【正文】 城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 項(xiàng)目 建設(shè)地段根據(jù)呼和浩特市總體規(guī)劃對城市總體布局和分區(qū)的要求，結(jié)合本地段的特點(diǎn)和建設(shè)單位的目標(biāo)，以及國家有關(guān)部門的要求，用于商業(yè)、 辦公 、 住宅的 開發(fā)建設(shè)。 房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，廣大市民已進(jìn)入理性消費(fèi)的階段，投資房地產(chǎn)實(shí)際上很大程度上是在投資土地，因?yàn)榉课莺推渌唐芬粯訒?huì)因磨損而自然貶值，而土 地是永不磨損的，而且土地又是稀缺資源，因此其增值能力超過了房屋的價(jià)值損耗，所以選擇地段的好壞決定了將來增值能力的大小和快慢，好的地段即使“寸土寸金”也會(huì)物有所值，所獲不斐；土地資源的不可動(dòng)性和稀缺性，再加上周邊環(huán)境形成因素， 該 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值大幅增長幾乎是肯定迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁 的。 投資回收期 年 ， 這里所說的投資回收期是相對于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期而言，回收期短 ， 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小。北依大青山，東部為丘陵，南為湖積臺(tái)地，臺(tái)地南緣 和林格爾丘陵相連，西南臨黃河。本區(qū)在大地構(gòu)造上屬于呼和浩特盆地的東北角，盆地內(nèi)沉積了巨厚的河湖相松散巖類，為本區(qū)地下水的形成與賦存創(chuàng)造了良好條件，也為承壓水的形成創(chuàng)造了有利 的儲(chǔ)水條件。 市政與公用事業(yè) 作為內(nèi)蒙古首府和西部的重要城市之一，呼和浩特市具有良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件和服務(wù)功能。隨著國家加大對環(huán)保迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁 的投資力度，特別是市政府實(shí)施“藍(lán)天綠地”工程后，呼和浩特的空氣質(zhì)量得到明顯改善。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，投資增長相對適度，消費(fèi)市場持續(xù)繁榮，財(cái)政收入強(qiáng)勁增長，信貸規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，物價(jià)漲幅繼續(xù)回落。國際形勢的深刻變化，國內(nèi)市場的恐慌氣氛，讓中國的消費(fèi)市場信心下降，觀望氣氛持續(xù)濃重。 表 2 2020年 14月資金來源情況 數(shù)量 （萬元） 同比增長 (%) 占比本年資金比重 (%) 本年資金來源合計(jì) 上年末結(jié)余資金 本年資金來源小計(jì) 100 其中 : 國內(nèi)貸款 自籌資金 其他資金來源 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁 施工、新開工及竣工情況 14 月，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020 年 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020 年 12 月提高 個(gè)百 分點(diǎn)；房屋竣工面積 萬平方米，同比下降 %，降幅比 2020 年 12 月增加了 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 2 2020年 14月 商品住房 銷售面積構(gòu) 成 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁 01020304050601月銷售面積2月銷售面積3月銷售面積4月銷售面積1月面積占比2月面積占比3月面積占比4月面積占比≤1 0 0 ㎡ 100144㎡ 144180㎡ ≥1 8 0 ㎡ 圖 3 2020年 14月 商品住房 銷售 套數(shù) 構(gòu) 成 02004006008001000120014001月銷售套數(shù)2月銷售套數(shù)3月銷售套數(shù)4月銷售套數(shù)1月占比套數(shù)2月占比套數(shù)3月占比套數(shù)4月占比套數(shù)≤1 0 0 ㎡ 100144㎡ 144180㎡ ≥1 8 0 ㎡ 圖 4 2020年 2020年 4月房屋銷量情況 051015202530352 0 0 9 年1 月 2月 3月 4月商品房 商品住房 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁 商品房銷售構(gòu)成分析 ， 銷售面積，住宅占 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房各占 %和 %。