蘇園某地塊競買可行性研究報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準(zhǔn)收益率的方案。建筑高度5060米（不超過19層），裙樓24層。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時(shí)間達(dá)到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。 地塊面積2公頃，容積率4，建筑面積66596平方米（可上下浮動5%）。高層住宅價(jià)格按3600元/平方米計(jì)算。因此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動開發(fā)的條件。項(xiàng)目總投資估算表表7 單位：萬元序號項(xiàng)目總投資備注1開發(fā)建設(shè)投資土地費(fèi)用按內(nèi)部收益率10%推算。不可預(yù)見費(fèi)800約按造價(jià)45%估算。資金使用的順序一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達(dá)到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資的30%。 營業(yè)稅稅率5%，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率7%，教育費(fèi)附加4%。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為8%，建議土地最高價(jià)格8600萬元左右。 其他主要報(bào)表： 表12“資金來源與運(yùn)用表” 表13“損益表” 表14“借款還本付息計(jì)算表“ 表15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表16“自有資金現(xiàn)金流量表” （二）單因素敏感性分析 表17“單因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析做了14個(gè)土地最高限價(jià)的概率分析，結(jié)果見表19“概率分析指標(biāo)匯總表”。二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價(jià)及價(jià)格變化詳見表3“售價(jià)分析表”。（一）投資使用計(jì)劃根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費(fèi)用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，三次付款都在半年之內(nèi)，都在第一期。財(cái)務(wù)費(fèi)用%管理費(fèi)用約按建筑面積每平米30元估算。土地價(jià)格由6000萬元至9600萬元。應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。住宅期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售。 高層住宅宜建每套小于100平方米小套型，吸引投資者既購買商鋪也購買住宅，或一部分投資者用于出租。由此可見，存在較大的潛在需求量。 市場需求預(yù)測 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人?！柏?cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機(jī)會就越小。本項(xiàng)目評價(jià)提供了多個(gè)決策方案，供投資者決策。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶。2001年8月底。 二、報(bào)告編制單位蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。用四個(gè)指標(biāo)來反映，即：土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率（成功的可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合條件，則還需要進(jìn)一步通過“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”作出決策。目前市場行情 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，%，%，%。詳見表2“需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測”。 （二）套型分析 利用我們的信息渠道征求過眾多房地產(chǎn)公司的意見，綜合起來普遍認(rèn)為商業(yè)、餐飲都不宜采用大規(guī)模獨(dú)家經(jīng)營方式，應(yīng)該建成每間4060平方米的商鋪，根據(jù)銷售情況及購房者的要求隔斷。主要產(chǎn)品售價(jià)變化的概率分布見表3。 第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件該地塊分為A/B兩個(gè)地塊，規(guī)劃參數(shù)如下：蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件表4 規(guī)劃參數(shù)A規(guī)劃要求B規(guī)劃要求宗地面積（由建筑布置用地和附屬用地組成）8834平方米（建筑布置用地）830平方米（附屬用地）8885平方米（建筑布置用地）832平方米（附屬用地）土地使用/規(guī)劃商業(yè)/住宅第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動等用途，向公眾開放。合同規(guī)定的土地付款和工程進(jìn)度要求詳見表6。前期工程費(fèi)可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià)5%，場地平整費(fèi)按每平米土地30元估算。2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)
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