【正文】 城東（錢(qián)江新城） 287768 1884 7220803000 25092 城南（復(fù)興、南星橋） 10165 74 192498944 18938 城西（黃龍、老浙大） 10267 79 124412700 12117 城西（老蔣村、西溪路） 7429 56 117610584 15832 城西（文教區(qū)） 89292 644 1996183680 22356 度假區(qū)城南（九溪、之江） 12388 44 399422976 32242 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、筧橋 301861 2935 3486746370 11551 三墩 42253 391 396481856 9384 申花路 141878 1378 1914796000 13496 市中心 66976 596 1242853380 18557 西湖沿線 2164 14 141132032 65205 西溪、留下 60976 386 1475446000 24197 下沙 258130 2383 2093502850 8110 新城北 95877 979 727483000 7588 新蔣村 121956 940 1970143620 16155 總計(jì) 2170150 19400 32130267312 可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，整體銷(xiāo)售比 07 年有比較大的下降。從市政規(guī)劃來(lái)看，江干區(qū)的錢(qián)江新城是城市發(fā)展的新標(biāo)桿，生活品質(zhì)之城新領(lǐng)地，目前已經(jīng)成為杭州高端住宅項(xiàng)目的聚集地，未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲還有一定的空間。 從具體區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，在全市普漲的格局下，五個(gè)主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲 %和 %；另外，西湖、下城、上城三個(gè)區(qū)域的漲幅也都在 15%20%之間。 濱江月明路可研報(bào)告 20 09 年 13月 宅地 成交情況 出讓地塊名稱(chēng) 地塊位置 用地性質(zhì) 樓面地價(jià) 競(jìng)得人 成交時(shí)間 杭政儲(chǔ)出 [2020]38號(hào) 江干區(qū) (九堡單元R22D08 地塊 ) 居住配套用地 3580 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資有 限公司 20200113 杭政儲(chǔ)出 [2020]43號(hào) 江干區(qū) (水湘 R2112地塊 ) 住 宅 (設(shè)配套公建 )用地 7103 元 /平米 杭州潤(rùn)楓置業(yè)有限公 司 20200122 杭政儲(chǔ)出 [2020]44號(hào) 江干區(qū) (九堡單元R22B22 地塊 ) 居住配套公建 用地 3582 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資服 務(wù)有限公司 20200122 項(xiàng)目周邊 已出讓土地開(kāi)發(fā)情況 從上圖可以看出，項(xiàng)目周邊的樓面價(jià)格逐步提高，特別是近兩年。需求結(jié)構(gòu)的單一化特征表明，當(dāng)前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個(gè)健康而穩(wěn) 定的市場(chǎng)理應(yīng)呈現(xiàn)出一種多點(diǎn)開(kāi)花的均衡局面。而 12020 元 /㎡以下的中低價(jià)房源則占據(jù)了絕對(duì)主力（尤其 是 10000 元 /㎡以下的低價(jià)房源）。 09 年一季度的成交房源中，這種局面沒(méi)有發(fā)生任何改變，住宅類(lèi)物業(yè)的成交占比高達(dá) 88%（包括普通住宅和別墅）。 三 、總結(jié) 從城市總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在區(qū)域是 未來(lái) 濱江區(qū) 城市發(fā)展 的重點(diǎn)方向，對(duì)項(xiàng)目的定位提供了必要的支 撐。 濱江區(qū)將形成西、北部沿錢(qián)塘江邊為公共服務(wù)設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護(hù)帶的城市形態(tài)，呈沿錢(qián)塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成 “ 一心、四軸、二區(qū)、六 片、三基地 ”的布局結(jié)構(gòu)。旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。人均生活消費(fèi)性支出 8446 元，增長(zhǎng) ％。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（單位：億元）5887049751112129615580500100015002020社會(huì)消費(fèi)品零售總額 588 704 975 1112 1296 15582020 2020 2020 2020 2020 2020 居民收入和消費(fèi)能力不斷提升，儲(chǔ)蓄存款穩(wěn)步增長(zhǎng)。房屋施工面積 ，比上年增長(zhǎng) ％；竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 ％。其中戶(hù)籍人口 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人。個(gè)體工商戶(hù) 萬(wàn)戶(hù)，從業(yè)人員 萬(wàn)人。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 背景 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展。