其中商品住宅平均售價(jià) 2933 元 /平方米，同比增長 %，與上月環(huán)比增長 %，比 2020 年 12 月增長 %。 圖 8 2020年 14月不同價(jià)位新建商品平均售價(jià)同比增長情況 012345620202500元 /㎡25003000元 /㎡30004000元 /㎡40005000元 /㎡ 特征與趨勢 2020 年以來，呼和浩特房地產(chǎn)市場總體呈如下特征： 投資上升 2020 年 以來，在保增長擴(kuò)消費(fèi)的大背景下，呼和浩特市面對緊縮的宏觀形勢，積極應(yīng)對大環(huán)境帶來的不利影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁 然保持了慣性增長的運(yùn)行態(tài)勢。主要表現(xiàn)為商品房現(xiàn)售回升，交易增加 。應(yīng)該引起高度重視，加強(qiáng)市場動(dòng)態(tài)的研究。 發(fā)展趨勢 從 2020 年 一季度的情況來看，房地產(chǎn)市場走勢應(yīng)是理性調(diào)整之年 。 中部 東部 南部 西部 北部 2500050000 1202015000 800015000 600012020 850015000 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（ STRENGTH） 項(xiàng)目地塊規(guī)整，沒有異形和分隔； 項(xiàng)目所處地塊位于城市主干線，四周道路四通八達(dá)， 為 城市中心，配套齊備完善。 相應(yīng)對策以及項(xiàng)目自身劣勢和威脅的彌補(bǔ)方案 充分挖掘項(xiàng)目特有優(yōu)勢，打造產(chǎn)品差異性，為項(xiàng)目盡可能的創(chuàng)造獨(dú)有價(jià)值。塑造建筑風(fēng)格鮮明的項(xiàng)目形象尤為必要，因此： —— 提高產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)， 完善產(chǎn)品細(xì)節(jié)，容易跳出市場，形成迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 31 頁 差異化競爭； 從地塊的角度分析 —— 通過建筑技術(shù)創(chuàng)新、建筑空間優(yōu)化組合，合理進(jìn)行土地規(guī)劃； 地塊處于城區(qū) 中心 ，周邊配套設(shè)施相對較 多 ； —— 從客群生活配套要求出發(fā)合理布局商業(yè)空間，滿足業(yè)主的需要。 價(jià)格的高低，直接取決于：樓層的高低，在同一棟樓，朝向沒有明顯區(qū)別的情況下 ,樓層高與 樓層低的價(jià)格肯定不同 ,但銷售價(jià)格的系數(shù)和為零。 公開期 :此階段項(xiàng)目已完全具備銷售條件，通過開盤 ,檢驗(yàn)市場和客戶對項(xiàng)目的認(rèn)知程度，逐步樹立“口碑效應(yīng)”。 與大型商業(yè)、酒店集團(tuán)聯(lián)合：我們可以通過各種形式與大型商業(yè)、酒店集團(tuán)聯(lián)合，為入住單位提供各種服務(wù)和優(yōu)惠。每年除滿足自治區(qū)外，向北京供電約 90 萬千瓦，電力供應(yīng)充足。 交通 項(xiàng)目 地理位置優(yōu)越 ， 附近有公交站，搭乘非常便利。因?yàn)榭紤]方便 人員 下車后直接進(jìn)入建筑，所以將步行交通盡量減少，同時(shí)也避免了與機(jī)動(dòng)車相交叉。 平面布局 考慮到建筑總體格局及朝向的特點(diǎn)， 主體建筑 的標(biāo)準(zhǔn)層呈橫向布局，主體呈 沿主要街道 布置，采用大空間開敞式的設(shè)計(jì)格局，便于各空間的靈活劃分，以滿足使用者的靈活性、多樣化的要求。廣場中行列的景觀樹與“十”字型的鋪地提示了前廣場的方向性，有利于合理地引導(dǎo)人流，前廣場的大片綠地給人以親切、平實(shí)的感覺，很好的烘托出前廣場的對外接待的功能。 管理 項(xiàng)目 管理引進(jìn)封閉式全天候物業(yè)管理 ， 為 項(xiàng)目 提供安全、舒適的辦公、商購 環(huán)境 。目前引黃入呼供水，一期工程 20 萬立方米 /日可滿足全市用水需要。 項(xiàng)目性質(zhì)為高檔 辦公、商 業(yè) 及 住宅 ， 項(xiàng)目性質(zhì)為高檔 辦公、綜合商業(yè)及住宅 ， 其中：項(xiàng)目 用地面積 30525 平 方 米，產(chǎn)品規(guī)劃為 1518層現(xiàn)代風(fēng)格的建筑 ，根據(jù)規(guī)劃要求，本地塊綠化率為 20％，容積率，建筑密度 35%， 應(yīng)該說這是一次超值體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè) 的城市 建筑 。 