【正文】 資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目名稱12345678其中:用于建設(shè)投資45001500用于經(jīng)營(yíng)資金銀行借款30006000注: 投資使用計(jì)劃由投資計(jì)劃表自動(dòng)轉(zhuǎn)入. 資金籌措計(jì)劃自動(dòng)合計(jì), 資金籌措計(jì)劃=+六、風(fēng)險(xiǎn)分析數(shù)據(jù)多因素變化臨界點(diǎn)分析變化因素工程或產(chǎn)品單位基本方案變化次數(shù)12345678910單項(xiàng)工程投資變化獨(dú)立別墅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200多層住宅元/M2850800800800800800850850850850850中高層住宅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200汽車車位元/M222002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套元/M2800750750750750750800800800800800其它費(fèi)用變化率%00000000000數(shù)量(容積率)變化獨(dú)立別墅 %00000000000多層住宅%00000000000中高層住宅%00000000000汽車車位 %00000000000商業(yè)配套 %00000000000價(jià)格變化獨(dú)立別墅 元/m28800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅 元/m240003600380042004400460036003800420044004600中高層住宅元/m240003600380042004400460036003800420044004600汽車車位 元/m235003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套 元/m230003100320033003400350031003200330034003500元/m2注：基本方案數(shù)據(jù)自動(dòng)轉(zhuǎn)入 每個(gè)項(xiàng)目最多可以有10個(gè)組合，也可以少于10個(gè)概率分析 變化因素工程或產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目變化次數(shù)12345678910單項(xiàng)工程投資變化（元/M2）獨(dú)立別墅 1200造價(jià)11001200概率多層住宅850造價(jià)800850概率中高層住宅 1200造價(jià)11001200概率汽車車位2200造價(jià)20002200概率商業(yè)配套800造價(jià)750800概率其它費(fèi)用變化率（%）數(shù)量(容積率)變化（%）獨(dú)立別墅 變化0概率1多層住宅變化0概率1中高層住宅變化0概率1汽車車位 變化0概率1商業(yè)配套 變化0概率1價(jià)格變化（元/m2）獨(dú)立別墅 價(jià)格800084008800。三、產(chǎn)品銷售銷售產(chǎn)品基本信息（選）單項(xiàng)工程（選）經(jīng)營(yíng)方式產(chǎn)品名稱數(shù)量?jī)r(jià)格銷售周期（期）收款比例（%）開竣工時(shí)間（期）開盤單價(jià)增減幅度（%）開盤時(shí)間（期）銷售周期（期）簽定合同結(jié)構(gòu)封頂交付使用開工時(shí)間結(jié)構(gòu)封頂竣工驗(yàn)收獨(dú)立別墅1獨(dú)立別墅122508800057304030（5）（7）（8）多層住宅1多層住宅299004000045304030（4）（7）（7）中高層住宅1中高層住宅191404000056304030（4）（7）（8）汽車車位1汽車車位80003500047304030（5）（7）（7）商業(yè)配套1商業(yè)配套5003000091304030（9）（9）（9）注：經(jīng)營(yíng)方式：；；；；開竣工時(shí)間，自動(dòng)轉(zhuǎn)入，不必輸入。附錄土地報(bào)價(jià)可行性研究案例原始數(shù)據(jù)文件名： AL2 項(xiàng)目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 蘇州M星軟件科技有限公司第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化地塊信息項(xiàng)目單位數(shù)量土地面積M226208土地價(jià)格元/M22500最高容積率M2/ M2擬建產(chǎn)品產(chǎn)品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價(jià)建安造價(jià)每M2其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占收入比例其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例多層4000850200高層40001200180評(píng)價(jià)指標(biāo)：土地增值=［售價(jià)*（1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每M2其它費(fèi)用－售價(jià)＊其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)＊其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費(fèi)用每平方米土地增值產(chǎn)品名稱每平方米土地增值（元）多層高層最優(yōu)方案產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值多層高層合計(jì)第二部分 數(shù)據(jù)輸入一、基本信息基本信息內(nèi)容單位數(shù)量計(jì)算期年3每年分期數(shù)期/年4基準(zhǔn)收益率%10最低利潤(rùn)率%0土地面積平方米52415 最高容積率≤土地最低限價(jià)或起拍價(jià)格萬元/畝,元/平方米(默認(rèn))12000報(bào)價(jià)方案土地起算價(jià)格萬元14600報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度萬元200營(yíng)業(yè)稅稅率%5城建稅稅率%7教育附加稅率%4所得稅稅率%33公積金10公益金5經(jīng)營(yíng)資金利率%短期借款利率%注：報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度0為土地報(bào)價(jià)分析，報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度=0為可行性研究二、投資估算單項(xiàng)工程造價(jià)單項(xiàng)工程面積工程造價(jià)開竣工時(shí)間（期）建筑面積占地面積或容積率單位造價(jià)合價(jià)開工時(shí)間結(jié)構(gòu)封頂竣工驗(yàn)收獨(dú)立別墅12250（）1200（1470）578多層住宅29900（）850（）477中高層住宅19140（6600）1200（）478汽車車位80002200（1760）577商業(yè)配套500800（40）999合計(jì)（69790）（）（）（）（）注：只需輸入容積率或占地面積中一項(xiàng)，另一項(xiàng)計(jì)算得到，容積率用于分配土地費(fèi)用，不輸此項(xiàng)數(shù)據(jù)則土地費(fèi)由人工分配。