【正文】 度，因受政策影響，批售量在2005年出現(xiàn)大幅度下降216。在周家嘴路周邊有齊齊哈爾小學、X市教育科學研究院附屬中學、新華醫(yī)院、市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、X瀚海明玉大酒店、小型便利超市等配套設施，基本配套較全圖17 項目區(qū)域配套情況B. 區(qū)域住宅土地市場表12：X內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域土地市場情況地塊名稱 2004年之前土地出讓基本以招標方式進行，出讓類型主要以住宅為主，這一時期土地出讓的市場化程度低，因而土地出讓價格偏低。 基本情況：，由2幢29層高層和5幢1314層小高層組成，得房率82%。 主要客戶：本區(qū)域客戶216。 產(chǎn)品：功能組合齊全（三期：銀座公寓）精裝修小戶型、全采光、酒店物業(yè)管理房型多樣，小區(qū)配套成熟，集文化、生態(tài)、科技三大亮點典型項目四：陽明苑216。 基本情況：小區(qū)總建筑面積約30萬平方米，綠化率超過50%，綜合配套占地約30000平方米，規(guī)劃約10萬平方米的商業(yè)、辦公等設施?，F(xiàn)售均價10800元/平方米。216。 X區(qū)內(nèi)交通的進一步完善及隨著五角場城市副中心、濱江發(fā)展帶的發(fā)展輻射，有可能激發(fā)未來住宅區(qū)域市場的發(fā)展?jié)摿?，也會一定程度提升物業(yè)價值三 項目分析及評價1 地塊分析（1）項目位置項目位于X市X區(qū)內(nèi)環(huán)片區(qū)，四至范圍，唐山路南、許昌路東、昆明路北、懷德路西項目地塊四至如下：西側(cè)：許昌路； 南側(cè)；昆明路東側(cè)：懷德路北側(cè)：唐山路圖19 項目位置圖南側(cè)：昆明路（上海煙草集團公司）西側(cè)：許昌路 北側(cè)東側(cè)：懷德路 （2）地形、地勢項目地塊形狀不規(guī)整，地勢平坦。 所處片區(qū)屬X老住宅與工業(yè)區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進一步發(fā)展完善，對于項目發(fā)展有一定的限制影響。 項目緊臨建設中東外灘商業(yè)圈（寶地商業(yè)廣場），未來會為項目帶來更多機會178。 四 市場定位及項目評估1 項目定位a 客戶定位客戶主要面向X區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)有城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。（4）管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前X市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準和寶安區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費用為銷售額的3%。 萬元。 假設開發(fā)法的原理：開發(fā)商的最終目的是為了得到可銷售的房屋而非土地。本次測算貼現(xiàn)率取7%；216。5 土地競投價格區(qū)間確定根據(jù) 在實現(xiàn)委托方目標凈成本利潤率的條件下，我們建議取地價格區(qū)間如下：保守出價區(qū)間為：56255760元/平米（[微軟系統(tǒng)1]）競爭出價區(qū)間為：57606210元/平米（）風險出價區(qū)間為：62106500元/平米（）若地價超過 ，建議委托方放棄競投。 作好項目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查，控制開發(fā)節(jié)奏，注重項目整體營銷策劃；178。最大的市場風險。 本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響很大。 計算公式：地 價＝開發(fā)完成以后的銷售收入－開發(fā)費用－利息－利潤－銷售稅費－所得稅－購買土地需要繳納的稅費 考慮資金的時間成本，我們采用現(xiàn)金流量法進行測算。2 項目銷售回款計劃根據(jù)X住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，根據(jù)預計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額。表18：項目資金來源表序號項 目資金(萬元)比例1自有資金35,%2銀行融資5,%3銷售收入13,%4總投資54,%2 投資使用計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，：《項目投資計劃表》。2．