【正文】 門的租金則較低。近幾年的市場發(fā)展資料顯示，商業(yè)用房市場中的固定租金和最低保證金呈下降趨勢，但下降幅度較小。這其中既有歷史原因，如傳統(tǒng)風味小吃一條街形成的餐飲一條街，又有現(xiàn)代科技形成的原因，如高校科研機構周圍形成的電腦一條街等。因此，商業(yè)中心必須向多元化趨勢發(fā)展，這一趨勢的重要表現(xiàn)就是商鋪（或店鋪）分布的多中心化。 北京商業(yè)用房市場的區(qū)域分布長期以來北京的商業(yè)中心一直集中在舊北京城的中心。同期的年吸納量也較前幾年下跌達百分之四十多（此處吸納量是相對空置率而言的一個概念，由吸納量可以算出空置率）。許多名牌餐廳往往投入巨資鋪設商業(yè)網(wǎng)點，達到占領市場的目的。從近幾年的發(fā)展來看，超市連鎖業(yè)需求量最為強勁。另外，商業(yè)中心街面店出租情況不太理想，東單銀街上出現(xiàn)著名品牌專賣店撤出的現(xiàn)象。?。?）北京商業(yè)用房的市場供應同住宅、寫字樓市場相比，北京商業(yè)用房市場的供應增長量較低，但其增幅逐漸平穩(wěn)，規(guī)模與分布更趨理性化。這幾年來，北京的整體經(jīng)濟運行良好，國內(nèi)生產(chǎn)總值年增長率一直在百分之十左右，居民對消費品的需求逐年上升。中型商鋪（或店鋪）一般是指建筑面積在5,000－10,000平方米的商業(yè)建筑，通常分布在城市二級或三級商業(yè)中心內(nèi)，該類建筑的裝修和設備為中檔水平。因此CBD寫字樓市場價格目前也不存在大幅上揚的基礎。（3） 價格方面：①下行空間小　　經(jīng)過1996－1999年大幅度的跌落和2000年市場的反轉(zhuǎn)回升，可以看出CBD寫字樓市場的價格下行已沒有多大空間。④新興行業(yè)需求占一定比例。在市場低谷時期，這些企業(yè)積極擴充，在市場上升時期這些企業(yè)繼續(xù)租購，是CBD寫字樓市場的中堅力量。2001年能夠入住的寫字樓僅有京匯大廈和三立大廈，2002年也僅有數(shù)碼01大廈和現(xiàn)代城。上海陸家嘴金融區(qū)等也將會與北京CBD在吸引外資進入方面構成一定的競爭。隨著2001年全球經(jīng)濟增長放緩，中國經(jīng)濟發(fā)展步入了關鍵的一年，但經(jīng)濟復蘇基礎不穩(wěn)的問題也暴露出來，是繼續(xù)復蘇，在周期波動的上升軌道中運行，還是再次走低，甚至衰退，將從根本上決定CBD寫字樓后市的發(fā)展。③銀行對CBD區(qū)域的介入不夠，支持力度小在國外，CBD的發(fā)展是由銀行支撐起來的，銀行往往是CBD的大買家，并構成CBD寫字樓的主要客戶。④信息發(fā)達，交流便利CBD區(qū)域是外企和網(wǎng)絡企業(yè)最集中的地方，信息量大而集中，獲取速度也快，這都極有利于企業(yè)的發(fā)展，有利于國際國內(nèi)經(jīng)濟文化的交流，有利于吸引投資。（1） CBD寫字樓市場發(fā)展的優(yōu)勢　?、俪蹙邍H商務交流中心區(qū)域的雛形，并已開始發(fā)揮商務中心區(qū)的功能CBD具有得天獨厚的地理優(yōu)勢，分布有眾多的涉外機構和設施，包括各國大使館、外銷公寓等；有既定的商業(yè)基礎，交通相對方便，離機場只有半小時的路程，國際交往便利，商務活動頻繁，發(fā)形成CBD的基礎條件。數(shù)碼01大廈在銷售過程中也推出了長達30年按揭。（2） 近期租金走勢平穩(wěn)在最近的租賃案中， Investment 在國貿(mào)中心1座租用了338平方米（使用面積）的寫字間，價格約為$*月。1990－1995年CBD僅有京廣中心和國貿(mào)中心兩個項目不足20萬平方米的供應量，寫字樓市場租金更是步步走高，1996年國貿(mào)寫字樓租金曾高達$120/平方米*月。因此，金融和IT信息方面對CBD寫字樓的需求將主要來源于國外公司。