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)16492萬元，%，風(fēng)險(xiǎn)很?。灰话闱闆r下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17147萬元，%，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17837萬元，%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)18586萬元，%，風(fēng)險(xiǎn)較大。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。投資變化的概率分布也是如此操作。第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜遥咳藢?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”?；鶞?zhǔn)收益率低于4%可能虧損，報(bào)價(jià)18200萬元，%，將虧損186萬元。每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。列表打印詳見表2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。詳見表2“土地基本報(bào)價(jià)方案”。用M星土地報(bào)價(jià)軟件自動(dòng)計(jì)算，根據(jù)事先確定的“土地起算價(jià)格”、“報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度”自動(dòng)測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止。因?yàn)橛捎?jì)算機(jī)平衡現(xiàn)金流，資金不足自動(dòng)安排借款，只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款，詳見表15。本項(xiàng)目估計(jì)總投資3億，自有資金按20%考慮為6000萬元。資金籌措原則，先用資本金和預(yù)租售收入，不夠再考慮借款。本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃參數(shù)見表14“銷售產(chǎn)品基本信息”。收入及稅金均由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成計(jì)算。 收款比例與銷售計(jì)劃一樣，對(duì)現(xiàn)金流有重大影響，本項(xiàng)目由計(jì)算機(jī)自動(dòng)按上述比例制定收款計(jì)劃。收款計(jì)劃各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個(gè)季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)產(chǎn)品價(jià)格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因?yàn)?，?jìng)買土地到產(chǎn)品上市相距一段時(shí)間（少則半年，多則一年以上），以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束（一般12年），這段時(shí)間產(chǎn)品價(jià)格會(huì)發(fā)生什么變化，不同的開發(fā)商有不同的預(yù)測(cè)。確定產(chǎn)品的銷售計(jì)劃，即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時(shí)段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。為確保收入計(jì)算的準(zhǔn)確性，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，重點(diǎn)把握下述幾點(diǎn)：銷售計(jì)劃產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計(jì)劃，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預(yù)售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。 計(jì)劃安排均由計(jì)算機(jī)按上述原則自動(dòng)完成，產(chǎn)生投資使用計(jì)劃表，報(bào)表略。 銷售費(fèi)用,從項(xiàng)目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止,每期均勻使用。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)期稅費(fèi)、其它工程費(fèi)用、間接開發(fā)費(fèi)，從項(xiàng)目開工至竣工驗(yàn)收，每期平均投入.。 土地費(fèi)用的使用計(jì)劃，分三次半年左右付清土地價(jià)款。根據(jù)合理的原則分配到每一期。第二節(jié) 投資使用計(jì)劃投資計(jì)劃是經(jīng)濟(jì)分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分，投資計(jì)劃影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從而影響總投資的中的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 分?jǐn)偨Y(jié)果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本。因此，投資分類的目的是為了準(zhǔn)確地核算經(jīng)營(yíng)成本。土地費(fèi)用、土地契稅及財(cái)務(wù)費(fèi)用待經(jīng)濟(jì)分析確定，土地契稅稅率4%。不可預(yù)見費(fèi)一般與單項(xiàng)工程造價(jià)關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)）的2～5%估算，估算600萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)資金平衡分析確定。由于建筑材料價(jià)格比較穩(wěn)定，估算的造價(jià)其誤差不會(huì)很大。