蘇園地塊使用權(quán)競(jìng)買咨詢報(bào)告(參考版)
2025-08-07 05:17本頁(yè)面
【正文】 若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為6%，建議土地最高價(jià)格10000萬(wàn)元左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為10%，建議土地最高價(jià)格9000萬(wàn)元左右。每個(gè)土地最高限價(jià)的內(nèi)部收益率的概率分布詳見表201至表2012。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價(jià)格8500萬(wàn)元,比起拍價(jià)6500萬(wàn)元高出2000萬(wàn)元。 每期銷售詳細(xì)情況見表10“銷售收入和銷售稅金及附加計(jì)算表” 三、經(jīng)濟(jì)分析 （一）基本分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表11“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表”。銷售面積，小高層及高層住宅73448平方米，汽車車位7000平方米，商業(yè)配套房650平方米。二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算 產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見營(yíng)銷策劃章節(jié)，基本售價(jià)及價(jià)格變化詳見表3“售價(jià)分析表”。本項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃企業(yè)計(jì)劃投入自有資金6000萬(wàn)元，用于第1期、第2期支付土地款，在用自有資金支付土地款達(dá)到土地出讓金的60%以后，由銀行開始提供貸款。資金使用的順序一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達(dá)到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資的30%。 建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其他費(fèi)用在工程和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。開發(fā)產(chǎn)品成本估算表表8 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)小高層住宅高層住宅汽車車位商業(yè)配套1數(shù)量81090386403480070006502開發(fā)產(chǎn)品成本土地費(fèi)用8500前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)32間接開發(fā)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其它費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)700開發(fā)成本合計(jì)25048.3單位成本（元）第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、投資計(jì)劃與資金籌措 項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位，計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計(jì)算期3年（12期）。2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)偂Ｆ渌M(fèi)用%估算。銷售費(fèi)用按銷售收入2%估算。建筑安裝工程費(fèi)小高層住宅 912層,單方造價(jià)1200元，含架空層或自行車位費(fèi)用高層住宅55681820層, 單方造價(jià)1600元，含架空層或自行車位費(fèi)用地下汽車庫(kù)1540地下車庫(kù)兼作人防，單方造價(jià)2200元商業(yè)店面52單方造價(jià)800元公共配套設(shè)施費(fèi)32按規(guī)定面積計(jì)算間接開發(fā)費(fèi)含在管理費(fèi)用中。前期工程費(fèi)可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià)5%，場(chǎng)地平整費(fèi)按每平米土地30元估算?；痉桨傅捻?xiàng)目總投資構(gòu)成情況詳見表7。一共做了12個(gè)方案。并按土地費(fèi)用每增加200萬(wàn)元做一個(gè)方案。合同規(guī)定的土地付款和工程進(jìn)度要求詳見表6?！?1個(gè)月。因此，推薦“小高層+高層”方案。詳見規(guī)劃平面圖，規(guī)劃指標(biāo)見下表。容積率目前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，因此。在小高層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫(kù)停車位。車庫(kù)、架空層及汽車車位在中心綠地地下建汽車車位，與人防結(jié)合。 二、蘇園（2002）02地塊界址點(diǎn)報(bào)表02地塊界址點(diǎn)報(bào)表表4 地塊面積： 界址點(diǎn)數(shù)：19序號(hào)X坐標(biāo)值（米）Y坐標(biāo)值（米）邊長(zhǎng)（米）界址點(diǎn)號(hào)001J0251002J0252003J0253004J0254005J0255006J0256007J0257008J0258009J0259010J0260011J0261012J0262013J0263014J0264015J0265016J0266017J0267018J1158019J1157 三、套型 多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。 在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。 用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途． 閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺(tái)。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 場(chǎng)地地坪標(biāo)高 ，（黃海高程）。 建筑間距 ，計(jì)算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。 規(guī)劃控制指標(biāo) ； 建筑密度不得超過(guò)30%； 綠地率不得小于35%； 建筑層數(shù)不超過(guò)25層，不低于4層。 道路與停車位 基地內(nèi)通車道路兩側(cè)不得小于3米，非通車道路兩側(cè)不小于２米，用做綠化種植帶。 綠化緩沖帶內(nèi)不能用做停車場(chǎng)。 高層住宅退各邊界線不小于8米。因此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20%交房再付 10%經(jīng)濟(jì)分析按簽定合同首付3
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