【正文】 門的租金則較低。近幾年的市場(chǎng)發(fā)展資料顯示，商業(yè)用房市場(chǎng)中的固定租金和最低保證金呈下降趨勢(shì)，但下降幅度較小。這其中既有歷史原因，如傳統(tǒng)風(fēng)味小吃一條街形成的餐飲一條街，又有現(xiàn)代科技形成的原因，如高?？蒲袡C(jī)構(gòu)周圍形成的電腦一條街等。因此，商業(yè)中心必須向多元化趨勢(shì)發(fā)展，這一趨勢(shì)的重要表現(xiàn)就是商鋪（或店鋪）分布的多中心化。 北京商業(yè)用房市場(chǎng)的區(qū)域分布長(zhǎng)期以來(lái)北京的商業(yè)中心一直集中在舊北京城的中心。同期的年吸納量也較前幾年下跌達(dá)百分之四十多（此處吸納量是相對(duì)空置率而言的一個(gè)概念，由吸納量可以算出空置率）。許多名牌餐廳往往投入巨資鋪設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，達(dá)到占領(lǐng)市場(chǎng)的目的。從近幾年的發(fā)展來(lái)看，超市連鎖業(yè)需求量最為強(qiáng)勁。另外，商業(yè)中心街面店出租情況不太理想，東單銀街上出現(xiàn)著名品牌專賣店撤出的現(xiàn)象?！。?）北京商業(yè)用房的市場(chǎng)供應(yīng)同住宅、寫字樓市場(chǎng)相比，北京商業(yè)用房市場(chǎng)的供應(yīng)增長(zhǎng)量較低，但其增幅逐漸平穩(wěn)，規(guī)模與分布更趨理性化。這幾年來(lái)，北京的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年增長(zhǎng)率一直在百分之十左右，居民對(duì)消費(fèi)品的需求逐年上升。中型商鋪（或店鋪）一般是指建筑面積在5,000－10,000平方米的商業(yè)建筑，通常分布在城市二級(jí)或三級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，該類建筑的裝修和設(shè)備為中檔水平。因此CBD寫字樓市場(chǎng)價(jià)格目前也不存在大幅上揚(yáng)的基礎(chǔ)。（3） 價(jià)格方面：①下行空間小　　經(jīng)過(guò)1996－1999年大幅度的跌落和2000年市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)回升，可以看出CBD寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格下行已沒有多大空間。④新興行業(yè)需求占一定比例。在市場(chǎng)低谷時(shí)期，這些企業(yè)積極擴(kuò)充，在市場(chǎng)上升時(shí)期這些企業(yè)繼續(xù)租購(gòu)，是CBD寫字樓市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。2001年能夠入住的寫字樓僅有京匯大廈和三立大廈，2002年也僅有數(shù)碼01大廈和現(xiàn)代城。上海陸家嘴金融區(qū)等也將會(huì)與北京CBD在吸引外資進(jìn)入方面構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)。隨著2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了關(guān)鍵的一年，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)的問(wèn)題也暴露出來(lái)，是繼續(xù)復(fù)蘇，在周期波動(dòng)的上升軌道中運(yùn)行，還是再次走低，甚至衰退，將從根本上決定CBD寫字樓后市的發(fā)展。③銀行對(duì)CBD區(qū)域的介入不夠，支持力度小在國(guó)外，CBD的發(fā)展是由銀行支撐起來(lái)的，銀行往往是CBD的大買家，并構(gòu)成CBD寫字樓的主要客戶。④信息發(fā)達(dá)，交流便利CBD區(qū)域是外企和網(wǎng)絡(luò)企業(yè)最集中的地方，信息量大而集中，獲取速度也快，這都極有利于企業(yè)的發(fā)展，有利于國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)文化的交流，有利于吸引投資。（1） CBD寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)　　①初具國(guó)際商務(wù)交流中心區(qū)域的雛形，并已開始發(fā)揮商務(wù)中心區(qū)的功能CBD具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，分布有眾多的涉外機(jī)構(gòu)和設(shè)施，包括各國(guó)大使館、外銷公寓等；有既定的商業(yè)基礎(chǔ)，交通相對(duì)方便，離機(jī)場(chǎng)只有半小時(shí)的路程，國(guó)際交往便利，商務(wù)活動(dòng)頻繁，發(fā)形成CBD的基礎(chǔ)條件。數(shù)碼01大廈在銷售過(guò)程中也推出了長(zhǎng)達(dá)30年按揭。（2） 近期租金走勢(shì)平穩(wěn)在最近的租賃案中， Investment 在國(guó)貿(mào)中心1座租用了338平方米（使用面積）的寫字間，價(jià)格約為$*月。1990－1995年CBD僅有京廣中心和國(guó)貿(mào)中心兩個(gè)項(xiàng)目不足20萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，寫字樓市場(chǎng)租金更是步步走高，1996年國(guó)貿(mào)寫字樓租金曾高達(dá)$120/平方米*月。