蘇園地塊競買可行性研究報告[001](完整版)
【正文】 還應(yīng)提供“新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。4．容積率目前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定經(jīng)濟效益的重要因素，因此。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動開發(fā)的條件。根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在簽定合同一個季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度（期）完成，詳見表7“土地付款和工程進度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。二、銷售收入、銷售稅金及附加計算 產(chǎn)品定價、銷售計劃和回款計劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價及價格變化詳見表3“售價分析表”。概率分析指標匯總表表20方案土地最高限價（萬元）基本分析內(nèi)部收益率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計概率（%）內(nèi)部收益率≥8%的累計概率（%）內(nèi)部收益率≥6%的累計概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）方案一146000方案二14800方案三15000方案四15400方案五15800方案六16200方案七16500方案八16800 五、評價與結(jié)論綜合上述分析可得出以下認識：=10%測算的土地最高限價，為14600萬元，%，%，應(yīng)該比較理想。%，則方案四較為合適，土地價格15400萬元，內(nèi)部收益率期望值大于8%，基本分析的收益率也接近8%，內(nèi)部收益率大于8%%。銷售面積: 獨立別墅12250 m2，多層住宅29900 m2，中高層19140平方米m2，汽車車位8000 m2，商業(yè)配套房500 m2，銷售額32786萬元。 財務(wù)費用根據(jù)每期借款余額計算實際發(fā)生額。土地付款和工程進度要求表7日歷時間02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月項目/計劃時間123456789101112項目評價分期1234土地第一次√土地第二次√土地第三次√要求開竣工日期————限期開竣工日期—完成50%工程量時間土地付款和工程進度要求續(xù)表7日歷時間03年7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月項目/計劃時間131415161718192021222324項目評價分期5678土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期————————————限期開竣工日期————————————完成50%工程量時間√土地付款和工程進度要求續(xù)表7日歷時間04年7月04年8月04年9月04年10月04年11月04年12月05年1月05年2月05年3月05年4月05年5月05年6月項目/計劃時間252627282930313233343536項目評價分期9101112土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期——————限期開竣工日期————————————完成50%工程量時間土地付款和工程進度要求續(xù)表7日歷時間05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月項目/計劃時間373839404142項目評價分期1314土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期——————完成50%工程量時間 第五章 投資估算與成本估算一、項目總投資與成本估算結(jié)果拍賣文件規(guī)定的起拍價12000萬元，設(shè)定基準收益率10%，以10%的內(nèi)部收益率推算的土地價格臨界點為14600萬元，以此為基本方案。規(guī)劃指標見下表。多層住宅每戶130平方米，中高層住宅每戶145平方米。 ９．其他 1）規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨立式住宅不得小于400平方米。 1．建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界
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