【正文】 從買不到自行車到買不到彩電，再到買不起汽車，再到買不起房子，現(xiàn)在已經(jīng)是最高要求了?！　〉诙?轉(zhuǎn)移社會(huì)批評(píng)的焦點(diǎn)。一旦行政干預(yù)撤出，房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲將不可避免。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化進(jìn)程、住房需求等驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力依然較為強(qiáng)勁；同時(shí)，土地成本上揚(yáng)，拆遷成本提高，住房品質(zhì)提升，原材料價(jià)格和勞動(dòng)力成本不斷上揚(yáng)等帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的外在壓力在不斷加大；此外，資本流動(dòng)性過(guò)剩，通貨膨脹預(yù)期，物價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，利率變動(dòng)，投融資渠道狹窄等宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素依然存在。則提供便利、舒適的高性價(jià)住宅成為奪得房地產(chǎn)開發(fā)橋頭堡的重要手段。（9）、今年***市用地重點(diǎn)支持，一是重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)，二是支持城中村和舊城改造，三是推進(jìn)***向先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心轉(zhuǎn)型。價(jià)只會(huì)上漲，不會(huì)下跌。2010年，***20強(qiáng)企業(yè)在銷售市場(chǎng)的總體份額接近40%，說(shuō)明***房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度在不斷提高。，按揭的作用。（3）、給排水、電力、燃?xì)狻㈦娦?、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，周邊市場(chǎng)、超市、銀行、郵局、餐飲、健身、娛樂等生活服務(wù)設(shè)施齊全。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在環(huán)白山湖區(qū)域工作的政府人員、白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好熱愛白山湖人文的市民家庭。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 (6)考慮到大多數(shù)住戶會(huì)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，參照同類可比地段綜合拆遷費(fèi)費(fèi)用，概算標(biāo)準(zhǔn)如下：拆遷計(jì)算5000*=6400㎡*15000元（當(dāng)?shù)剡€補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)）=9600萬(wàn)元附屬物：5000㎡*200元/㎡=100萬(wàn)元室內(nèi)裝飾：5000㎡*400元/㎡=200萬(wàn)元搬家費(fèi)：84戶*500元/戶=42000元臨時(shí)過(guò)渡：5000㎡*12元/㎡*30個(gè)月=180萬(wàn)元委托拆遷費(fèi)：5000㎡*15元/㎡=75000元拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)：5000㎡*2元/㎡=10000元拆遷成本：79927000元247。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套及各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。六、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防（刪除）七、組織機(jī)構(gòu)（刪除）八、項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間計(jì)劃 。（5）2014年6月，驗(yàn)收交付。銀行貸款。三、風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序 號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng) 險(xiǎn) 程 度災(zāi)難性嚴(yán)重性較 大一 般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)?？v觀開發(fā)全過(guò)程，該項(xiàng)目是完全可行的。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑勞動(dòng)力短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。三、籌資渠道與方式1. 股東自籌。并著手售樓部建設(shè)、 策劃宣傳、建設(shè)招標(biāo)。(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。 二．施工期環(huán)境影響分析(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋?**大道由市區(qū)道路、三環(huán)線和機(jī)場(chǎng)高速三段組成，全長(zhǎng)近44公里。3. 供電：擬采用單路供電，直接從鄰近線路接入。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂場(chǎng)所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。煤氣：管道安裝到廚房。其中：地下二層，地下建筑面積8000 ㎡ （地下車庫(kù)200個(gè)），地面裙樓層高為3層，為商用建筑，商用建筑部分面積為4200㎡，530層為住宅，住宅建筑面積為 38488 ㎡。白山湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。兩大火車站、***廣場(chǎng)、臨江商務(wù)中心區(qū)、休閑觀江景區(qū)、黃鶴樓景區(qū)景觀工程的實(shí)施提升了***商務(wù)積聚力和居住品質(zhì)。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。今年***市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：，地價(jià)上升。寫字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，整體價(jià)格水平較低***寫字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，但隨著***投資環(huán)境的改善，入住大企業(yè)的增多，寫字樓市場(chǎng)也開始復(fù)蘇，但由于目前用于出售的寫字樓多為硅谷、東西湖、黃陂等開發(fā)區(qū)內(nèi)的寫字樓，整體售價(jià)水平較低。房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會(huì)停止，路途也充滿了挑戰(zhàn)。（8）、今年***區(qū)、***區(qū)還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2010年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)***市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。 現(xiàn)要壓力越大，未來(lái)的反彈就越高，這將是任何房地產(chǎn)公司重要的不可多得的寶貴財(cái)富，為站立發(fā)展的另一個(gè)制高點(diǎn)的重要基礎(chǔ)。近年政府出臺(tái)了一系列政策打壓樓價(jià)。開發(fā)商覺得委屈：我還不是把錢都用來(lái)買地和行賄了！老百姓明白了，哦，我該罵政府啊。　　第一， 控制GDP增長(zhǎng)過(guò)速。結(jié)論：房?jī)r(jià)不高。地方債務(wù)危機(jī)一觸即發(fā)，房?jī)r(jià)與之相比算不了什么。就好比過(guò)去買黑白電視，現(xiàn)在改成液晶電視了。對(duì)的是土地收入的確占了很多地方政府的大頭。各地如果真能控制住漲幅，也已經(jīng)是相當(dāng)?shù)某煽?jī)。 二．市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)一．政策及市場(chǎng)分析（1）、2011年近半省會(huì)城市“限漲令”瞄準(zhǔn)10%。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由***宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。其中：地下二層，地下建筑面積8000 ㎡ （地下車庫(kù)200個(gè)），地面裙樓層高為3層，為商用建筑，商用建筑部分面積為4200㎡，430層為住宅，住宅建筑面積為38488 ㎡。近兩年來(lái)，省社科聯(lián)、省發(fā)改委努力改善單位職工的住房條件，同時(shí)響應(yīng)***市政府的城市建設(shè)發(fā)展的精神，決定對(duì)上述地塊進(jìn)行拆遷改造，按現(xiàn)在有房屋條件合理搬遷過(guò)渡，項(xiàng)目建成后現(xiàn)84戶按計(jì)算面積完全回遷?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。其中，***大道白山湖路段被當(dāng)?shù)孛襟w稱為“***最美的大道”（1）項(xiàng)目總可用地面積約8 畝，延***大道黃鸝路口建設(shè)地下停車場(chǎng)二層、商用三層、住宅二十六層（320套）地面三十層，設(shè)計(jì)包括小戶型，中戶型、大戶型（戶型面積80140㎡）?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。而房地產(chǎn)調(diào)控此去經(jīng)年，歷來(lái)提的是“控制過(guò)快房?jī)r(jià)漲幅”而不是直接要讓房?jī)r(jià)下跌。當(dāng)然，在房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)或者預(yù)期上漲不高