蘇園某地塊競買可行性研究報告-全文預覽
【正文】 、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。同時，本著“先規(guī)劃、后建設”和“先地下、后后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。四、報告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權拍賣公告》，蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）03號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。土地最高限價定得越高，獲得土地的機會就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。見表1。排除風險大的方案，當“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風險很大，這種方案應該排除。土地最高限價風險決策指標表1方案土地最高限價（萬元）基本分析內(nèi)部收率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）方案一60000方案二66000方案三68000方案四70000方案五74000方案六78000方案七80002方案八82002方案九84002方案十86007方案十一88007方案十二90007方案十三93009方案十四960010第二章 市場營銷策劃 一、市場需求預測 用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進活動等用途，向公眾開放。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計5231人。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見下表。今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預測今年全年可達到80萬平方米左右。需求量統(tǒng)計和預測表2 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量8196111128累計235331442570價格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計71387010431233144216681912217624612769 二、產(chǎn)品策劃 （一）土地規(guī)劃用途 本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進活動等用途，向公眾開放。寫字樓每間也按4060平方米考慮。 （三）擬建規(guī)模 擬建規(guī)模主要受到規(guī)劃的約束。地下車位。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20%交房再付 10%本項目分析按預售當期收款30%，結(jié)構(gòu)封頂收款至70%，交付使用收清全部房款。商業(yè)/住宅第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進活動等用途，向公眾開放。第四章 項目實施進度計劃根據(jù)土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：～，共22個月。土地付款和工程進度要求表6日歷時間02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月項目/計劃時間123456789101112項目評價分期12土地第一次√土地第二次√土地第三次√
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