蘇園某地塊競買可行性研究報告(存儲版)
【正文】 。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。四側(cè)以街道為界，北側(cè)為蘇繡街，東側(cè)為星桂街，南側(cè)為蘇雅路，西側(cè)為星都街。北鄰都市花園，其余三面均為空地。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準(zhǔn)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。決策方法決策可以按以下步驟進(jìn)行：企業(yè)先確定目標(biāo)收益率基準(zhǔn)收益率，每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項(xiàng)目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。為高層住宅和商業(yè)用房。在2015年累計可達(dá)到2769萬平方米。其余為高層住宅和商業(yè)用房。要求建筑面積66596平方米（可上下浮動5%） 三、銷售價格商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r5500元/平方米，竣工后每年價格上浮5%。 六、競爭能力分析與對策 剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖?！?，共31個月?；痉桨傅捻?xiàng)目總投資構(gòu)成情況詳見表7。其它費(fèi)用按工程造價2%估算。 （二）資金籌措計劃 資金結(jié)構(gòu)資金籌措計劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項(xiàng)目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。地下車位。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為10%，建議土地最高價格8000萬元左右。每個土地最高限價的內(nèi)部收益率的概率分布詳見表201至表2014。商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r5500元/平方米，竣工后每年價格上浮5%。詳見表6“土地付款和工程進(jìn)度要求”。銷售費(fèi)用按銷售收入3%估算。一共做了14個方案。 二、蘇園（2002）03地塊界址點(diǎn)報表03地塊界址點(diǎn)報表表5 界址點(diǎn)數(shù)：26序號X坐標(biāo)值（米）Y坐標(biāo)值（米）邊長（米）界址點(diǎn)號001J001002J0012003J0013004J0014005J0015006J0016007J0017008J0018009J0019010J0020011J0021012J0022013J0023014J0024015J0025016J0026260J0027012J0028019J0029020J0030021J0031022J0032023J0033024J0034025J0035026J0036 三、規(guī)劃方案 基本參照拍賣文件資料。 五、回款計劃 簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個月內(nèi)簽定合同，首付30%?？赡苡猩碳屹徺I住宅用于辦公。價格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% 。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。到底多大才合適，各個決策者沒有一個統(tǒng)一的尺度，還是與投資者對獲得該地塊的迫及程度有關(guān)。每個方案均列出了土地最高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計概率，財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率等四個決策指標(biāo)。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，本地塊是中央商貿(mào)區(qū)首塊拍賣地塊，中央商貿(mào)區(qū)周圍地塊的住宅建設(shè)已近尾聲，中央商貿(mào)區(qū)的開發(fā)是園區(qū)居民乃至蘇州全體市民翹首以待的重頭戲。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。 三、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的中央商貿(mào)區(qū)，在管委會大樓與中央公園之間，呈東西向長條形，長約200米。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。 五、評價指標(biāo)與決策方法評價指標(biāo)土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地
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