②大面積租購隨著500強等跨國公司的逐漸進入，大面積甚至整棟租購寫字樓的情形多次發(fā)生。2000年下半年進入國貿(mào)近6年的Ford公司又進行了擴租，F(xiàn)ord公司和MCI（媒體器材制造）公司在CBD又分別租用了近200平方米的面積。2000年上半年，網(wǎng)絡經(jīng)濟曾經(jīng)在CBD寫字樓的市場上大顯身手，但在下半年便開始進行大幅度的調(diào)整，對寫字樓的需求也大大萎縮。具有雄厚實力的外資計算機、通訊信息技術企業(yè)則繼續(xù)進入或擴張，如2000年10月戴爾公司在嘉里中心租用面積達1,600平方米，愛立信在漢威大廈租用600平方米，高通公司進駐嘉里中心。表24　北京CBD項目外立面及大堂裝修情況項目名稱外立面造型大堂京廣中心京城最高建筑206米，藍色玻璃幕墻加鋁合金掛板大堂設計典雅、裝修精良、格調(diào)高尚,具時代氣息國貿(mào)中心高155米，規(guī)模宏大，風格各異無柱式鋼結(jié)構建筑，富麗堂皇嘉里中心大廈外墻采用單元式玻璃幕墻，室內(nèi)瀑布，華麗莊重，時代感強航華科貿(mào)中心曲面全景玻璃幕墻、梁柱貼墻漢威大廈兼有歐洲古典建筑與中華民族建筑風格富麗華美、莊重偉岸中服大廈高126米，京城第四高建筑，造型獨特、淺藍色單面鍍膜玻璃幕墻華彬國際大廈紅色鋁板帆形屋頂1100平方米夏威夷熱帶風情全玻璃大堂和喬大廈歐式建筑風格、單元式湖藍色反光玻璃窗，面積近1700平方米，熱帶自然風光數(shù)碼01大廈大廈通體透明，落地雙層中空玻璃幕墻表25　北京CBD寫字樓物業(yè)管理狀況物業(yè)名稱物業(yè)管理國貿(mào)中心國貿(mào)大廈物業(yè)管理公司嘉里中心第一太平戴維斯招商局大廈北京招商局物業(yè)管理有限公司京匯大廈戴德梁行京廣大廈京廣物業(yè)管理公司漢威大廈漢威大廈物業(yè)管理公司科倫大廈科倫大廈物業(yè)部華彬國際大廈北京招商局物業(yè)管理有限公司數(shù)碼01大廈濟人公司中服大廈中服大廈經(jīng)營管理中心市場需求　?。?）客戶構成①有實力的外資機構是CBD寫字樓市場的主力目前進駐北京的世界500強企業(yè)有160多家，其中入駐CBD的有91家，%，其中包括整棟購買寫字樓的美國惠普公司、摩托羅拉公司和DELL電腦公司、英特爾公司及瑞典愛立信（中國）公司、諾基亞、蓋洛普公司等（詳見表26）。從表24可見一斑。19902001年北京CBD供應量變化如表23所示。　　從1990年京廣中心一期和國貿(mào)中心一期寫字樓投入使用以來，經(jīng)過10多年的發(fā)展，CBD興建了大量的高檔物業(yè)，形成了擁有十多個高檔寫字樓、公寓、商場、酒店等總建筑面積達180萬平方米的國際商務區(qū)，其中寫字樓的面積93萬平方米，占51%（詳見表222）。北京CBD發(fā)展史主要表現(xiàn)為該地區(qū)的寫字樓市場發(fā)展史。12月15日北京商務中心區(qū)建設管理辦公室召開北京CBD規(guī)劃設計方案征集發(fā)布會，正式啟動商務中心區(qū)的規(guī)劃工作?！蓖?，北京市規(guī)劃設計研究院編制了商務中心區(qū)的初步規(guī)劃?！　。ㄋ模┍本〤BD寫字樓市場分析CBD（Central Business District）――中央商務區(qū)，是指大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務辦公活動高度集中，并附有購物、娛樂、服務等配套設施的城市中綜合經(jīng)濟活動的核心地區(qū)。這些都將是制約CBD寫字樓市場的主要因素。入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司大面積購買寫字樓的案例。但金融街的缺點是服務設施的缺乏，我們相信如果做好開發(fā)過程的控制，使各不同類型的物業(yè)開發(fā)達到合理的安排，這些缺點都將可以得到有效彌補。