臺州葭芷地塊項目可行性研究報告(doc18)-地產可研-文庫吧資料
2024-08-21 19:44本頁面
【正文】 ，魚腥氣較重。 要減弱噪音影響，可以在工程技術上采用中空鋼化玻璃和加大植被覆蓋來達到目的。 公司也與當地相關職能部門建立了良好的關系，擁有了一定的 社會資源。地塊周邊圍墻已經砌好，整個地塊場地已具備開工建設條件。 由于項目所在地為建設成熟區(qū)，各項市政配套已經具備，水電等基礎設施均可在地塊附近接入。 ③ 場地條 件優(yōu)勢 項目所在的椒江區(qū)老城區(qū)的拆遷已經全部完成，已經沒有同品質的地塊出讓。 ② 周邊景觀優(yōu)勢 項目地塊西側為天然河道，水質尚可且正在改造。東側 500 米有市級醫(yī)院 ——臺州市中醫(yī)院，距離市立醫(yī)院、市中心醫(yī)院也均在 10分鐘以內。地塊距離市中心區(qū)僅 5 分鐘車程，有 10 10 10 90 902 等多條交通線路通達。 為真實反映市場情況，我們調查了地塊周邊區(qū)域已售和正開發(fā)的樓盤，見附表 1。 （ 3）銷售速度減緩，賣方市場特征弱化 自 04 年 5 月份市場震蕩回調之后，房地產市場的升溫步伐開始趨緩，今年的宏觀調控更是對房地產市場銷售帶來了較大影響。 （ 2）樓盤品質提升，競爭 日益 激烈 隨著我司云頂佳苑項目的熱銷，諸多當地開發(fā)商借鑒了我司品質上的優(yōu)勢，今明兩年將亮相的幾個樓盤品質均有大幅度提高，從底層架空到智能化系統(tǒng)運用，從空氣清新系統(tǒng)到 24 小時熱水供應，從獨立會所配備到 VOD 電視點播，無論是建筑規(guī)劃、物業(yè)配置還是高科技的運用都有我司云頂項目的痕跡。 而項目所在的 椒江 區(qū)，近幾年市場變化較大，房地產 供需 表現出一些明顯特征 ， 主要包括 ： （ 1）近期上市樓盤眾多，開發(fā)體量大 在經歷了 04 年的跌宕起伏后，椒江房地產市場在 0506 年將迎 來諸多樓盤的上市銷售。如已開發(fā)的東京灣小區(qū)，總建筑面積 28 萬平方米即以 單身公寓、拆遷安置房和大戶型房為基本構成，均價 4450元。 表 1 臺州市居民人均收入 單位（元） 年份 全市 市區(qū) 椒江 黃巖 路橋 2020 12446 12929 15178 11533 11007 2020 15611 15973 18154 13579 16707 2020 18246 18599 21090 15359 20714 2020 20418 20751 23840 16614 22483 區(qū)域房地產市場情況分析 依靠強勁的經濟增長，臺州房地產市場近幾年也呈現出供需兩旺的活躍期特征，一般商品房市場價格在 4000 元 /平方米左右。市區(qū)城鎮(zhèn)居民的可支配收入在 2020 年達到了 14525 元，人均家庭消費支出 10865 元。 2020 年人均生產總值為 3750 元。 從椒江的經濟條件看，椒江區(qū)是市政府所在地。 1999 年，經國務院批準，臺州市確定為浙江省城市化格局中的大城市和上海經濟區(qū)一 級經濟亞區(qū)中心。近年來，臺州的 GDP以平均 13%以上的高速度持續(xù)增長，臺州的綜合競爭力已在全國大中城市中名列第 38 位。由于歷史上是國家投資缺乏的地方，反而造就了臺州人自力更生、敢于闖蕩的頑強精神， 20 多年的蓬勃發(fā)展被經濟學家比喻為 “草根 ”經濟。由于工業(yè)化速度加快、市場經濟不斷成熟等因素存在，我國經濟的增長速度還將持續(xù)相當長一段時間。GDP 總量 23 年間增長了 倍。 二 市場分析和市場定位 經濟背景分析 從國家宏觀經濟環(huán)境看，中國經濟自改革開放以來飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。 地下停車位 400 個，地面停車位 100 個。調整后的技術指標如下： 總建筑面積： 81970 ㎡ （不包括地 下建筑建筑），其中住宅建筑 面積為 71136 ㎡ ，商業(yè)建筑面積 10534 ㎡ ，配套建筑面積 300 ㎡ 。 項目內容 根據規(guī)劃要求，久益房產曾經做過初步設計方案并已獲批復（見設計方案總平面圖）。因石油總公司不同意開發(fā)房產，準備將房產公司及土地整體轉讓 。 地下停車位 ≥400個，地面停車位不得少于 20％。 葭芷地塊項目可行性研究報告 （匯報稿） 一 項目概況 地塊情況 葭芷地塊 地塊（下稱本地塊、本項目）位于臺州椒江區(qū) 葭芷街道 ，地處新老城區(qū)交界處，具體四至范圍為：西側為天然河道、東側為陽光國際一期、南側為 葭芷公園、北側為規(guī)劃待拆遷的低層民房 。地塊建設用地總面積 35333 平方米，計 53 畝，地塊規(guī)劃要求如下： 本地塊規(guī)劃要求如下： 建筑容積率 ≤ 建筑密度 ≤% 綠地率 ≥%。 本地塊原屬石油公司下屬久益房產公司（單獨法人單位），于2020 年 10 月拍賣取得產權。 按照當時久益房產簽訂的土地出讓合同規(guī)定，地塊總建筑面積為81970 ㎡ （不包括地下建筑建筑），其中住宅建筑面積為 78950 ㎡ ，商業(yè)建筑面積 2720 ㎡ ，配套建筑面積 300 ㎡ ?？偨ㄖ娣e、容積率、綠化率、車位均按土地出讓合同設計，但在建筑面積分配上進行了調整，并獲得了規(guī)劃部門通過。 地下建筑面積： 18000 ㎡ 建筑容積率 建筑密度 % 綠地率 %。 目前我們基本依據這一設計方案進行測算分析。從 1978 年到 2020 年，我國 GDP 剔除價格因素后年均增長 ％，是同期世界經濟增速的 3 倍強，位居世界之首。而根據國家統(tǒng)計局的預計， “十五 ”期間
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