【正文】 ，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。在同類(lèi)小區(qū)的銷(xiāo)售中，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)一般為均價(jià) 2800 元／平方米。 這些目標(biāo)客戶(hù)具備如下特征： ◆收入穩(wěn)定。 ◆ **廣場(chǎng)為惠州居民提 供超前的生活空間和居住理想。 第七章 市場(chǎng)容量估算 7． 1 總體定位 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。 6． 3 項(xiàng)目劣勢(shì) （ 1） 因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無(wú)法形成大盤(pán)效應(yīng)； （ 2） 隨著惠州 由濱江城市向?yàn)I海城市的過(guò)渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； （ 3） 社區(qū)服務(wù)相對(duì)薄弱。文化和人文環(huán)境對(duì)一個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤(pán)的廣告炒作。 （ 6） 本項(xiàng)目與同類(lèi)住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤(pán)中檔價(jià)格 的路線(xiàn)，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶(hù)以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱(chēng)心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)和入住本小區(qū)。 （ 4） 本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小 1000 余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。這類(lèi)項(xiàng)目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多買(mǎi)家的支持與歡迎，市場(chǎng)前景廣闊。 6． 2 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ 1） 本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程管理、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開(kāi)發(fā)建設(shè) **廣場(chǎng)大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。 5． 2． 5 小結(jié) 君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比： 君華府： 優(yōu)勢(shì)： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 3） 配套設(shè)施完善 劣勢(shì)：?jiǎn)误w樓、無(wú)綠化、售價(jià)偏高。 具體如下表： 會(huì)所項(xiàng)目配置 樓盤(pán) 會(huì)所 君華 中國(guó)最大的管理資源中心 府 健身 /健美室、兒童樂(lè)園、游泳池、乒乓球室、西餐廳 碧水灣 健身 /健美室、兒童樂(lè)園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng) 5． 2． 4 各樓盤(pán)銷(xiāo)售策略 在銷(xiāo)售策略上 ，不同的發(fā)展商采取了不同的銷(xiāo)售方式，但最基本的便是立足于本樓盤(pán)。在銀行按揭上為 8 成 30 年。 5． 2． 3 銷(xiāo)售情況 君華府于 2020 年 5 月開(kāi)盤(pán)，已售出 45％；碧水灣自 2020 年 10 月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，已完成銷(xiāo)售 70%；從售價(jià)來(lái)看，君華府售價(jià)在 2300 元／ m2 以上，均價(jià)為 2850 元／m2。在樓體外觀上，采用粉紅色的較 多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。均為一次性開(kāi)發(fā)完成。 5． 2． 1 地理位置 從地理位置來(lái)看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。目前銷(xiāo)售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類(lèi)小區(qū)一般銷(xiāo)售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤(pán)物業(yè)管理水平較低，影響了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)他們的購(gòu)買(mǎi)欲望。 在滿(mǎn)足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū) 智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來(lái)資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來(lái)人員，他們的住房需求也會(huì)給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在戶(hù)型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開(kāi)?；葜菔忻袢司杖虢鼇?lái)來(lái)一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長(zhǎng)，住房需求增大增多。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。惠州市商品房發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)： （ 1） 在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受?chē)?guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已 成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。 4． 2 惠州市商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來(lái)說(shuō)，房屋總量供過(guò)應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二 00 三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為 85 萬(wàn)平方米。在受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房 地產(chǎn)發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無(wú)序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高層次和更為規(guī)范的品牌競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。 中國(guó)最大的管理資源中心 二 00 二年，市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米 ,其中售給個(gè)人 萬(wàn)平方米，二 00 三年，商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米。具體數(shù)據(jù)如圖 3 所示。如圖 2 所示。 3． 5 惠州居民對(duì)商品房環(huán)境及配套要求 隨著收入水平提高，惠州居民對(duì)商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購(gòu)買(mǎi) 商品房最重要的參考因素之一，尤其是對(duì)于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。消費(fèi) 者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周?chē)h(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價(jià)格為 1805 元／平方米，其中中高收入家庭則為 2050 元／平方米。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。 3． 4． 2 商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出 隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長(zhǎng)。 22％的人希望一次付款，月均供樓支出 1311 元。 41％的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290 元。 3． 4 商品房需求祈求 3． 4． 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2020 年 6 月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本 500 戶(hù)）結(jié)果表明，惠州市民購(gòu)買(mǎi)商品房的基本特點(diǎn)是： ◆一次性投資額度為 13 萬(wàn)元。 3． 3 商品房需求主要指標(biāo) **廣場(chǎng)主要面對(duì)惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： ◆市區(qū)人口約 92 萬(wàn)， 28 萬(wàn)個(gè)家庭?