租金、售價 “跳水”的可能性最大。但那些分散在外的高新技術企業(yè)已在當?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認同感，能不能把它們吸引回來，應該說是一個未知數(shù)。 （1）.中關村前景不容樂觀 盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將促進中關村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進一步提高。 市場格局：三分天下誰最美？ 2002年北京寫字樓的競爭首先是三大商務板塊的競爭。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠遠超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。第二，外省市的駐京機構及集團公司需求旺盛，近兩年有向北京擴大的趨勢。 （2）.行業(yè)特點 從大單客戶行業(yè)構成看，金融、保險機構24家，％；其次是大型集團公司14家，％；通訊電信企業(yè)8家，％；部委機關8家，％；外國公司9家，％；外?。泄?家，％。　　市場需求：誰將撐起寫字樓市場一片天？北京，作為中國政治、經(jīng)濟、文化中心，作為國際性的大都市，每年寫字樓的吸納量在60萬平方米以上，相對于上海和廣州，北京的魅力就在于歷年都有大單寫字樓客戶成交的案例，顯示出強大的集團購買力和承接力。 豐臺區(qū)的項目多集中在西客站周圍，像海天廣場等項目。 宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個區(qū)域以前一直為高檔項目的禁地，高檔項目較少。 西城區(qū)的項目主要集中在金融街及附近區(qū)域共8個項目，有150萬平方米的供應量，主要為甲級寫字樓。第三，外地機構包括外地政府機構和投資集團、企業(yè)“進京”的步伐在逐漸加快，如內(nèi)蒙古某機構整棟購買了位于北京火車站的信通大廈。外資企業(yè)在租賃市場上仍然體現(xiàn)出強大的實力，占據(jù)40％左右的市場份額。北京寫字樓的需求市場主力發(fā)生變化2001年高科技企業(yè)（IT）對北京寫字樓的需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)、外地機構（主要是國內(nèi)機構）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構性變化。國興大廈寫字樓客戶主要是國有大中型企業(yè)和他們的計算機服務部門，銷售率在80%以上。綜合來看，2001年北京甲級寫字樓全年供應量達到150萬平方米（詳見表11），銷售（租賃）量在68萬平方米。 北京申奧成功、APEC會議在上海的圓滿舉行、中國加入世貿(mào)組織等重大事件使得世界關注中國，全球都在為中國經(jīng)濟的良好表現(xiàn)而喝彩。北京寫字樓市場從1991994年的大干快上，到1991998年步入低谷，緊接著2001年又承“申奧”成功和“入世”利好東風，以及北京的CBD、金融街、中關村三大商務區(qū)地位的確定，使得北京的寫字樓市場又迎來了新一輪的上升期。同時，由于經(jīng)濟狀況的進一步好轉(zhuǎn)，尤其是新興IT行業(yè)、網(wǎng)絡公司、各大金融機構、新剝離的大型國企公司、機構等，消化了大量寫字樓，成為支撐北京寫字樓市場的生力軍。此時的北京寫字樓市場面臨著一場激烈的淘汰賽。1991999年，由于受東南亞金融危機和國家宏觀調(diào)控政策的影響，北京寫字樓市場從1998年開始逐步走向低谷，寫字樓大量空置，市場一片蕭條。正因為這些原因，更加吊起各路發(fā)展商胃口，紛紛跑到北京圈地、建樓，以期分得一杯羹。