在保證總 投資利潤(rùn)率在 11%左右的情況下，推算土地價(jià)格。 我們也要注意 到 目前市場(chǎng)恢復(fù)的特點(diǎn)：是剛性需求 爆發(fā)帶動(dòng)改善性需求恢復(fù) 。但是 09 年 截止目前，市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯， 房地產(chǎn)市場(chǎng) 再次 成為了人們所關(guān)注的熱點(diǎn)。 （ 三 ）經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論 由于本項(xiàng)目地塊還沒(méi)有推出，因此根據(jù) 市場(chǎng)情況，特別是參照 綠城 同類(lèi)型樓盤(pán)如 麗江公寓、西溪誠(chéng)園 項(xiàng)目。 因此，本報(bào)告建議項(xiàng)目初步定位于中檔的精品項(xiàng)目， 檔次 基本 界于 西溪誠(chéng)園、麗江公寓 項(xiàng)目 之間 。 2020 年末，全市共有私營(yíng)企業(yè) 萬(wàn)戶(hù)，從業(yè)人員 萬(wàn)人 。 2020 年末 ， 全市常住人口達(dá) 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人。 2020 年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng)％。 2020 年末 ， 全市共有商品交易市場(chǎng) 691 個(gè)，其中億元以上商品交易市場(chǎng)134 個(gè)，實(shí)現(xiàn)成交額 億元，比上年增長(zhǎng) ％。 全市農(nóng)村居民人均純收入 10692 元，比上年增長(zhǎng) ％，扣除價(jià)格因素，實(shí) 際增長(zhǎng) ％。市民出境旅游人數(shù)為 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) ％。全區(qū)人口 25萬(wàn)。 公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個(gè)以軌道交通為骨干，公共汽電車(chē)為主體，其它公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu) 。 一季度成交房源物業(yè)類(lèi)型分布 09年一季度成交房源業(yè)態(tài)分布 杭州的商品房市場(chǎng)自啟動(dòng)以來(lái)，就呈現(xiàn)出住宅地產(chǎn)一枝獨(dú)秀、一統(tǒng)天下的局面。按此經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可以發(fā)現(xiàn)，在一季度成交的房源中，改善型價(jià)格段的成交房源比例較為有限，只有 33%。改善性需求盡管也正聞風(fēng)而動(dòng)，但還不足以成為支撐樓市成交的核心力量。雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，但是仍然高出 07 年之前的平均水平。其中，主城五區(qū)均價(jià)為 12639元 /平方米，與去年同期交易均價(jià) 10389 元 /平方米相比，全年上漲 %。 從 08 年各區(qū)漲幅來(lái)看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價(jià)格增速位居全市前列。 二、 項(xiàng)目周邊 區(qū)域 市場(chǎng) 概況 從錢(qián)江新城作為 杭州市未來(lái)的行政中心規(guī)劃開(kāi)始，該區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)一直是杭州的熱點(diǎn)區(qū)域。 三房?jī)蓮d 主力面積 (㎡ ) （按比例 排列順序） 360380 460490 御樹(shù)： 90 。 御樹(shù)：去化率為 84% 已去化 40套， 去化率 %。反應(yīng)了在高端的公寓市場(chǎng)所集中需求的戶(hù)型面積。盛世錢(qián)塘 金基 金色家園 本項(xiàng)目 濱江月明路可研報(bào)告 32 項(xiàng)目位置及周邊概況圖 項(xiàng)目四至詳圖 金色家園 金色 海岸 新綠園 水岸楓庭 本項(xiàng)目地塊 商業(yè)用地 幼兒園（規(guī)劃） 綠地 變電站 陽(yáng)光海岸 藍(lán)色錢(qián)江 贊成林風(fēng) 濱江月明路可研報(bào)告 33 本案基地位于杭州市 濱江區(qū) 區(qū)政府周邊 核心住宅區(qū)內(nèi) ，東臨杭州南北快速路風(fēng)情大道，西靠濱江區(qū)區(qū)政府所在地。 ? 濱江 市場(chǎng) 小戶(hù) 需求與 綠城大戶(hù) 定位的矛盾， 一向擅長(zhǎng)大戶(hù)型 產(chǎn)品 定位的綠城在小戶(hù)型產(chǎn)品的銷(xiāo)售上不具備與周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性。 （三） 時(shí)間化解風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間是本案開(kāi)發(fā)所面臨的最大考驗(yàn)，隨著 濱江區(qū)城市 建設(shè)的推進(jìn) ， 軌道交通的建成通車(chē)， 本案所在居住的先決條 件都將逐步得以提升和優(yōu)化，本案開(kāi)發(fā)所面臨的部分劣勢(shì)將隨著濱江區(qū) 的成長(zhǎng)和成熟被削弱和化解。其中購(gòu)買(mǎi)力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45歲左 右。 ? 有較豐厚的財(cái)富積累，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格敏感度較低，對(duì)稀缺行、身份認(rèn)同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求是其購(gòu)買(mǎi)需求的重要組成部分。 ? 