因此，金融和IT信息方面對(duì)CBD寫字樓的需求將主要來(lái)源于國(guó)外公司。②大面積租購(gòu)隨著500強(qiáng)等跨國(guó)公司的逐漸進(jìn)入，大面積甚至整棟租購(gòu)寫字樓的情形多次發(fā)生。2000年下半年進(jìn)入國(guó)貿(mào)近6年的Ford公司又進(jìn)行了擴(kuò)租，F(xiàn)ord公司和MCI（媒體器材制造）公司在CBD又分別租用了近200平方米的面積。2000年上半年，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)在CBD寫字樓的市場(chǎng)上大顯身手，但在下半年便開始進(jìn)行大幅度的調(diào)整，對(duì)寫字樓的需求也大大萎縮。具有雄厚實(shí)力的外資計(jì)算機(jī)、通訊信息技術(shù)企業(yè)則繼續(xù)進(jìn)入或擴(kuò)張，如2000年10月戴爾公司在嘉里中心租用面積達(dá)1,600平方米，愛立信在漢威大廈租用600平方米，高通公司進(jìn)駐嘉里中心。表24　北京CBD項(xiàng)目外立面及大堂裝修情況項(xiàng)目名稱外立面造型大堂京廣中心京城最高建筑206米，藍(lán)色玻璃幕墻加鋁合金掛板大堂設(shè)計(jì)典雅、裝修精良、格調(diào)高尚,具時(shí)代氣息國(guó)貿(mào)中心高155米，規(guī)模宏大，風(fēng)格各異無(wú)柱式鋼結(jié)構(gòu)建筑，富麗堂皇嘉里中心大廈外墻采用單元式玻璃幕墻，室內(nèi)瀑布，華麗莊重，時(shí)代感強(qiáng)航華科貿(mào)中心曲面全景玻璃幕墻、梁柱貼墻漢威大廈兼有歐洲古典建筑與中華民族建筑風(fēng)格富麗華美、莊重偉岸中服大廈高126米，京城第四高建筑，造型獨(dú)特、淺藍(lán)色單面鍍膜玻璃幕墻華彬國(guó)際大廈紅色鋁板帆形屋頂1100平方米夏威夷熱帶風(fēng)情全玻璃大堂和喬大廈歐式建筑風(fēng)格、單元式湖藍(lán)色反光玻璃窗，面積近1700平方米，熱帶自然風(fēng)光數(shù)碼01大廈大廈通體透明，落地雙層中空玻璃幕墻表25　北京CBD寫字樓物業(yè)管理狀況物業(yè)名稱物業(yè)管理國(guó)貿(mào)中心國(guó)貿(mào)大廈物業(yè)管理公司嘉里中心第一太平戴維斯招商局大廈北京招商局物業(yè)管理有限公司京匯大廈戴德梁行京廣大廈京廣物業(yè)管理公司漢威大廈漢威大廈物業(yè)管理公司科倫大廈科倫大廈物業(yè)部華彬國(guó)際大廈北京招商局物業(yè)管理有限公司數(shù)碼01大廈濟(jì)人公司中服大廈中服大廈經(jīng)營(yíng)管理中心市場(chǎng)需求　?。?）客戶構(gòu)成①有實(shí)力的外資機(jī)構(gòu)是CBD寫字樓市場(chǎng)的主力目前進(jìn)駐北京的世界500強(qiáng)企業(yè)有160多家，其中入駐CBD的有91家，%，其中包括整棟購(gòu)買寫字樓的美國(guó)惠普公司、摩托羅拉公司和DELL電腦公司、英特爾公司及瑞典愛立信（中國(guó)）公司、諾基亞、蓋洛普公司等（詳見表26）。從表24可見一斑。19902001年北京CBD供應(yīng)量變化如表23所示。　　從1990年京廣中心一期和國(guó)貿(mào)中心一期寫字樓投入使用以來(lái)，經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，CBD興建了大量的高檔物業(yè)，形成了擁有十多個(gè)高檔寫字樓、公寓、商場(chǎng)、酒店等總建筑面積達(dá)180萬(wàn)平方米的國(guó)際商務(wù)區(qū)，其中寫字樓的面積93萬(wàn)平方米，占51%（詳見表222）。北京CBD發(fā)展史主要表現(xiàn)為該地區(qū)的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展史。12月15日北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)管理辦公室召開北京CBD規(guī)劃設(shè)計(jì)方案征集發(fā)布會(huì)，正式啟動(dòng)商務(wù)中心區(qū)的規(guī)劃工作。”同年，北京市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制了商務(wù)中心區(qū)的初步規(guī)劃。　?。ㄋ模┍本〤BD寫字樓市場(chǎng)分析CBD（Central Business District）――中央商務(wù)區(qū)，是指大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)高度集中，并附有購(gòu)物、娛樂(lè)、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心地區(qū)。這些都將是制約CBD寫字樓市場(chǎng)的主要因素。入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來(lái)以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國(guó)公司大面積購(gòu)買寫字樓的案例。但金融街的缺點(diǎn)是服務(wù)設(shè)施的缺乏，我們相信如果做好開發(fā)過(guò)程的控制，使各不同類型的物業(yè)開發(fā)達(dá)到合理的安排，這些缺點(diǎn)都將可以得到有效彌補(bǔ)。租金、售價(jià) “跳水”的可能性最大。