蘇園某地塊競買可行性研究報告(參考版)
2025-05-13 18:14本頁面
【正文】 若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為6%，建議土地最高價格9600萬元左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為10%，建議土地最高價格8000萬元左右。每個土地最高限價的內(nèi)部收益率的概率分布詳見表201至表2014。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價格6600萬元,比起拍價6000萬元高出600萬元。 每期銷售詳細(xì)情況見表10“銷售收入和銷售稅金及附加計算表” 三、經(jīng)濟(jì)分析 （一）基本分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表11“經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)匯總表”。地下車位。商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r5500元/平方米，竣工后每年價格上浮5%。詳見表9“投資計劃與資金籌措表”。），在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。 （二）資金籌措計劃 資金結(jié)構(gòu)資金籌措計劃按照項目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。詳見表6“土地付款和工程進(jìn)度要求”。第六章 經(jīng)濟(jì)評價 一、投資計劃與資金籌措 項目計算期以季為單位，計算起始年份從第一筆土地費用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計算期5年，半年一期（10期）。2經(jīng)營資金3項目總投資二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項工程費用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費用分?jǐn)偂Ｆ渌M用按工程造價2%估算。銷售費用按銷售收入3%估算。建筑安裝工程費商業(yè)用房 3600單方造價1800元高層住宅單方造價1600元地下汽車庫地下車庫兼作人防，單方造價2200元公共配套設(shè)施費按規(guī)定面積計算間接開發(fā)費含在管理費用中。前期工程費可研及勘察設(shè)計費按工程造價5%，場地平整費按每平米土地30元估算?；痉桨傅捻椖靠偼顿Y構(gòu)成情況詳見表7。一共做了14個方案。并按土地費用每增加一定幅度做一個方案。合同規(guī)定的土地付款和工程進(jìn)度要求詳見表6。～，共31個月。 二、蘇園（2002）03地塊界址點報表03地塊界址點報表表5 界址點數(shù)：26序號X坐標(biāo)值（米）Y坐標(biāo)值（米）邊長（米）界址點號001J001002J0012003J0013004J0014005J0015006J0016007J0017008J0018009J0019010J0020011J0021012J0022013J0023014J0024015J0025016J0026260J0027012J0028019J0029020J0030021J0031022J0032023J0033024J0034025J0035026J0036 三、規(guī)劃方案 基本參照拍賣文件資料。容積率4*4*總建筑面積擬建發(fā)展項目的地上部分總建筑面積為31056平方米（可上下浮動5%）擬建發(fā)展項目的地上部分總建筑面積為35540平方米（可上下浮動5%）建筑高度建筑高度5060米，裙樓為24層建筑高度5060米，裙樓為24層樓層高度限制（最高值）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第二層以上）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第二層以上）人防工程應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。 第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件該地塊分為A/B兩個地塊，規(guī)劃參數(shù)如下：蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件表4 規(guī)劃參數(shù)A規(guī)劃要求B規(guī)劃要求宗地面積（由建筑布置用地和附屬用地組成）8834平方米（建筑布置用地）830平方米（附屬用地）8885平方米（建筑布置用地）832平方米（附屬用地）土地使用/規(guī)劃商業(yè)/住宅第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動等用途，向公眾開放。 六、競爭能力分析與對策 剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力
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