初步確定為商業(yè)和寫字樓物業(yè)，地下一層、地上一、二層為商場、地上三至九層為寫字樓。G3號地塊附近主要的商業(yè)建筑有北京市百貨大樓、新東安市場、世都百貨、東方廣場、X女子百貨、丹耀商場、喜樂迪視聽歌唱廣場、利生體育用品大廈等。本項目地段燈市口站就有802110103等多路公交車經(jīng)過，而且距離北京火車站也很近，地鐵站口就位于X大街與長安街交界處，交通極為便利。項目西臨規(guī)劃中的G7地塊，南至韶九胡同，北臨燈市口西街，地理位置得天獨厚。 G3號項目所在地X大街是一條具有悠久歷史文化的名街，改造后的大街中段為商業(yè)步行街，每天來自全國和世界各地的人流匯聚于此，川流不息。規(guī)劃建筑面積為:地上九層約26,000平方米，地下四層約10,700平方米，地下車庫可停車110輛。當時的一些寫字樓都賣出了天價，如萬通新世界廣場、西單國際大廈等項目，租賃價格也水漲船高。據(jù)有關部門統(tǒng)計，北京寫字樓的租金當時僅次于香港和日本，高居亞洲第三位，國貿(mào)中心寫字樓的租金更高達USD100／平方米/月。租售價格一跌再跌，東方廣場一度傳出了15美金／月／平方米的“驚喜價”。1999年11月，中美簽署世貿(mào)雙邊準入?yún)f(xié)議。很具代表性的項目如遠洋大廈、國企大廈、航華科貿(mào)等，都出現(xiàn)了少有的出售好、出租好的景象。對于2001年的北京寫字樓市場來說，無疑是“里程碑式”的一年：中關村西區(qū)修改方案的確定、CBD規(guī)劃方案的出臺、金融街中心區(qū)規(guī)劃的公布、中國移動和中國電信進駐金融街、CCTV和BCTV的東移、微軟的出村東遷等等。但進入2001年下半年，美國、歐盟、日本經(jīng)濟放緩和“9?11”事件對中國的負面影響開始顯現(xiàn)，尤其是高科技企業(yè)（IT）長期萎靡不振，對北京寫字樓市場的影響巨大，在一片入世利好的歡呼聲中，北京寫字樓市場卻進入價跌量縮，旺季不旺的調(diào)整階段，與2001年上半年相比，%。另外，位于中關村的科技會展中心二期寫字樓也售出85％。表11：2001年北京甲級寫字樓供應狀況區(qū)域項目名稱面積（萬平方米）海淀區(qū)數(shù)碼科技大廈7融科資訊中心 5騰達大廈 國興大廈 太平洋大廈 6清華同方科技廣場 11朝陽區(qū)中國國際科技會展中心 6瑞城中心 13中國人壽大廈 9數(shù)碼01 3新亞大廈 7凱特達利 10名人廣場 7遠大中心 西城區(qū)太運大廈 2北京國際金融中心 富凱大廈 11皇冠大廈 11東城區(qū)東方廣場 15總計151表12：2001年上半年甲級寫字樓大單成交精選項目名稱 購買方 購買寫字樓面積（平方米）凱旋大廈 國家糧食儲備局 20,000國際金融中心 某政府機構20,000國際企業(yè)大廈 中國銀河證券35,000金融街C區(qū) 中國移動、中國電信100,000浙江大廈 浙江省政府34,000匯置通大廈 中國絲綢 20,000信通大廈 內(nèi)蒙古某機構20,000皇冠大廈 某政府機構20,000西區(qū)租售量超過東區(qū)西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場的62%以上，從而以絕對的優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年北京寫字樓市場的熱點。這從一個側(cè)面反映了中資機構國際化進程的加快。如在2001年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點。據(jù)統(tǒng)計2002年將有金地、萬達、財富中心等大型項目入市，供應量達150萬平方米以上。預計2002年供應量在60萬平方米。該區(qū)未來供應量為60萬平方米，預計2002年供應量在30萬平方米。預計