臺(tái)州葭芷地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc18)-地產(chǎn)可研(完整版)
【正文】 11 減 :財(cái)務(wù)費(fèi)用 12 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 13 加 :其他業(yè)務(wù)收入 14 投資收益 15 營(yíng)業(yè)外收入 16 減 :營(yíng)業(yè)外支出 17 利潤(rùn)總額 18 減 :所得稅 19 凈利潤(rùn) 平衡方案：商業(yè) :10534 平方米 *8000 元 =8427萬(wàn)元 ,會(huì)所 :615平方 ,住宅 :71136 平方米 *3651元 =25973萬(wàn)元 ,車位 :400*12萬(wàn)元 =4800 萬(wàn)元；成本： 22052萬(wàn)元，商鋪?zhàn)兏?686 萬(wàn)元，土地： 12296 萬(wàn)元； 預(yù)征稅平衡方案：商業(yè) :10534 平方米 *8000 元 =8427萬(wàn)元 ,會(huì)所 :615平方 ,住宅 :71136 平方米 *3946元=28073 萬(wàn)元 ,車位 :400*12萬(wàn)元 =4800萬(wàn)元；成本： 22052 萬(wàn)元，商鋪?zhàn)兏?686 萬(wàn)元，土地： 12296萬(wàn)元； 方案一：商業(yè) :5267 平方米 *12020 元 =6320萬(wàn)元 ,會(huì)所 :615 平方 ,住宅 :76403 平方米 *4200 元 =32089 萬(wàn)元 ,車位 :400*12 萬(wàn)元 =4800 萬(wàn)元；成本： 22052 萬(wàn)元，商鋪?zhàn)兏?338萬(wàn)元，土地： 12296 萬(wàn)元； 方案二：商業(yè) :10534平方米 *9000 元 =9481萬(wàn)元 ,會(huì)所 :615 平方 ,住宅 :71136 平方米 *4200 元 =29877 萬(wàn)元 ,車位 :400*12 萬(wàn)元 =4800 萬(wàn)元；成本： 22052 萬(wàn)元，商鋪?zhàn)兏?686萬(wàn)元，土地： 12296 萬(wàn)元； 方案三：商業(yè) :5267 平方米 *12020 元 =6320萬(wàn)元 ,會(huì)所 :615 平方 ,住宅 :76403 平方米 *4500 元 =34381 萬(wàn)元 ,車位 :400*12 萬(wàn)元 =4800 萬(wàn)元；成本： 22052 萬(wàn)元，商鋪?zhàn)兏?338萬(wàn)元，土地： 12296 萬(wàn)元； 方案四：商業(yè) :10534平方米 *9000 元 =9481萬(wàn)元 ,會(huì)所 :615 平方 ,住宅 :71136 平方米 *4500 元 =32020 萬(wàn)元 ,車位 :400*12 萬(wàn)元 =4800 萬(wàn)元；成本： 22052 萬(wàn)元，商鋪?zhàn)兏?686萬(wàn)元，土地： 12296 萬(wàn)元； 七 評(píng)價(jià)結(jié)果及建議 通過(guò)上述分析，我們可以看出，該項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好，并隨著 臺(tái)州市行政中心 概念的擴(kuò)大 ， 以及 椒江整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，具有一定的升值潛力。 但 考慮 宏觀調(diào)控可能造成的影響，以及 銷售和進(jìn)款的時(shí)間差異，本報(bào)告假設(shè) 銷售計(jì)劃見(jiàn)附表 4。 四 開(kāi)發(fā)成本估算 估算的基本條件及假設(shè)條件 （ 1） 土地費(fèi)用包括土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格和由于商鋪增加而需要補(bǔ)交的地價(jià)款，前者根據(jù)公司談判價(jià)格確定，按 232 萬(wàn)元 /畝計(jì)算；后者根據(jù)調(diào)整面積與土地管理部門確定，暫按 10534 平方米商鋪計(jì)算。 根據(jù)分析的結(jié)果，我們從錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的角度和社會(huì)居民多層次性角度考慮，將本項(xiàng)目的建筑定位應(yīng)該為小高層、高層相結(jié)合的 “近城都市住宅 ”區(qū)，以中高檔住宅＋商業(yè)中心的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 ② 成本控制和利潤(rùn)轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì) 由于公司在臺(tái)州運(yùn)行已經(jīng)有一段時(shí)間，在當(dāng)?shù)胤e累了一定的社會(huì)資源和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，都會(huì)轉(zhuǎn)移為新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本節(jié)約。 ④ 公司 品牌 優(yōu)勢(shì) 通過(guò)云頂佳苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，公司在臺(tái)州已有相當(dāng)?shù)闹群兔雷u(yù)度，高品質(zhì)、高水平的形象在臺(tái)州已經(jīng)初步樹(shù)立 ，目前客戶對(duì)公司樓盤比較滿意，品牌溢價(jià)已經(jīng)初顯，價(jià)格比同類產(chǎn)品高出約 600 元 /平方米 。另外，菜市場(chǎng)、超市等生活性配套設(shè)施也均較為完備?？梢钥闯觯磥?lái)市場(chǎng)將在樓盤品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)上 愈演愈烈以贏得客戶的認(rèn)可。按聯(lián)合國(guó)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，椒江區(qū)居民的生活水平已經(jīng)步入富裕型。 2020 年全市 GDP 達(dá) 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16113 元，農(nóng)民人均純收入 6008 元。從 1978 年到 2020 年，我國(guó) GDP 剔除價(jià)格因素后年均增長(zhǎng) ％，是同期世界經(jīng)濟(jì)增速的 3 倍強(qiáng)，位居世界之首。 按照當(dāng)時(shí)久益房產(chǎn)簽訂的土地出讓合同規(guī)定，地塊總建筑面積為81970 ㎡ （不包括地下建筑建筑），其中住宅建筑面積為 78950 ㎡ ，商業(yè)建筑面積 2720 ㎡ ，配套建筑面積 300 ㎡ 。 地下停車位 ≥400個(gè)，地面停車位不得少于 20％。 地下停車位 400 個(gè)，地面停車位 100 個(gè)。由于歷史上是國(guó)家投資缺乏的地方，反而造就了臺(tái)州人自力更生、敢于闖蕩的頑強(qiáng)精神， 20 多年的蓬勃發(fā)展被經(jīng)濟(jì)學(xué)家比喻為 “草根 ”經(jīng)濟(jì)。 2020 年人均生產(chǎn)總值為 3750 元。 而項(xiàng)目所在的 椒江 區(qū)，近幾年市場(chǎng)變化較大，房地產(chǎn) 供需 表現(xiàn)出一些明顯特征 ， 主要包括 ： （ 1）近期上市樓盤眾多，開(kāi)發(fā)體量大 在經(jīng)歷了 04 年的跌宕起伏后，椒江房地產(chǎn)市場(chǎng)在 0506 年將迎 來(lái)諸多樓盤的上市銷售。地塊距離市中心區(qū)僅 5 分鐘車程，有 10 10 10 90 902 等多條交通線路通達(dá)。 由于項(xiàng)目所在地為建設(shè)成熟區(qū)，各項(xiàng)市政配套已經(jīng)具備，水電等基礎(chǔ)設(shè)施均可在地塊附近接入。而且由于臨近漁碼頭，魚(yú)腥氣較重。
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1