目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)于產(chǎn)品的朝向要求較高，南向、南偏東是絕對(duì)主流選擇，同時(shí)考慮戶(hù)外景觀的優(yōu)質(zhì)性，自然性。 濱江月明路可研報(bào)告 38 第 五 章 項(xiàng)目 構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃 一、項(xiàng)目構(gòu)想 （一） 產(chǎn)品 初步定位 錢(qián)江南岸核心區(qū)域 精品住宅社區(qū) 目標(biāo)客戶(hù)初步定位 基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)是： ? 第一層面 ： 杭州本地 就杭州本地目標(biāo)消費(fèi)群而言，傾向于 購(gòu)買(mǎi)濱江區(qū) 住宅的客戶(hù)群體主要應(yīng)是對(duì)該區(qū)域情況較為熟悉，業(yè)已形成對(duì)該區(qū)域生活認(rèn)同和生活情節(jié)的這 部分客 戶(hù)，因此，我們可以推斷，這些客戶(hù)主要來(lái)自于濱江、復(fù)興地區(qū)、城中、城東 這幾個(gè)區(qū)域。 ? 周邊高端定位住宅項(xiàng)目的熱銷(xiāo)已搶占了部分市場(chǎng)，分流了部分客戶(hù)，隨著區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的集中放量，對(duì)于相對(duì)狹窄和有限的目標(biāo)客戶(hù)群體之爭(zhēng)奪將 更為激烈。 （三 ） 配套現(xiàn)狀 與規(guī)劃 項(xiàng)目周邊控規(guī)圖 中、小學(xué)： 江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校、 博文小學(xué)、 西興二小 、西興中學(xué)、中興小學(xué)、江三小學(xué)、長(zhǎng)河小學(xué) 濱江月明路可研報(bào)告 35 醫(yī)院： 武警醫(yī)院、浙二醫(yī)院濱江分院（在建） 公共交通： 目前 附近街區(qū)有 k50 31 32 33 520 路， 軌道交通地鐵 1號(hào)線及 6號(hào)線均與本案比 鄰。錢(qián)江時(shí)代 景江城市花園 贊成 二期，因戶(hù)型種類(lèi)較為單一，從去化速度上看，四房的去化速率大于一房。其次，再根據(jù)在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，分析消 化的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。6 178 180 162 89 138 182 車(chē)位配 比 1： 總 1： 1： 1 1： 1： 1： 物管費(fèi)用 (元 /平方米 /月 ) 6 3 未定 未定 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020119。 御樹(shù) 水岸楓庭 新綠園 藍(lán)色錢(qián)江 天宏紫軒 規(guī) 用地面積 33642 總 57333 17936 27666 84255 13479 項(xiàng)目位置 濱江月明路可研報(bào)告 27 劃指標(biāo) （㎡） 總建筑面積（㎡） 107235 總 202000 60352 118000 411353 55094 容積率（％） 總 3 綠化率（％） 30 總 40 ≥ 30 30 ≥ 30 32 樓層 情況（層） 19*2 29*2 27*2 12*2+19*1+24*2+26*1 28*5 +7 23*4+25*1 主力戶(hù)型 四室三廳五 衛(wèi) +工人房 二房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d 兩房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d 。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購(gòu)房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費(fèi)者主要購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型房子為主。年初隨著二手房交易升溫的作用，交易價(jià)格一路向上攀升，到了四月交易均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 13167元 /平方米。從成交價(jià)格上看，目前杭州市二手房成交價(jià)格仍處在高位運(yùn)行。其余板塊的整體表現(xiàn)則較為一般。 一季度住宅類(lèi)物業(yè)成交總價(jià)分布 09 年一季度成交房源總價(jià)分布 — 僅住宅 在杭州當(dāng)前的價(jià)格體系下，我們以一套最普通的改善性三房為例，假定其面積為 120 方，單價(jià)為 12020 元 /平米，那么其總價(jià)為 140 多萬(wàn)。一季度的成交房源戶(hù)型分布依然延續(xù)了這樣的特點(diǎn)，即 90 方以下戶(hù)型依然最為活躍，其比例占總成交房源的 51%。日益放緩的銷(xiāo)售速度讓杭州樓市的存量房源不斷囤積攀升，終于在 08 年底沖破了 3 萬(wàn)套的大關(guān)（特指杭州主城六區(qū)市場(chǎng)，下同）。 二個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。杭州高新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新能力強(qiáng)，是高等院校、科研單位及智力資源的密集區(qū)域，也是杭州的硅谷和新城。 2020 年末 ， 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 億元，比上年末增長(zhǎng) ％。其中 20％低收入組居民家庭收入增幅最大，比上年增長(zhǎng) ％，比平均水平增幅高 個(gè)百分點(diǎn)。 濱江月明路可研報(bào)告 8 固定資產(chǎn)投資/房地產(chǎn)投資（單位：億元）100712051387 146116481962258 329411 44351959705001