某市某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期可行性研究報(bào)告(doc18)-地產(chǎn)可研(參考版)
2024-08-17 13:05本頁(yè)面
【正文】 。 結(jié)論 項(xiàng)目地塊具備投資價(jià)值 項(xiàng)目投標(biāo)費(fèi)用建議為： 土地使用權(quán)出讓金 50－ 70萬(wàn)元 /畝 項(xiàng)目建議發(fā)展以高檔居住社區(qū)。 快速快速回籠資金， 物業(yè)應(yīng)在短時(shí)間內(nèi)售賣 項(xiàng)目開發(fā)高端市場(chǎng)，具有相當(dāng)?shù)囊欢ㄊ袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 必須通過(guò)用心打造產(chǎn)品，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。 項(xiàng)目宜盡快啟動(dòng)。 ◆ 開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn) 會(huì)因山林處理的不確定性，項(xiàng)目存在開發(fā)周期的不確定性。 ◆ 拆遷風(fēng)險(xiǎn) 本地塊雖沒(méi)有大量建筑拆遷，但項(xiàng)目地現(xiàn)為山林用的。銀行對(duì)貸款的控制力度非常大，縣級(jí)市場(chǎng)貸款辦理有難度。 假設(shè)項(xiàng)目竟標(biāo)取得土地使用權(quán)出讓金的價(jià)格為每畝 50萬(wàn)元、 60萬(wàn)元、 70萬(wàn)元的不同價(jià)格，以此測(cè)算項(xiàng)目不同的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 ■ 項(xiàng)目投資效益測(cè)算 □ 根據(jù)項(xiàng)目定位，對(duì)不同物業(yè)組合的方案作出成本測(cè)算，結(jié)合市場(chǎng)情況測(cè)算其投資效益，再考慮相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，分析得出較為合理的方案。 ◇ 區(qū)位定位： 旅游休閑度假 居住投資兩相宜 ◇ 產(chǎn)品定位： 全新物業(yè)形態(tài)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑品質(zhì) 表現(xiàn)高檔化、精品化。西有公共汽車站。是一塊絕佳居住之地。項(xiàng)目東部緊鄰國(guó)家水上項(xiàng)目訓(xùn)練基地 。 ◇ 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊形狀呈不規(guī)則的長(zhǎng)條形狀，沿山坡而下，地勢(shì)不平。多層建筑和小高層建筑綜合容積率小于等于；多層建筑密度小于等于 35%。 思路決定出路 高度決定深度 2020 年 8 月 11 項(xiàng)目投資（標(biāo)）費(fèi)用如何確定 ？ ■ 項(xiàng)目分析 □ 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境描述 ◇ 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目用地位于石漫灘水庫(kù)東北測(cè)，靠山面水，東臨國(guó)家水上項(xiàng)目訓(xùn)練基地，西側(cè)為住宅小區(qū)。 ◆ 工業(yè)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升、人們消費(fèi)水平的提高，城市功能配套需求強(qiáng)烈，目前卻沒(méi)有好的置業(yè)項(xiàng)目，高品位項(xiàng)目的開發(fā)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，現(xiàn)在為市場(chǎng)空白點(diǎn)。 4高端市場(chǎng) 沒(méi)有供應(yīng)量 ，購(gòu)買力 本地 有限 5 外地人 應(yīng) 為 高端市場(chǎng) 不可忽視的消費(fèi)群體 ◆ 住宅樓市特征 無(wú)好的 樓 盤引領(lǐng)市場(chǎng) 區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯， 寺坡 一枝獨(dú)秀 樓價(jià)突破 2020元，有一定的上升空間； 戀湖山情節(jié)重，對(duì)其他住宅小區(qū)開發(fā)認(rèn)可度低； 大多數(shù)人第一次置業(yè)，未達(dá)到對(duì)住宅環(huán)境、品質(zhì)的需求層面上，對(duì)價(jià)格認(rèn)知敏感度高 小結(jié) ◆ **房地產(chǎn)市場(chǎng)剛起步，樓房住宅缺乏，有一定市場(chǎng)； ◆高端樓盤有一定市場(chǎng) □ 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： ◆ 市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)剛開始，目前處在 非理性狀態(tài)，住宅處于剛被接受、認(rèn)可階段，對(duì)小區(qū)配套要求還不高。 2 成交價(jià)格一路上揚(yáng) 3寺坡、埡口優(yōu)于其他區(qū)域，為置業(yè)首選。 城市山水的得天獨(dú)厚，區(qū)位稀缺性、增值性、成熟性、可塑性、知名性決定此地塊很有投資價(jià)值。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上正在以工業(yè) 、旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，并形成以工業(yè)、旅游業(yè)為主導(dǎo)的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局。組織好旅游“黃金周”。 充分發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢(shì)， 力爭(zhēng)二郎山 4A 級(jí)景區(qū)創(chuàng)建成功。 礦業(yè)企業(yè)的發(fā)展，城市建設(shè)的投入，旅游業(yè)的興起，必將帶來(lái)大量的人流、物流、常住人口與流動(dòng)人口 都會(huì)快速增加，為商業(yè)物業(yè)，地產(chǎn)開發(fā)提供有力的支撐。 土地尤其沿湖土地的稀缺，給高品味房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)機(jī)會(huì)。 思路決定出路 高度決定深度 2020 年 8 月 9 ◆ 目的 提高城市品味、營(yíng)造良好的旅游環(huán)境、有力拉動(dòng)投資效應(yīng)、快速促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。依托山水優(yōu)勢(shì)，建設(shè)人居休閑勝地。以中國(guó)優(yōu)秀旅游城市創(chuàng)建成功和開展創(chuàng)建國(guó)家園林城市、衛(wèi)生城市和文明城市為契機(jī)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)與管理，完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城鎮(zhèn)功能和品位。 以創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市和國(guó)家衛(wèi)生城市為載體 ,強(qiáng)力實(shí)施城市 基礎(chǔ)設(shè)施和綠化建設(shè)， 打造創(chuàng)建生態(tài)宜居的園林城市。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高態(tài)勢(shì)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。開工建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。 《 2020 年 **市政府工作報(bào)告》關(guān)于 **市房地產(chǎn)開發(fā)： 有序推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)。改善整個(gè) **市的城市居住面貌和提升城市品味。經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)能力的增強(qiáng)，為城市的繁榮提供了基礎(chǔ)，也為地產(chǎn)的開發(fā)帶來(lái)契機(jī)。 思路決定出路 高度決定深度 2020 年 8 月 8 總結(jié)： 由于礦
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