蘇園地塊競買可行性研究報告[001]-全文預(yù)覽
【正文】 項目評價分期1314土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期——————完成50%工程量時間 第五章 投資估算與成本估算一、項目總投資與成本估算結(jié)果拍賣文件規(guī)定的起拍價12000萬元，設(shè)定基準收益率10%，以10%的內(nèi)部收益率推算的土地價格臨界點為14600萬元，以此為基本方案。第四章 項目實施進度計劃根據(jù)土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：～，共22個月。規(guī)劃指標見下表。在小高層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫停車位。多層住宅每戶130平方米，中高層住宅每戶145平方米。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設(shè)施，在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 ９．其他 1）規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。 半獨立式住宅不得小于8米。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨立式住宅不得小于400平方米。 停車房正面：0米； 側(cè)面：2米； 后面：0米。 1．建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20% 交房再付 10% 六、競爭能力分析與對策 剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠遠高于協(xié)議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當其沖。若干專家預(yù)測的平均值，產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表：售價分析表表3產(chǎn)品項目加權(quán)平均售價及概率獨立別墅售價910980008400880090009200960010000概率多層住宅售價39433500360038004000420044004600概率高層住宅售價40703500360038004000420044004600概率銷售額（萬元）3073726964279442941530641318663333734808銷售額概率0．070．110．200．210．180．140．08 商業(yè)配套按每平方米3000元計算。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費用稍高，因此，二者售價應(yīng)該相近。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應(yīng)該還會提高，首期拍賣的蘇園（2001）01地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在10000元左右，我們認為價位在8000～10000元之間很有可能。詳見規(guī)劃設(shè)計中的方案比較。 3．擬建規(guī)模 擬建規(guī)模主要受到地塊大小和城市規(guī)劃的約束。 2）多層住宅，建筑層數(shù)不低于4層。由此可見，存在較大的潛在需求量。在2015年累計可達到2769萬平方米。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。因此，本項目評價未考慮聯(lián)體別墅方案。土地最高限價風(fēng)險決策指標表1方案土地最高限價（萬元）基本分析內(nèi)部收益率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計概率（%）內(nèi)部收益率≥8%的累計概率（%）內(nèi)部收益率≥6%的累計概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）方案一146000方案二14800方案三15000方案四15400方案五15800方案六16200方案七16500方案八16800 第二章 市場營銷策劃 一、市場需求預(yù)測 1．用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地，別墅價位較高，市場如何？其余可建為多層或中高層住宅，市場較大，關(guān)鍵是價位如何？別墅容積率小，只有在土地價格很低的情況下，才能擁有較大的用戶群，在土地價格昂貴的情況下，如本項目每套獨立別墅成本不會低于200萬元，只能針對境外和國內(nèi)極少數(shù)客戶。排除風(fēng)險大的方案，當“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風(fēng)險很大，這種方案應(yīng)該排除。每個方案均列出了土地最高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率，財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率等四個決策指標。用四個指標來反映，即：土地最高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率（成功的可能性），財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。 配套設(shè)施：蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大
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