臺(tái)州葭芷地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc18)-地產(chǎn)可研(參考版)
2024-08-17 19:44本頁面
【正文】 名都建筑總面積為 。 ? 東泰華庭 位置：開發(fā)區(qū)學(xué)院路東，白云山西路南 投資興建：東泰置業(yè) 總占地面積： 公頃 總建筑面積： 12 萬平方米 房 型： 150 ㎡ 180 ㎡ 容積率： 樓面地價(jià)： 2100 元 /㎡ 開盤時(shí)間： 06 年初 產(chǎn)品定位： 10 幢 15 層高層，高檔商業(yè)住宅區(qū) 項(xiàng)目概況： 620 個(gè)車位，智能化系統(tǒng)，中原策劃 工程進(jìn)度：樁基階段 ? 香格里拉花園 位置：萬家華庭北側(cè)，白云山中路西 投資興建：鑫泰置業(yè) 總占地面積： 畝 總建筑面積： 18 萬平方米 房 型： 150 ㎡ 180 ㎡ 為主，部分單身公寓 容積率： 出讓總價(jià)： 萬元 樓面地價(jià)： 1112 元 開盤時(shí)間： 05 年底 項(xiàng)目定位： 14 幢 23 層高層，雙泳池、豪華會(huì)所設(shè)計(jì)，高檔精品商業(yè)住宅區(qū) 項(xiàng)目概況：南向面對(duì)市民廣場(chǎng)，北向?qū)δ仙焦?。東京灣 位置：葭芷大轉(zhuǎn)盤南側(cè)，中心大道西 投資興建：富爾達(dá)實(shí)業(yè) 總建筑面積： 280000 平方米 平均 單價(jià)： 4450 元 開盤時(shí)間： 05 年 6 月 23 日 房型： 單身公寓 50 ㎡ 、 70 ㎡ ，高層 137150 ㎡ 產(chǎn)品定位： 22 幢高層，約 1700 戶，中檔社區(qū) 銷售概況：承諾對(duì)非普通住宅買家進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，目前已銷售 50%。 ? 陽光國(guó)際公寓 位置：葭芷大轉(zhuǎn)盤三角地帶 投資興建：黃巖金岳房產(chǎn) 平均單價(jià)：?jiǎn)紊?公寓 3790 元 /㎡ ，小高層 3830 元 /㎡ 開盤時(shí)間 ： 04 年 10 月底 房型：?jiǎn)紊砉?寓 50 ㎡ ，小高層 120 ㎡、 150 ㎡、 180 ㎡ 產(chǎn)品定位： 2 幢單身公寓， 4 幢小高層低檔住宅 銷售概況：剩余極少量房源 工程進(jìn)度：目前樓宇主體一部分封頂。已銷售完畢 。 附表 項(xiàng)目地塊周邊重點(diǎn)樓盤案例調(diào)查 ? 都市麗景 位置：臺(tái)州市客運(yùn)中心對(duì)面，大環(huán)線北側(cè) 投資興建：東泰置業(yè) 總建面積： 62020 平方米左右 住宅面積： 48000 平方米左右 平均單價(jià)： 3680 元 開盤時(shí)間： 04 年 6 月 房 型： 110 ㎡ 130 ㎡ 產(chǎn)品定位： 3 幢 11 層小高層， 10 幢 6 層多層 ，中低檔住宅 。同時(shí)，該項(xiàng)目 住宅定位于 為中 檔 項(xiàng)目， 房型面積以 90～ 140平方米為主， 比較 適應(yīng)目前臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，并符合國(guó)家 對(duì)房地產(chǎn)投資 的 調(diào)控 引導(dǎo)方向，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 開元旅業(yè)集團(tuán) 敏感性分析 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，住宅項(xiàng)目技術(shù)已經(jīng)非常成熟，主要風(fēng)險(xiǎn)因素為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度）、成本風(fēng)險(xiǎn)（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、材料價(jià)格等），本項(xiàng)目 主要考慮銷售價(jià)格、商鋪面積、預(yù)征稅作為敏感分析因素分別擬定方案，見下表。 從表中可見，資金峰值在 2020 年 12月，約 億 元。 銷售收入測(cè)算基本參數(shù)：住宅售價(jià)為 4500 元 /平方米、商業(yè)用房售價(jià)為 9000 元 /平方米、車位為 12 萬 元 /只，則銷售總額為 46292萬 元。 第六部分 經(jīng)濟(jì)分析 銷售收入估算 根據(jù) 已受樓盤的情況看， 住宅的銷售速度比較快，一般銷售周期3 個(gè)月，并集中在開盤兩周后的 1 個(gè)月中。 五 項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的具體條件和特點(diǎn)，本項(xiàng)目從土地招投標(biāo)開始至全部工程建成并取得大產(chǎn)證交房，共計(jì)需要個(gè) 32 個(gè) 月 （含春節(jié)）。單方建筑面積為 3500 元 /平方米 。 （ 2） 建設(shè)費(fèi)用按照正常的工程造價(jià)估算，沒有考慮由于特殊結(jié)構(gòu)、材料以及特別不利的地質(zhì)情況所需增加的成本 基地各項(xiàng)成本構(gòu)成 建設(shè)總投資 35034 萬元，其中土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 12296 萬元，補(bǔ)交土地出讓金 686 萬元，共計(jì) 12982 萬元。 （ 4） 在價(jià)格合理、保證供貨的前提下，推廣應(yīng)用國(guó)家鑒定認(rèn)可的新技術(shù)、新工 藝、新材料。 （ 2） 總平面布置上，著意于建筑環(huán)境的協(xié)調(diào)以及建筑和綠化環(huán) 境的美化，整個(gè)平面與陽光國(guó)際公寓一期組成圍合空間，有利于路網(wǎng)組織和景觀營(yíng)造，同時(shí)充分考慮了與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)問題。 三 設(shè)計(jì)方案思路說明 初步設(shè)計(jì)方案（參見下圖）由 11 幢樓組成，其中高層 4 幢沿河分布，小高層 7 幢。住宅主要客戶群定位于中等收入以上的人群 ，戶型面積以 90～ 140 平方米為主 。存在的噪音等不利因素可以通過技術(shù)手段解決，而長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)的壓力需要公司策劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等后續(xù)工作的跟進(jìn)來消化。 ② 競(jìng)爭(zhēng)威脅 目前椒江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新開工樓盤較多，后續(xù)整體供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)公司定位和營(yíng)銷策劃有一定壓力。 威脅點(diǎn)： ① 調(diào)控威脅 由于國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，目前臺(tái)州區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，房屋銷售受阻、價(jià)格回落現(xiàn)象同時(shí)存在。 同時(shí)，新項(xiàng)目的啟動(dòng)也有利于云頂佳苑項(xiàng)目的部分利潤(rùn)的轉(zhuǎn)移，降低了項(xiàng)目的開發(fā)成本。 機(jī)會(huì)點(diǎn)： ① 需求機(jī)會(huì) 根據(jù) 規(guī)劃要求，葭止街道近幾年的后續(xù)拆遷改造力度大，強(qiáng)制性的自住需求將有較大提升空間，加上收入提高帶來的住宅改善需求、二次置業(yè)需求也較大，可以預(yù)見該區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)需求將持續(xù)旺盛。而且由于臨近漁碼頭
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