【正文】 業(yè) 的比例達(dá)到 26%。 從被訪者理解程度表和合作程度表可以看出，此次被訪者的支持程度較高。 4 消費(fèi)者調(diào)研 本項(xiàng)目 處于未來(lái)高檔住宅區(qū)白云新城內(nèi) ，占地面積 20795 平方米，建筑面積不大于 58586 平方米 ， 樓面地價(jià) 19971 元 /平方米，面積雖不大，但土地價(jià)格昂貴，可見(jiàn)該項(xiàng)目未來(lái)定位檔次在中高檔或以上，其目標(biāo)客戶群亦并非普通工薪階層。 5）除了樓盤(pán)區(qū)位、園林、戶型、物業(yè)管理等自身賣點(diǎn)外，文化營(yíng)銷、概念植入等推廣方式越來(lái)越重要； 6）配套方面，除了 周邊配套外，小區(qū)配套的完善亦是各樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì) 。小區(qū)內(nèi) 自建 有 配套小學(xué)，具體由白云區(qū)教育局安排辦學(xué) ； 泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、 ARTDECO 風(fēng)情園林。 目前 6 個(gè)樣板間已正式對(duì)外開(kāi)放， 銷售中心開(kāi)放 ， 首推 2 棟，貨量200 套左右，總 共 498 套單位 ，預(yù)計(jì) 20xx 年 10 月份交樓。小區(qū)內(nèi)， 體育公園（占地 3 萬(wàn)㎡）、小學(xué)、幼兒園、 祥景肉菜 市場(chǎng)、銀行 。 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 祥景花園 17513 ㎡ 66750 ㎡ 3． 81 50% 戶型： 項(xiàng)目總共分南北兩區(qū) ，南區(qū) 3 棟 11 層電梯洋房，一梯兩戶，南北對(duì)流，窗窗觀中心園林景觀 ， 130 ㎡、 133 ㎡三房， 150 ㎡四房；北區(qū) 3 棟 28 層高層洋房， 二梯三戶，南北對(duì)流，遠(yuǎn)望白云山、體育公園、中心園林景觀 ， 104145㎡三房， 165187 ㎡四房。 營(yíng)銷： 通過(guò)文化營(yíng)銷樓盤(pán)，以“文化美學(xué)，詩(shī)意生活”主題，結(jié)合硬廣、軟文、戶外廣告牌、戶外社區(qū)活動(dòng)等一系列活動(dòng)進(jìn)行宣傳推廣。內(nèi)部配套， 園林泳池、中心花園、幼兒園、會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街，綜合文化活動(dòng)中心（含電影院，老年人活動(dòng)中心、青少年活動(dòng)中心、兒童圖書(shū)閱覽館） 賣點(diǎn)： 1）位于白云新城內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； 2）地鐵上蓋物業(yè)，離二號(hào)線江夏站僅 500 米； 3） 清新和時(shí)尚 的 外立面，大面積地運(yùn)用了質(zhì)樸典雅 的文化石與大面積的仿金屬玻璃，坡屋頂 設(shè)計(jì) 別具匠心 ； 4） 200 米超寬樓距 ； 5）園林景觀， 20xx 平方米澳洲珀斯天鵝湖：七種湖岸修邊天然迷人，疊瀑臺(tái)極盡珀斯水景文化 ； 50000 平方米超大澳洲風(fēng)情園林：多達(dá) 183 種的園林植物，澳洲風(fēng)情，鮮氧生活 ；白云山景。 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 白云尚城三期山與城 61338 ㎡ 167225 ㎡ % 戶型： 戶型面積為 80 ㎡的兩房、 90 ㎡的小三房、 100120 ㎡的大三房以及 150㎡的四房單位 ， 絕大部分附帶面積超過(guò) 13 平方米的觀景露臺(tái) 。 對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)方面，白云新城將在主交通骨架上采用“四縱四橫”道路骨架，提高內(nèi)部支路網(wǎng)密度，區(qū)內(nèi)規(guī)劃支路網(wǎng)密度達(dá)到 6 公里 8 公里 /平方公里；商業(yè)、辦公區(qū)采用高密度、方格網(wǎng)形式；居住區(qū)采用靈活的路網(wǎng)和慢型交通的形式，確保安全。 白云新城還將設(shè)置獨(dú)立步行系統(tǒng)，減少主干道對(duì)行人的影響。鄰里中心將在社區(qū)居民的 8 分鐘的步行范圍之內(nèi)。 2） 人文環(huán)境 白云新城北部地區(qū)依托白云國(guó)際會(huì)議中心、廣州新體育館，集中建設(shè)廣州文化建筑群，廣州博物館、廣州市城市規(guī)劃展覽中心、廣東畫(huà)院、廣州畫(huà)院等，打造特色文化中心區(qū)，宣揚(yáng)傳統(tǒng)嶺南文化，體現(xiàn)城市人文氣息，提升本區(qū)文化形象。通過(guò)系統(tǒng)化的步行到連接白云山幾個(gè)主要出入口，增強(qiáng)白云山的可達(dá)性。 公交線路則只有 841 線路，從廣州火車東站總站開(kāi)往石井總站，公交線路匱乏。在白云新城建設(shè)尚不完善階段，生活配套主要還是靠小區(qū)內(nèi)部配套，以達(dá)到基本生活要求。 生活配套環(huán)境 現(xiàn)時(shí)周邊生活配套匱乏。 齊富路 地塊 白云大道 云城西路 云城東路 目前地塊已完成土地平整工作，正砌磚墻圍護(hù)。 白云區(qū) 20xx 年網(wǎng)簽成交價(jià)格為 11903 元 /平方米，同比 20xx 年大幅上漲 %； 從各季度價(jià)格走勢(shì)可以判斷，白云區(qū)住宅價(jià)格一直處于上升通道，即使是在調(diào)控政策頻出的 20xx 年 同樣上漲明顯 。 廣州市十區(qū) 20xx 年網(wǎng)簽成交價(jià)格為 12484 元 /平方米，同比 大幅上漲 %；而中心六區(qū)的價(jià)格也是持續(xù)上漲， 20xx 年 3 月份達(dá)到了 21969 元 /平方米 。 ◆ 信貸政策 方面， 貸款 (包括住房公積金貸款 )購(gòu)買(mǎi)第一套住房的，首付比例不低于 30%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率； 購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，其首付比例不得低于 60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍。 