蘇園地塊競買可行性研究報(bào)告[001](參考版)
2025-05-13 18:14本頁面
【正文】 %，%，內(nèi)部收益率大于6%%,%，值得一試。%，則方案四較為合適，土地價(jià)格15400萬元，內(nèi)部收益率期望值大于8%，基本分析的收益率也接近8%，內(nèi)部收益率大于8%%。概率分析指標(biāo)匯總表表20方案土地最高限價(jià)（萬元）基本分析內(nèi)部收益率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率≥8%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率≥6%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）方案一146000方案二14800方案三15000方案四15400方案五15800方案六16200方案七16500方案八16800 五、評(píng)價(jià)與結(jié)論綜合上述分析可得出以下認(rèn)識(shí)：=10%測算的土地最高限價(jià)，為14600萬元，%，%，應(yīng)該比較理想。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價(jià)格14600萬元。 每期銷售詳細(xì)情況見表11“營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加計(jì)算表” 三、經(jīng)濟(jì)分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表9“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表”。銷售面積: 獨(dú)立別墅12250 m2，多層住宅29900 m2，中高層19140平方米m2，汽車車位8000 m2，商業(yè)配套房500 m2，銷售額32786萬元。二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算 產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價(jià)及價(jià)格變化詳見表3“售價(jià)分析表”。3）本項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃，同時(shí)由銀行開始提供貸款9000萬元。2）資金使用的順序一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達(dá)到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資的30%。 財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)每期借款余額計(jì)算實(shí)際發(fā)生額。根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費(fèi)用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在簽定合同一個(gè)季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度（期）完成，詳見表7“土地付款和工程進(jìn)度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表8?；痉桨傅捻?xiàng)目總投資構(gòu)成情況詳見表8。土地付款和工程進(jìn)度要求表7日歷時(shí)間02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間123456789101112項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期1234土地第一次√土地第二次√土地第三次√要求開竣工日期————限期開竣工日期—完成50%工程量時(shí)間土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表7日歷時(shí)間03年7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間131415161718192021222324項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期5678土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期————————————限期開竣工日期————————————完成50%工程量時(shí)間√土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表7日歷時(shí)間04年7月04年8月04年9月04年10月04年11月04年12月05年1月05年2月05年3月05年4月05年5月05年6月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間252627282930313233343536項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期9101112土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期——————限期開竣工日期————————————完成50%工程量時(shí)間土地付款和工程進(jìn)度要求續(xù)表7日歷時(shí)間05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間373839404142項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期1314土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期——————完成50%工程量時(shí)間 第五章 投資估算與成本估算一、項(xiàng)目總投資與成本估算結(jié)果拍賣文件規(guī)定的起拍價(jià)12000萬元，設(shè)定基準(zhǔn)收益率10%，以10%的內(nèi)部收益率推算的土地價(jià)格臨界點(diǎn)為14600萬元，以此為基本方案。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性地
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