【正文】 以南 公寓 4990元 /平方米 起 蘇州市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司 68119888 摩登99 滄浪滄浪人民路 28號(hào) 商住樓 7500元 /平方米 均 蘇州瑞基建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 6530228 65303388 公園天下 滄浪解放西路與桐公寓 5000元 /平方米 均 崎佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 68110065 中國(guó)最大的管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 36 頁(yè) 涇路交界處 天筑家園 平江清塘北路、312國(guó)道交界處 普通住宅 4500元 /平方米 均 蘇州市東建置業(yè)有限公司 65314020 65318820 麗景苑 平江蘇州市干將東路636號(hào) 公寓 4500元 /平方米 均 蘇州市觀景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 蘇房 95 預(yù)外銷(xiāo)證第12 號(hào) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 36 頁(yè) 。經(jīng)過(guò)二十幾個(gè)回合，被上海中金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司競(jìng)得，樓面地價(jià)為 3895 元／平方米。星湖街東 、沈滸路南以及沈滸路南、萬(wàn)盛街西的 3 號(hào)和 4 號(hào)兩塊地 中國(guó)最大的管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 36 頁(yè) 被園區(qū)建屋以起拍價(jià)拿走。拿到地塊的開(kāi)發(fā)商表示，他們用很理想的價(jià)格拿到了地。 5 宗地塊總面積約 萬(wàn)平方米。 六、待明確的問(wèn)題 建筑面積是否要建筑紅線內(nèi)面積乘于容積率？ 中國(guó)最大的管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 36 頁(yè) 億土地款是否包括契稅（？ ？提供報(bào)告的經(jīng)濟(jì)測(cè)算中是注明包括契稅的，但此土地拍賣(mài)條款中未提及）？取部分土地證前還要繳納多少？ 周邊有哪些其它地塊待開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)？ 億借款是否無(wú)息，時(shí)間多長(zhǎng)（還款期限）？ ？？費(fèi)用及業(yè)績(jī)體現(xiàn)？是否轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司地價(jià)會(huì)比拍賣(mài)價(jià)抬高； 剩余土地款政府要求何時(shí)付清？ 中國(guó)最大的管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 36 頁(yè) 附錄 房產(chǎn)地價(jià)下降了 園區(qū) 5 宗湖東地塊拍賣(mài) 2020 年度蘇州工業(yè)園區(qū)首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì) 4 月 26 日下午舉行。 六、操盤(pán)思路 刪除 合作的主要風(fēng)險(xiǎn)在于： ? 蘇州工業(yè)園湖東區(qū)塊土地供給過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格前景堪憂； ? 合作風(fēng)險(xiǎn)；控股、操作分離或控投、操作、銷(xiāo)售三方分離的風(fēng)險(xiǎn)； ? 樓面價(jià)成本高出類(lèi)似地塊 400500 元 /M2，打價(jià)格戰(zhàn)吃虧； 從戰(zhàn)略角度考慮，只有做高檔樓盤(pán)才能創(chuàng)高端品牌。但此行蘇州實(shí)地調(diào)研的結(jié)果為：不可能調(diào)高容積率，故此法不可取！ 則在 的容積率下，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格上漲 5%時(shí)將有 2837 萬(wàn)利潤(rùn)（ %的銷(xiāo)售利潤(rùn)率）；當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格下降 5%或因項(xiàng)目自身促銷(xiāo)、折扣、團(tuán)購(gòu)因素消耗 5%收入時(shí)，項(xiàng)目將虧損 3487 萬(wàn)。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 36 頁(yè) 除非銷(xiāo)售形勢(shì)好轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售均價(jià)上揚(yáng)，或者通過(guò)樓盤(pán)差異化突破市場(chǎng)均價(jià)，或者通過(guò)運(yùn)作提高 容積率，才能有明顯的利潤(rùn)空間。 ? 高層、小高層強(qiáng)制必須全架空。 一般來(lái)講地下車(chē)位的可售收入大于車(chē)庫(kù)建造成本，為方便計(jì)算故將其收入與成本抵沖（不進(jìn)入估算表）。 蘇州目前契稅為 4%， 144M2 以上為高檔房的面積區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。 在銀行貸款方面，蘇州不是省會(huì)城市，據(jù)同行介紹，通過(guò)公關(guān)與操作，還是有操作空間的。 從湖東目前的樓盤(pán)格局來(lái)看， 如果沒(méi)有特別的吸引眼球的賣(mài)點(diǎn)，只是純概念的炒作，公寓的均價(jià)很難突破 5300 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格。楓情水岸等一些新開(kāi)樓盤(pán)的商鋪還沒(méi)有定價(jià)，是租是售還不確定。 園區(qū)內(nèi)的商鋪由于比重小，規(guī)劃合理，價(jià)格一直比較高。 2020 年后蘇州 工業(yè)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的住宅其車(chē)庫(kù)配比基本都在 1:1 左右，一般都是人防地下室兼車(chē)位；園區(qū)是不必繳人防費(fèi)的，但必須配備 3%的人防地下室。自由水岸 高層、小高層 70120 均價(jià) 5000 車(chē)庫(kù)配比 1：1，價(jià)格未定 中國(guó)最大的管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 36 頁(yè) P 金水灣花園 別墅、多層 1 180350 多層 5800，別墅 9000 尾盤(pán) J 仁恒春之韻 高層、小高層 120137 49005700 ，均價(jià) 5300 車(chē)庫(kù)配比 1：1， L 南都楓情水岸 高層 +疊拼 95243 49005900 ，均價(jià) 5300 車(chē)庫(kù)配比 1： 1，價(jià)格未定，估 812 萬(wàn) /個(gè) H 順馳 通過(guò)實(shí)地調(diào)研，整理出湖東目前預(yù)售各樓盤(pán)的價(jià)格情況如下： 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 36 頁(yè) 表 蘇州工業(yè)園湖東板塊樓盤(pán) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 類(lèi)型 容積率 戶(hù) 型 面積 銷(xiāo)售價(jià)格 商業(yè)及車(chē)庫(kù)情況 備注 C （建屋）東湖大郡 3期湖畔天成緊隨其次， 2 期已開(kāi)始預(yù)售。 微觀競(jìng)爭(zhēng)：湖東咬定 5300 均價(jià) 目前湖東已有（南都）建屋、順馳、棲霞、中海等大開(kāi)發(fā)商入駐，其中以建屋土地儲(chǔ)備最大。 湖東：約滯后湖西 5 年左右，市政道路已基本齊備，但交通、配套還不完善，人氣較差（公交車(chē)僅 219 線與新干 2 線，夜間人 煙稀少）?；使趪?guó)際即為其中的典范， 萬(wàn) /M2）。在園區(qū)內(nèi)的商品房租售比也比較合理， 70008000 元 /M2 的精裝高檔住宅其月租可達(dá)1 萬(wàn)元， 40005000 元 /M2的普通住宅精裝后月租也可達(dá) 60007000 元。住宅以容積率 的高屋、小高層為主；商業(yè)則以鄰里中心為核心（鄰里中 心里有超市，麥當(dāng)勞，菜市場(chǎng)、幼兒園等），輻射周邊住宅小區(qū)，小區(qū)中也以配以少量配套商業(yè)，商業(yè)所占比重不大，純商業(yè)項(xiàng)目較少。 目前蘇州全市房?jī)r(jià)均價(jià)約為 5500 多元 /M2，呈現(xiàn)“東高西低，南高北低”的 格局，其中三大板塊的價(jià)格梯度如下： 中國(guó)最大的管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 36 頁(yè) （ 1）新區(qū)（高新區(qū)）是 Office