè)稅： 2020 萬元； 5．各類配套工程費(fèi)： 532 萬元； 6．供水增容費(fèi)： 120 萬元； 7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)： 600 萬元； 8．不可預(yù)見費(fèi)： 500 萬元； 9．投資利息： 2020 萬元； 10．其他費(fèi)用： 500 萬元。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn) 80 萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出 230 多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá) 17 億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為 1:50。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到 1979 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為 億元。改革開發(fā)以后，特別是1988 年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。這些事件對(duì)惠州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的 擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。該項(xiàng)目已于 2020 年11 月奠基，目前正在進(jìn)行 80 萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到 2020 年正式建成投產(chǎn)。 2． 2 研究過程 2． 2． 1 研究目的 項(xiàng)目可行 性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。 2． 3． 2 項(xiàng)目概括 “ **廣場(chǎng) ” 是由惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北 27 號(hào)小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。廣汕公路現(xiàn)狀路寬 64 米，為雙向六車道，并已于二 00 三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。 ◆ 該地塊南面為惠州市江北占地 8 萬平方米的公園。 3． 3 商品房需求主要指標(biāo) **廣場(chǎng)主要面對(duì)惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： ◆市區(qū)人口約 92 萬， 28 萬個(gè)家庭。 3． 5 惠州居民對(duì)商品房環(huán)境及配套要求 隨著收入水平提高，惠州居民對(duì)商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購(gòu)買 商品房最重要的參考因素之一，尤其是對(duì)于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。惠州市商品房發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)： （ 1） 在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大。均為一次性開發(fā)完成。 （ 4） 本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小 1000 余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。 7． 4 市場(chǎng)容量 估算對(duì)于市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng) 研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。 中國(guó)最大的管理資源中心 8． 3 土地成本 本項(xiàng)目土地成本的總額為 4000 萬元。四周有市公安局、國(guó)家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。 9． 2． 1． 4 進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用 （ 1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有： 營(yíng)業(yè)稅金及附加：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算； 防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算； 房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額 ％計(jì)算； 印花稅：按交易額的 ％計(jì)算； 其它：按交易額的 ％計(jì)算。 9． 2． 1． 7 營(yíng)業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定 小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營(yíng)業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會(huì)所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益來補(bǔ)償?shù)?。從這個(gè)角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。根據(jù)本項(xiàng)目的工程總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時(shí)間約為一年?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 中國(guó)最大的管理資源中心 10． 1 研究結(jié)論 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。年利率暫定為 6％，按單利計(jì)算。在本次的可行性研究中，對(duì)后期開發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)。 中國(guó)最大的管理資源中心 9． 2． 1． 8 財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取 本 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表 銷售稅 ％ 3280 萬元 營(yíng)業(yè)稅金：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算 ％ 3080 萬元 防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算 % 100 萬元 房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額 ％計(jì)算 % 100 萬元 印花稅：按交易額的 ％計(jì)算 % 16 萬元 其它：按交易額的 ％計(jì)算 % 22 萬元 （ 2）銷售費(fèi)用： 1685 萬元；按發(fā)展商自行銷售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷售收入的 3％計(jì)算。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國(guó)道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。 8． 4 建安成本 本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為28752 萬元。調(diào)查結(jié)果為 17％； ◆ 對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。 （ 6） 本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價(jià)格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，