蘇園地塊競(jìng)買可行性研究報(bào)告[001]-文庫(kù)吧資料
2025-05-16 18:14本頁(yè)面
【正文】 完成開(kāi)發(fā)，不存在分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的條件。第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)土地拍賣條件，合同要求的開(kāi)竣工日期：～，共22個(gè)月?！皠e墅+多層+中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費(fèi)者對(duì)多層住宅的需要（多層最熱銷），同時(shí)又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表。4．容積率目前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，因此。在小高層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫(kù)停車位。3．車庫(kù)、架空層及汽車車位在中心綠地地下建汽車車位，與人防結(jié)合。多層住宅每戶130平方米，中高層住宅每戶145平方米。 6）正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單”上要求提供的其它文件。太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 3）除低層別墅外，用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。 ９．其他 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見(jiàn)。 ８．圍墻 ，宜采用金屬欄桿漏空形式。 3）停車位：每戶１個(gè)小汽車位。 ６．道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。 3)多層、中高層層數(shù)不超過(guò)14層。 ４．場(chǎng)地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 1），（黃海高程）。 半獨(dú)立式住宅不得小于8米。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨(dú)立式住宅不得小于400平方米。 中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。 停車房正面：0米； 側(cè)面：2米； 后面：0米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 1．建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場(chǎng)。 本地塊規(guī)劃條件允許建多層和中高層住宅，允許的容積率比首次拍賣的蘇園（2001）01地塊高，若采用“別墅+多層+中高層”方案，經(jīng)分析表明，每平方米土地的土地費(fèi)用承載能力比單純建別墅可提高500元以上，若以同等價(jià)格獲得土地和開(kāi)發(fā)商獲得的經(jīng)濟(jì)效益相同，則每平方米別墅的價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)可降低1000元左右。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20% 交房再付 10% 六、競(jìng)爭(zhēng)能力分析與對(duì)策 剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過(guò)土地拍賣取得的土地與過(guò)去通過(guò)協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競(jìng)買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房?jī)r(jià)提高帶來(lái)的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤(rùn)，而對(duì)于競(jìng)買的土地來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)提高帶來(lái)的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤(rùn)空間也受到擠壓，因此競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場(chǎng)價(jià)格向下波動(dòng)，競(jìng)買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。 多層或中高層，開(kāi)盤銷售當(dāng)期預(yù)售40%，竣工前預(yù)售達(dá)到90%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的10%。若干專家預(yù)測(cè)的平均值，產(chǎn)品價(jià)格及收入的概率分布如下表：售價(jià)分析表表3產(chǎn)品項(xiàng)目加權(quán)平均售價(jià)及概率獨(dú)立別墅售價(jià)910980008400880090009200960010000概率多層住宅售價(jià)39433500360038004000420044004600概率高層住宅售價(jià)40703500360038004000420044004600概率銷售額（萬(wàn)元）3073726964279442941530641318663333734808銷售額概率0．070．110．200．210．180．140．08 商業(yè)配套按每平方米3000元計(jì)算。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購(gòu)房的向往，參加本項(xiàng)目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其他地段同類產(chǎn)品售價(jià)高10～20%。小高層使用年限比多層長(zhǎng)，但物業(yè)管理費(fèi)用稍高，因此，二者售價(jià)應(yīng)該相近。 關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價(jià)格比較，分析認(rèn)為，當(dāng)每平方米土地價(jià)格超過(guò)1500元之后，多層住宅的成本將超過(guò)小高層。瀾韻園土地成本相對(duì)較低，若通過(guò)拍賣獲得土地，成本一般不會(huì)低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價(jià)位應(yīng)該還會(huì)提高，首期拍賣的蘇園（2001）01地塊，雖然尚未開(kāi)盤，據(jù)傳別墅價(jià)格將定位在10000元左右，我們認(rèn)為價(jià)位在8000～10000元之間很有可能。 初步規(guī)劃確定的產(chǎn)品規(guī)模：獨(dú)立別墅12250m2 ,35套；多層住宅29900m2，230套；中高層住宅（12層）19140m2 ，132套；商業(yè)店面房500m2；汽車庫(kù)8000m2，362個(gè)車位。詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的方案比較。建筑層數(shù)14層以下；綠地率大于40%。 3．?dāng)M建規(guī)模 擬建規(guī)模主要受到地塊大小和城市規(guī)劃的約束。 2．套型分析 獨(dú)立別墅基地面積576平方米，建筑面積350平方米。 2）多層住宅，建筑層數(shù)不低于4層。需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)表2 單位：萬(wàn)平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量8196111128累計(jì)235331442570價(jià)格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8
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