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有 429 萬(wàn) m2，居住人口 427 萬(wàn)，人均居住面積為 m2／人。全年房地產(chǎn)施工面積 萬(wàn) m2，竣工面積 萬(wàn) m2，銷(xiāo)售面積 萬(wàn) m2，銷(xiāo)售金額 億元，個(gè) 人購(gòu)買(mǎi)商品房面積比重為 %，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅比重為 %。外貿(mào)進(jìn)出口總額 90 億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 144％。 2020 年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為 1192 億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值 994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 198 億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入 650 億元，比上年增 中國(guó)最大的管理資源中心 長(zhǎng) 15％，實(shí)現(xiàn)利稅總額 52 億元。全市面積 11158 萬(wàn)平方公里，是省級(jí)歷史文化 名城，千余年來(lái)一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人口 萬(wàn)人， 2020 年第五次人口普查時(shí)人口密度 215 人／ km2，低于全省平均水平。 第三章 惠州市商品房需求狀況 3． 1 惠州市基本情況 惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。 ◆ 該地塊南面為惠州市江北占地 8 萬(wàn)平方米的公園。 ◆ 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。 ◆ 文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動(dòng)中心、社區(qū)圖書(shū)館、惠州市書(shū)畫(huà)愛(ài)好者活動(dòng)中心，茶藝館等。 中國(guó)最大的管理資源中心 ◆ 按照有關(guān)規(guī)范配置停車(chē)車(chē)位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來(lái)解決停車(chē)問(wèn)題。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 ◆ 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過(guò)其中，將用地分成若干街道，但未見(jiàn)明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線(xiàn)寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線(xiàn)寬 36 米路改為24 米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間 6 米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過(guò)境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。 2． 4． 3 道路系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過(guò)，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過(guò)，使本區(qū)與城市其他地 區(qū)之間的聯(lián)系非常便利?？紤]到讓每戶(hù)居民能取得廣闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過(guò)規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。廣汕公路現(xiàn)狀路寬 64 米，為雙向六車(chē)道，并已于二 00 三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過(guò)新城區(qū)位置被命名為惠州大道。 2． 4． 1 基本描述 本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。 2． 4 區(qū)域特點(diǎn) 本可行性研究針對(duì) **廣場(chǎng)首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過(guò)程中又不可完全獨(dú)立分開(kāi)，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 2． 3． 7 消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路?？傋?hù) 1100 戶(hù)，可居住人口 3800 人。小區(qū)四周環(huán)通，滿(mǎn)足消防車(chē)道設(shè)置要求。為體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié) 合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。 2． 3． 3 項(xiàng)目總體布局 ****廣場(chǎng)總占地面積約 平方米，東面中心區(qū)位以 21M 寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是 64M 寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。 2． 3． 2 項(xiàng)目概括 “ **廣場(chǎng) ” 是由惠州市 **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北 27 號(hào)小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。該公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開(kāi)發(fā)和房屋經(jīng)營(yíng)服務(wù)為一體的綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。對(duì)影響本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對(duì)比。邀請(qǐng)營(yíng)銷(xiāo)、估價(jià)、工程、建筑、預(yù)算等各方面 專(zhuān)家就一些典型問(wèn)題展開(kāi)討論。主要針對(duì)需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級(jí)多層原則訪(fǎng)問(wèn) 500 個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開(kāi)座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類(lèi)似樓盤(pán)進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。 2． 2． 3 研究?jī)?nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來(lái)看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線(xiàn)，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場(chǎng)研究，項(xiàng) 目評(píng)估，投資分析和基本結(jié)論，個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場(chǎng)資料，籍此分析各種對(duì)項(xiàng)目前景有決定性影響的市場(chǎng)因素； b、從城市規(guī)劃的角度對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)； c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法，測(cè)定項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)發(fā)物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)； d、綜合市場(chǎng)需求及資深建筑師意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評(píng)價(jià)； e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度； f、結(jié)合實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益， 分析影響收益的重要因素； g、按投資開(kāi)發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃； h、綜合各類(lèi)分析，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性作出判斷。 2． 2． 2 研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和成本測(cè)算十分專(zhuān)業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。 2． 2 研究過(guò)程 2． 2． 1 研究目的 項(xiàng)目可行 性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目