總投資估算說明（1）土地成本未知，為本次測算的目標（2）前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘測費用、土地平整費等，費用確定主要參考近期《X市建筑工程價格信息》、已交費用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。因此，我們以住宅銷售均價為13500元/平方米，商業(yè) 20000 元/平方米、進行項目的經(jīng)濟測算。表16 戶型配比建議（參考）房型主力面積㎡面積配比設計建議一房一廳一衛(wèi)586010%布置在1梯4戶格局中間套；或全集中在點式純小戶型單元房二廳一衛(wèi)687015%二房一廳一衛(wèi)858945%布置在1梯4戶格局中間套；或1梯4戶全2房三房二廳一衛(wèi)13013818%布置在1梯4戶格局端頭套大三房二廳二衛(wèi)15016012%可考慮1梯2戶單元格局，在地塊上可排布78棟的1318層的小高層。 未來兩年內(nèi)寶地東花園住宅大量大規(guī)模推出將對本項目產(chǎn)生直接競爭；178。 由于地塊規(guī)模較小，且地塊四至不規(guī)整，對于項目的整體發(fā)展受到一定限制機會（O）178。 項目臨近金X花園、現(xiàn)代星洲城等住宅區(qū)，有較濃的生活社區(qū)氛圍；178。樓盤在設計、開發(fā)品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境、內(nèi)在配套等都在較高層次上，一般均價較高，如寶地東花園售價達到了13,00016500元/平方米。 產(chǎn)品：1）周家嘴路沿線小高層公寓2）建筑外立面簡潔明快3）排布緊湊實用居住產(chǎn)品實用，社區(qū)功能單一，資源整合能力一般E. 周邊物業(yè)銷售現(xiàn)狀與成交量匯總表13：周邊二手樓盤信息匯總表項目名稱規(guī) 模戶型與面積（平方米）均價（元/平方米）開盤時間主力客戶金X家園占地：建面：2房：；3房：歷史價格54007000二手房價：1250013000煙草公司職工內(nèi)部購買現(xiàn)代星洲城占地：8萬建面：22萬（共三期）（三期）2房：1083房：1301404房：170190三期歷史價格650011300二手房均價12500三期：區(qū)域周邊客戶泰鴻苑2房：3房：二手房均價12000新鳳城建面：15萬（共三期）1房：2房：92993房：117149其余：150218二手房均價14000二期：三期：X周邊表14：片區(qū)及周邊在售樓盤情況匯總表項目名稱規(guī) 模戶型與面積（平方米）銷售均價（元/平米）開盤時間銷售情況及銷售率主力客戶恒陽花苑海上花占地：3萬建面：12萬2房：；（占91%）3房：（9%）1000013800（一期含拆遷）(二期)63%周邊及浦東工作居民海X新城占地：8萬建面：23萬多共7棟公寓，推出334套1房：（占11%左右）2房： 3房： 4房：230233公寓均價15000現(xiàn)推出六棟，未成交X、虹口周邊區(qū)域居民信通浦皓園建面：現(xiàn)推出117套2房：，（90平米以下約20%左右）3房：10500已推出36套小戶型已售罄，余大戶型， 80%本區(qū)域居民為主陽明苑建面：共120套2房：97~1023房：1041551250094%寶地東花園總建面：30萬共11幢高層，已推出589套2房：95~1053房：1181414房：1761881250016600（一期）（二期）已售70%左右周邊本地居民為主表15：X內(nèi)環(huán)板塊主要樓盤成交量匯總表項目名稱05年銷售套數(shù)06年銷售套數(shù)（0108月）恒陽花苑海上花475113現(xiàn)代星洲城94信通浦皓園99陽明苑4385寶地東花園163275和平花苑二期29310華升新苑三期78101匯總1146683216。 項目優(yōu)勢：位于北外灘輻射區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯；區(qū)域交通優(yōu)勢（距軌道交通四號線大連路200米、公交便利），社區(qū)配套完備216。 房型：兩房：97102平米，三房：104155平米216。 小區(qū)總建筑面積15萬平方米，一期聯(lián)列住宅，二期高層公寓，三期為銀座公寓。 項目優(yōu)勢：近學校、銀行、生活配套較齊全216。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)目前新開發(fā)的住宅房地產(chǎn)項目主要集中在大連路以及周家嘴路沿線附近。址 X內(nèi)環(huán)片區(qū)位于X西南邊，是X區(qū)距離市區(qū)最近的區(qū)域，也是X區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的地區(qū)。 X區(qū)為了配合市政工程，大量的拆遷換房構成大量的需求量 雖受整體宏觀政策影響，但X區(qū)銷售情況整體穩(wěn)定圖14 X一手房成交情況216。X區(qū)內(nèi)交通的進一步完善將改變區(qū)內(nèi)通行不便的現(xiàn)狀，從而加速X的發(fā)展