但那些分散在外的高新技術(shù)企業(yè)已在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認(rèn)同感，能不能把它們吸引回來(lái)，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)未知數(shù)。 （1）.中關(guān)村前景不容樂(lè)觀 盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將促進(jìn)中關(guān)村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進(jìn)一步提高。 市場(chǎng)格局：三分天下誰(shuí)最美？ 2002年北京寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)首先是三大商務(wù)板塊的競(jìng)爭(zhēng)。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)）的原因。第二，外省市的駐京機(jī)構(gòu)及集團(tuán)公司需求旺盛，近兩年有向北京擴(kuò)大的趨勢(shì)。 （2）.行業(yè)特點(diǎn) 從大單客戶行業(yè)構(gòu)成看，金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)24家，％；其次是大型集團(tuán)公司14家，％；通訊電信企業(yè)8家，％；部委機(jī)關(guān)8家，％；外國(guó)公司9家，％；外?。泄?家，％。　　市場(chǎng)需求：誰(shuí)將撐起寫字樓市場(chǎng)一片天？北京，作為中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，作為國(guó)際性的大都市，每年寫字樓的吸納量在60萬(wàn)平方米以上，相對(duì)于上海和廣州，北京的魅力就在于歷年都有大單寫字樓客戶成交的案例，顯示出強(qiáng)大的集團(tuán)購(gòu)買力和承接力。 豐臺(tái)區(qū)的項(xiàng)目多集中在西客站周圍，像海天廣場(chǎng)等項(xiàng)目。 宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個(gè)區(qū)域以前一直為高檔項(xiàng)目的禁地，高檔項(xiàng)目較少。 西城區(qū)的項(xiàng)目主要集中在金融街及附近區(qū)域共8個(gè)項(xiàng)目，有150萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，主要為甲級(jí)寫字樓。第三，外地機(jī)構(gòu)包括外地政府機(jī)構(gòu)和投資集團(tuán)、企業(yè)“進(jìn)京”的步伐在逐漸加快，如內(nèi)蒙古某機(jī)構(gòu)整棟購(gòu)買了位于北京火車站的信通大廈。外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40％左右的市場(chǎng)份額。北京寫字樓的需求市場(chǎng)主力發(fā)生變化2001年高科技企業(yè)（IT）對(duì)北京寫字樓的需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)、外地機(jī)構(gòu)（主要是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。國(guó)興大廈寫字樓客戶主要是國(guó)有大中型企業(yè)和他們的計(jì)算機(jī)服務(wù)部門，銷售率在80%以上。綜合來(lái)看，2001年北京甲級(jí)寫字樓全年供應(yīng)量達(dá)到150萬(wàn)平方米（詳見表11），銷售（租賃）量在68萬(wàn)平方米。 北京申奧成功、APEC會(huì)議在上海的圓滿舉行、中國(guó)加入世貿(mào)組織等重大事件使得世界關(guān)注中國(guó)，全球都在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好表現(xiàn)而喝彩。北京寫字樓市場(chǎng)從1991994年的大干快上，到1991998年步入低谷，緊接著2001年又承“申奧”成功和“入世”利好東風(fēng)，以及北京的CBD、金融街、中關(guān)村三大商務(wù)區(qū)地位的確定，使得北京的寫字樓市場(chǎng)又迎來(lái)了新一輪的上升期。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)狀況的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，尤其是新興IT行業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、各大金融機(jī)構(gòu)、新剝離的大型國(guó)企公司、機(jī)構(gòu)等，消化了大量寫字樓，成為支撐北京寫字樓市場(chǎng)的生力軍。此時(shí)的北京寫字樓市場(chǎng)面臨著一場(chǎng)激烈的淘汰賽。1991999年，由于受東南亞金融危機(jī)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，北京寫字樓市場(chǎng)從1998年開始逐步走向低谷，寫字樓大量空置，市場(chǎng)一片蕭條。正因?yàn)檫@些原因，更加吊起各路發(fā)展商胃口，紛紛跑到北京圈地、建樓，以期分得一杯羹。初步確定為商業(yè)和寫字樓物業(yè)，地下一層、地上一、二層為商場(chǎng)、地上三至九層為寫字樓。G3號(hào)地塊附近主要的商業(yè)建筑有北京市百貨大樓、新東安市場(chǎng)、世都百貨、東方廣場(chǎng)、X女子百貨、丹耀商場(chǎng)、喜樂(lè)迪視聽歌唱廣場(chǎng)、利生體育用品大廈等。