蘇園20xx03地塊競買可行性研究報告doc18-地產(chǎn)可研(參考版)
2024-08-17 08:44本頁面
【正文】 。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為 8%，建議 土地 最高 價格 8600 萬元左右。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １８ 概率分析 指標(biāo)匯總表 表 19 方案 土地最高限價（萬元） 基本分析 內(nèi)部收率 （ %） 內(nèi)部收率期望值（ %） 內(nèi)部收益率≥ 10%的累計概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 1的概率（ %） 方案一 6000 0 方案二 6600 0 方案三 6800 0 方案四 7000 0 方案五 7400 0 方案六 7800 0 方案七 8000 2 方案八 8200 2 方案九 8400 2 方案十 8600 7 方案十一 8800 7 方案十二 9000 7 方案十三 9300 9 方案十四 9600 10 五、評價與結(jié)論 綜合上述分析可得出以下認(rèn)識 ： 基本方案中投資及售價的取值比較穩(wěn)妥，內(nèi)部收益率期望值比 基本分析 普遍高出 2%左右。 其他 主要報表： 表 12“資金來源與運用表” 表 13“損益表” 表 14“借款還本付息計算表“ 表 15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表 16“自有資金現(xiàn)金流量表” （二）單因素敏感性分析 表 17“單因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表 18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析 做了 14 個土地最高限價的概率分析，結(jié)果見表 19“概率分析 指標(biāo)匯總表”。內(nèi)部收益率 %。營業(yè)稅金企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １７ 及附加 萬元。銷售收入 萬元。高層住宅價格按 3600 元 /平 方米計算。 二、銷售收入、銷售稅金及附加計算 產(chǎn)品定價、銷售計劃和回款計劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價及價格變化詳見表 3“售價分析表”。用作投資的預(yù)售收入 萬元。），在產(chǎn) 品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。 （二）資金籌措計劃 資金結(jié)構(gòu) 資金籌措計劃按照項目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項目總投資的 70%或土地出讓金的 70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。詳見表 6“土地付款和工程進度要求”。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １６ 第六章 經(jīng)濟評價 一、投資計劃與資金籌措 項目計算期以季為單位，計算起始年份從第一筆土地費用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計算期 5 年，半年一期（ 10 期）。 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １５ 二、開發(fā)成本估算 開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項工程費用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費 用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費用分?jǐn)偂? 其它費用 按工程造價 2%估算。 銷售費用 按銷售收入 3%估算。 建筑安裝工程費 商業(yè)用房 3600 單方造價 1800 元 高層住宅 單方造價 1600 元 地下汽車庫 地下車庫兼作人防，單方造價 2200 元 公共配套設(shè)施費 按規(guī)定面積計算 間接開發(fā)費 含在管理費用中。 前期 工程費 可研及勘察設(shè)計費按工程造價 5%，場地平整費按每平米土地 30 元估算?；痉桨傅捻椖靠偼顿Y構(gòu)成情況詳見表 7。一共做了 14 個方案。并按土地費用每增加一定幅度做一個方案。合同規(guī)定的土地付款和工程進度要求詳見表 6。最遲不得超過 ～ ，共 31 個月。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １１ 二、蘇園（ 2020） 03 地塊 界址點報表 03 地塊界址點報表 表 5 界址點數(shù)： 26 序號 X 坐標(biāo)值（米） Y 坐標(biāo)值（米） 邊長（米） 界址點號 001 J001 002 J0012 003 J0013 004 J0014 005 J0015 006 J0016 007 J0017 008 J0018 009 J0019 010 J0020 011 J0021 012 J0022 013 J0023 014 J0024 015 J0025 016 J0026 260 J0027 012 J0028 019 J0029 020 J0030 021 J0031 022 J0032 023 J0033 024 J0034 025 J0035 026 J0036 三、規(guī)劃方案 基本參照拍賣文件資料。 容積率 4* 4* 總建筑面積 擬建發(fā)展項目的地上部分總建筑面積為31056 平方米（可上下浮動 5%） 擬建發(fā)展項目的地上部分總建筑面積為 35540 平方米（可上下浮動 5%） 建筑高度 建筑高度 5060 米，裙樓為 24 層 建筑高度 5060 米，裙樓為 24 層 樓
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