【正文】 花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。當(dāng)若干個方案的“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”都很小時，各方案的風(fēng)險幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準(zhǔn)收益率的累計概率”來最后定奪。%，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計2002至2005年的需求量仍將以14～20%幅度增長。售價分析表表3產(chǎn)品項目加權(quán)平均售價及概率商業(yè)用房售價5900500054005800620066007000概率高層住宅售價3696320034003600380040004200概率銷售額（萬元）249102664328375301063183833570銷售額概率 四、銷售計劃 市場分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分3年售完。并按土地費用每增加一定幅度做一個方案。第六章 經(jīng)濟評價 一、投資計劃與資金籌措 項目計算期以季為單位，計算起始年份從第一筆土地費用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計算期5年，半年一期（10期）。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價格6600萬元,比起拍價6000萬元高出600萬元。 每期銷售詳細情況見表10“銷售收入和銷售稅金及附加計算表” 三、經(jīng)濟分析 （一）基本分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表11“經(jīng)濟評價指標(biāo)匯總表”。2經(jīng)營資金3項目總投資二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項工程費用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費用分?jǐn)偂：贤?guī)定的土地付款和工程進度要求詳見表6。主要產(chǎn)品售價變化的概率分布見表3。詳見表2“需求量統(tǒng)計和預(yù)測”。此時，可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過“財務(wù)內(nèi)部收益率達到基準(zhǔn)收益率的累計概率”和“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”作出決策。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。2001年8月底。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素?！柏攧?wù)內(nèi)部收益率達到基準(zhǔn)收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機會就越小。由此可見，存在較大的潛在需求量。住宅期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售。土地價格由6000萬元至9600萬元。（一）投資使用計劃根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，三次付款都在半年之內(nèi)，都在第一期。 其他主要報表： 表12“資金來源與運用表” 表13“損益表” 表14“借款還本付息計算表“ 表15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表16“自有資金現(xiàn)金流量表” （二）單因素敏感性分析 表17“單因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析做了14個土地最高限價的概率分析，結(jié)果見表19“概率分析指標(biāo)匯總表”。 營業(yè)稅稅率5%，城市建設(shè)維護稅稅率7%，教育費附加4%。不可預(yù)見費800約按造價45%估算。因受竣工日期受限制，因此，必須在規(guī)定時間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾動開發(fā)的條件。高層住宅價格按3600元/平方米計算。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準(zhǔn)收益率的方案。 該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，本地塊是中央商貿(mào)區(qū)首塊拍賣地塊，中央商貿(mào)區(qū)周圍地塊的住宅建設(shè)已近尾聲，中央商貿(mào)區(qū)的開發(fā)是園區(qū)居民乃至蘇州全體市民翹首以待的重頭戲。到底多大才合適，各個決策者沒有一個統(tǒng)一的尺度，還是與投資者對獲得該地塊的迫及程度有關(guān)。價格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% 。 五、回款計劃 簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個月內(nèi)簽定合同，首付30%。一共做了14個方案。詳見表6“土地付款和工程進度要求”。每個土地最高限價的內(nèi)部收益率的概率分布詳見表201至表2014。地下車位。其它費用按工程造價2%估算?！?1個月。要求建筑面積66596平方米（可上下浮動5%） 三、銷售價格商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r550