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境 5 1 5 4 . 2 6 0 8 1 . 9 7 1 4 0 . 3 8 2 8 7 . 4 9 1 1 2 . 8 1 0 6 0 4 . 5 0 . 02 0 0 0 . 04 0 0 0 . 06 0 0 0 . 08 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 2 0 0 0 . 02 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0億元1 2 . 9 %1 4 . 9 %1 5 . 3 %1 2 . 5 %1 1 . 5 %1 3 . 0 %8 . 0 %1 1 . 0 %1 4 . 0 %1 7 . 0 %2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 在全國(guó)調(diào)控的大環(huán)境下，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策環(huán)境也是從嚴(yán)從緊。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新核定，廣州 20xx 年 GDP 達(dá)到 億元，是繼滬京后國(guó)內(nèi)第三個(gè) GDP 突破一萬(wàn)億元的城市 ，發(fā)展勢(shì)頭良好。 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲跌幅度（月度同比） 3 5 . 2 %3 6 . 4 %2 7 . 5 % 3 . 4 % 3 . 2 % 1 5 . 4 % 1 0 . 1 %1 6 . 6 %1 6 . 0 % 1 4 . 5 %1 7 . 8 %2 0 . 0 %1 0 . 0 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 127 1 5 5 .1 88 2 0 5 . 7 48 0 5 1 .2 46 7 7 7 .2 79 1 6 3 .16 4 6 6 .0 8 6 8 8 5 .8 61 0 4 4 5 .7 69 2 7 8 .3 21 0 1 1 2 .7 22 1 8 0 7 .8 405 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 9 . 51 0 . 71 1 . 71 2 . 8 1 2 . 41 1 . 41 0 . 39 . 3 9 . 18 . 67 . 76 . 41 2 . 71 4 . 51 5 . 91 7 . 3 1 6 . 91 5 . 81 4 . 41 3 . 1 1 2 . 61 1 . 91 0 . 48 . 5024681012141618201 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1270 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格70 個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格 經(jīng)過(guò)國(guó)家與地方政府部門(mén)不斷出臺(tái)調(diào)控政策措施， 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯受到影響，增長(zhǎng)速度放緩 ；但價(jià)格仍然維持在較高水平，未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌；成交 面積與成交金額增長(zhǎng)明顯，保持在 10%以上。 20xx 年一季度全國(guó)商品房銷售面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %；其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng) %。 總結(jié)： 過(guò)往的樓市調(diào)控，房?jī)r(jià)基本是越調(diào)越漲；而從 20xx 年開(kāi)始的一系列措施 ，其力度不斷加大， 調(diào)控逐步加嚴(yán)加緊，可見(jiàn)政府要降低房?jī)r(jià)的決心之大。 ◆ 20xx 年 10 月 19 日，央行突然宣布自 20xx 年 10 月 20 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu) 人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，房貸利率相應(yīng)提高。 ◆ 20xx 年 4月 17 日，國(guó)務(wù)院向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。 因此，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭或經(jīng)濟(jì)面臨問(wèn)題等方面判斷，未來(lái)國(guó)內(nèi) 房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅 下降的可能性不大。1 2 . 71 4 . 29 . 69 . 2 1 0 . 302468101214162 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0%21631426581031404534090339798305000010000015000020xx0025000030000035000040000045000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元 良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)而言是長(zhǎng)遠(yuǎn)的利好，有助于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。 