本項(xiàng)目地段燈市口站就有802110103等多路公交車經(jīng)過(guò)，而且距離北京火車站也很近，地鐵站口就位于X大街與長(zhǎng)安街交界處，交通極為便利。項(xiàng)目西臨規(guī)劃中的G7地塊，南至韶九胡同，北臨燈市口西街，地理位置得天獨(dú)厚。 G3號(hào)項(xiàng)目所在地X大街是一條具有悠久歷史文化的名街，改造后的大街中段為商業(yè)步行街，每天來(lái)自全國(guó)和世界各地的人流匯聚于此，川流不息。規(guī)劃建筑面積為:地上九層約26,000平方米，地下四層約10,700平方米，地下車庫(kù)可停車110輛。當(dāng)時(shí)的一些寫字樓都賣出了天價(jià)，如萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)、西單國(guó)際大廈等項(xiàng)目，租賃價(jià)格也水漲船高。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，北京寫字樓的租金當(dāng)時(shí)僅次于香港和日本，高居亞洲第三位，國(guó)貿(mào)中心寫字樓的租金更高達(dá)USD100／平方米/月。租售價(jià)格一跌再跌，東方廣場(chǎng)一度傳出了15美金／月／平方米的“驚喜價(jià)”。1999年11月，中美簽署世貿(mào)雙邊準(zhǔn)入?yún)f(xié)議。很具代表性的項(xiàng)目如遠(yuǎn)洋大廈、國(guó)企大廈、航華科貿(mào)等，都出現(xiàn)了少有的出售好、出租好的景象。對(duì)于2001年的北京寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是“里程碑式”的一年：中關(guān)村西區(qū)修改方案的確定、CBD規(guī)劃方案的出臺(tái)、金融街中心區(qū)規(guī)劃的公布、中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)電信進(jìn)駐金融街、CCTV和BCTV的東移、微軟的出村東遷等等。但進(jìn)入2001年下半年，美國(guó)、歐盟、日本經(jīng)濟(jì)放緩和“9?11”事件對(duì)中國(guó)的負(fù)面影響開始顯現(xiàn)，尤其是高科技企業(yè)（IT）長(zhǎng)期萎靡不振，對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的影響巨大，在一片入世利好的歡呼聲中，北京寫字樓市場(chǎng)卻進(jìn)入價(jià)跌量縮，旺季不旺的調(diào)整階段，與2001年上半年相比，%。另外，位于中關(guān)村的科技會(huì)展中心二期寫字樓也售出85％。表11：2001年北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)狀況區(qū)域項(xiàng)目名稱面積（萬(wàn)平方米）海淀區(qū)數(shù)碼科技大廈7融科資訊中心 5騰達(dá)大廈 國(guó)興大廈 太平洋大廈 6清華同方科技廣場(chǎng) 11朝陽(yáng)區(qū)中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心 6瑞城中心 13中國(guó)人壽大廈 9數(shù)碼01 3新亞大廈 7凱特達(dá)利 10名人廣場(chǎng) 7遠(yuǎn)大中心 西城區(qū)太運(yùn)大廈 2北京國(guó)際金融中心 富凱大廈 11皇冠大廈 11東城區(qū)東方廣場(chǎng) 15總計(jì)151表12：2001年上半年甲級(jí)寫字樓大單成交精選項(xiàng)目名稱 購(gòu)買方 購(gòu)買寫字樓面積（平方米）凱旋大廈 國(guó)家糧食儲(chǔ)備局 20,000國(guó)際金融中心 某政府機(jī)構(gòu)20,000國(guó)際企業(yè)大廈 中國(guó)銀河證券35,000金融街C區(qū) 中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信100,000浙江大廈 浙江省政府34,000匯置通大廈 中國(guó)絲綢 20,000信通大廈 內(nèi)蒙古某機(jī)構(gòu)20,000皇冠大廈 某政府機(jī)構(gòu)20,000西區(qū)租售量超過(guò)東區(qū)西區(qū)市場(chǎng)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場(chǎng)的62%以上，從而以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)超過(guò)東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)），成為2001年北京寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。如在2001年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年將有金地、萬(wàn)達(dá)、財(cái)富中心等大型項(xiàng)目入市，供應(yīng)量達(dá)150萬(wàn)平方米以上。預(yù)計(jì)2002年供應(yīng)量在60萬(wàn)平方米。該區(qū)未來(lái)供應(yīng)量為60萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2002年供應(yīng)量在30萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)