廣告推廣策略及媒體的選擇 廣告宣傳目標(biāo) 擴(kuò)大本項(xiàng)目的社會(huì)影響，令消費(fèi)者形成好感度，推動(dòng)銷售，形成銷售熱潮。 價(jià)格浮動(dòng)策略 ， 宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷售期浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。 本項(xiàng)目體量適宜打造 個(gè)性化產(chǎn)品； 個(gè)性化產(chǎn)品有助于開發(fā)商樹立自身形象； 容易實(shí)現(xiàn)較高利潤和增值服務(wù)收益。 抓住區(qū)域市場缺乏獨(dú)特性的特點(diǎn)，打造具有獨(dú)特氣質(zhì)的項(xiàng)目，以此吸引關(guān)注，形成項(xiàng)目固定的消費(fèi)市場。 項(xiàng)目將分階段，存在一定的不確定因素。這也是困擾市場發(fā)展和企業(yè)生存的最主要、最迫切的問題。雖然隨著國家出臺(tái)的政策和呼和 浩特市出臺(tái)的配套政策有較強(qiáng)的刺激作用，主要指標(biāo)數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。 價(jià)格增長 2020年以來呼和浩特市的房屋銷售價(jià)格仍保持了小幅增長的態(tài)迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 26 頁 勢，在全國 70 個(gè)大中城市的位次也基本沒有出現(xiàn)大的變化。土地市場需求受到房地產(chǎn)市場低迷的影響明顯下降，完成土地開發(fā)面積、土地購置面積、土地成交價(jià)款同比都在下降，而且下降幅度較大。環(huán)比 ， 低于全國 個(gè)百分點(diǎn)。商品住房空置面積 萬平方米，其中 13 年的空置面積 萬平方米，同比增長 %，比 2020 年 12 月 下降 %。其中，商品住宅銷售面積 萬平方米，同比下降 %，環(huán)比增長 %。其中 ， 商品住宅完成投資 ，同比下降 %，比 2020 年 112 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。從分類消費(fèi)來看，有如下特點(diǎn)：居于呼和浩特市城市居民消費(fèi)性支出前三位的依次是 :衣著、居住、煙酒及用品、食品、娛樂及教育文化。投入治理資金 億元人民幣，12 種主要污染物排放量保持在 1995 年的水平。 呼和浩特人均擁有道路面積由 1998 年的 平方米增加到現(xiàn)在的 平方米。 人口 全市總面積 17224 平方公里，總?cè)丝跒?258 萬人。 本地區(qū)大風(fēng)天數(shù)較多，約為 20～ 40 天 /年， 70%左右出現(xiàn)在春季；迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁 另外，本地區(qū)屬于半干旱區(qū)，蒸發(fā) 量較大，一般為本地降水量的 4 倍。呼和浩特，蒙古語意為“青色的城”，它位于自治區(qū)中部的土默川平原，東西比南北略長，自然地理環(huán)境得天獨(dú)厚。 該項(xiàng)目的建設(shè)可以為當(dāng)下已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)注入新的活力，直接提升土地價(jià)值，是帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場的繁榮的強(qiáng)心劑 ， 為保證其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展提供保障，為穩(wěn)定國家的稅收助一臂之力。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁 項(xiàng)目所在地塊的要求 原有基礎(chǔ)設(shè)施齊全 ,人文資源豐富，地塊價(jià)值 非常高 。 可研編制 依據(jù) 內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司 編制可行性研究報(bào)告的委托書 《呼和浩特市總體規(guī)劃綱要》（ 20202020） “ 迎和廣場 建設(shè)項(xiàng)目 ”初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 《 呼和浩特城市道路路網(wǎng)規(guī)劃》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《城市規(guī)劃編制辦法 實(shí)施