現(xiàn)時(shí) ， 商業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)勁的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入駐開(kāi)業(yè)，突顯出白云新城商業(yè)價(jià)值之高 ，對(duì)周邊商業(yè)帶動(dòng)作用明顯 ； 而廣州市新地王亦出現(xiàn)在白云新城，由保利以 20605 元 /㎡的樓面地價(jià)創(chuàng)造，預(yù)示著白云新城住宅市場(chǎng)充滿機(jī)遇，將大有可為 。通過(guò)這些文化休閑設(shè)施與便利公共交通相結(jié)合，從而大大提升了整個(gè)地區(qū)的城市功能和文化形象。 白云新城定位與發(fā)展前景 白云新城 發(fā)展定位為 “ 云山西麓的宜居新城，主城區(qū)北部商業(yè)文化服務(wù)中心 ” 。并 以地鐵站為核心，集商貿(mào)、酒店、休閑、娛樂(lè)于一體，形成商業(yè)服務(wù)中心，以標(biāo)志性塔樓成為全區(qū)的地標(biāo)，包括大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街等，機(jī)場(chǎng)航站樓及附屬設(shè)施將改造成為商業(yè)用地，與東部的商貿(mào)綜合體、商業(yè)步行街形成整體的商業(yè)氛圍。 白云新城位于白云山西麓， 以原白云機(jī)場(chǎng)為中心結(jié)合附近地區(qū)共同組成， 北至黃石路，東至白云大道，西至機(jī)場(chǎng)高速，南至北環(huán)高速路，用 地面積 平方公里，總建筑量為 1107 萬(wàn)平方米，規(guī)劃就業(yè)人口 8萬(wàn)人，規(guī)劃居住人口 22萬(wàn)人。 地塊北面為另一塊待開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)用地、地鐵二號(hào)線蕭崗站和合城（國(guó)際）月歷禮品城；南面為 起步在建的廣州市規(guī)劃展覽中心、白云國(guó)際會(huì)議中心和地鐵二號(hào)線白云文化廣場(chǎng)站；西面另一塊待開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)用地、酒店用品市場(chǎng)和居民樓；東面為一些餐飲食肆和白云山。 地塊性質(zhì)為二類居住用地（ R2），屬國(guó)有土地 ， 以多層、中高層 或 高層單元式居住建筑 為主 的居住用地。 建設(shè)背景 白云新城規(guī)劃概況 該項(xiàng)目地塊 處 于廣州市白云區(qū)白云新城 內(nèi) ， 位于規(guī)劃中的云山社區(qū)，接近文化中心。在白云國(guó)際會(huì)議中心西側(cè)，規(guī)劃 有 面積約為 30 公頃的大型城市公園 。 白云新城規(guī)劃最大的特點(diǎn)和亮點(diǎn)是“生態(tài)優(yōu)先、宜居為重”， 區(qū)域綠地率達(dá)到 %，綠化覆蓋率達(dá)到 %， 人均公園面積達(dá)到 10 平方米，居民在步行500 米范圍內(nèi)可到達(dá)公園，規(guī)劃 30公頃 的白云 公園 和 15 公頃的飛翔公園兩大綠心，引入周邊水源，建立人工濕地； 三線下地、雨污分流、 人 車分行和廣州城區(qū)獨(dú)有的自行車專用車道系統(tǒng)等，都將在這 片新城中得到體現(xiàn) ；整體超過(guò)三分之二的區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)，六大社區(qū)個(gè)個(gè) 建設(shè)“鄰里中心”，一般包括小超市、小零售店、衛(wèi)生站、洗衣店、郵政所、菜市場(chǎng)等，并且配套小運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)和鄰里公園等，滿足居民的日常生活與休閑需要，社區(qū)居民在 8 分鐘步行時(shí)間內(nèi)可達(dá)到。 項(xiàng)目所在 2）文化中心區(qū) 功能定位：集中規(guī)劃了市級(jí)文化休閑設(shè)施，主要包括廣東畫(huà)院、廣州畫(huà)院、城市規(guī)劃展覽中心、嶺南文化中心、廣州博物館和白云公園等。 合理的城市規(guī)劃、有力的政府支持、優(yōu)越的居住環(huán)境、完備的商業(yè)配套、便利的軌道交通等，都是白云新城未來(lái)價(jià)值之所在。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然是全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最具活力的國(guó)家之一，發(fā)展?jié)摿Ρ皇廊怂春?。這三大問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，都能對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響；從側(cè)面可以看出，通脹、調(diào)控難見(jiàn)成效、民間資本無(wú)出路都對(duì)目前普遍較高的房?jī)r(jià)有一定支撐作用。從 20xx 年初開(kāi)始，針對(duì)全國(guó)普遍較高的房?jī)r(jià)問(wèn)題，政府部 門(mén) 出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行調(diào)控： ◆ 20xx 年 1 月 7 日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該文件從土地到信貸，再到地方政府責(zé)任，詳細(xì)列出了 11 條措施，主要規(guī)定二套房貸首付不低于 40%。具體措施包括嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制；全面暫停第三套房貸， 首套房貸款比例升至 30%及以上，二套房首付款比例不低于 50%；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；切實(shí)增加住房有效供給；加大住房交易市場(chǎng)檢查力度。 ◆ 20xx 年 1月 26 日 ， 國(guó)務(wù)院辦公廳 下發(fā)《 關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知 》，被稱為“新國(guó)八條”；各地方相繼推出執(zhí)行