【正文】 ： 可售面積單位分?jǐn)偠愘M(fèi)：總投資=成本+稅費(fèi)=+=項(xiàng)目土地及其他費(fèi)用建設(shè)前期及設(shè)計費(fèi)建安費(fèi)及監(jiān)理費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用等各種稅金金額1000所占比例%%53%%%%（四）投資構(gòu)成表由圖表可以看出：除土地費(fèi)用外，建安工程費(fèi)在投資構(gòu)成比中共占了53%，控制好這部分費(fèi)用，關(guān)系到此項(xiàng)目盈利的多少。投資收益分析綜合評介：總體看三種策略各有優(yōu)劣，方案一可能相對更易于在前期進(jìn)行手續(xù)的辦理，但項(xiàng)目投資回收周期長，運(yùn)營風(fēng)險相對大；方案二效益可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化，同時回籠資金的周期較短，但是該方案規(guī)劃審批風(fēng)險相對較大，營銷策略要求較高；方案三則為方案一二的折中。規(guī)劃設(shè)計的可行性分析,因此從用地審批手續(xù)而言相對更容易進(jìn)行操作,建設(shè)一個綜合性的商務(wù)中心,借鑒大連萬達(dá)公司的運(yùn)營模式,以經(jīng)營去獲取項(xiàng)目的收益,將其作為公司的一項(xiàng)固定資產(chǎn),從項(xiàng)目規(guī)劃審批的角度考慮阻力相對較小. ,在考慮到建筑密度,容積率及公共配建的關(guān)系時,將此項(xiàng)目定位為商業(yè)綜合商務(wù)中心進(jìn)行設(shè)計,在目前新區(qū)人氣及商業(yè)運(yùn)營的角度來看,此商務(wù)中心的面積可相對不必追求過高的容積率,因此更容易滿足公共配建的要求主要盈利模式鑒于此種方案下，盈利模式主要為通過商業(yè)運(yùn)營來達(dá)到獲取利潤的盈利模式，通過酒店的經(jīng)營，會議中心的租賃等等來獲取盈利。1. 競爭項(xiàng)目的體量相對都比較大，且開發(fā)周期較長。所以，挖掘項(xiàng)目的差異性定位（與新區(qū)的其他物業(yè)區(qū)分）、制定引導(dǎo)消費(fèi)的推廣計劃（把消費(fèi)者從老城拉到新區(qū)）、執(zhí)行迎合市場需求的銷售策略（達(dá)到銷售目的），就是項(xiàng)目銷售成功的正常指引。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類： (1) 2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品多數(shù)分布在如意開發(fā)區(qū)相對偏遠(yuǎn)的位置，且這類物業(yè)多是在如意開發(fā)區(qū)推出時間較早的項(xiàng)目，而且還有部分為經(jīng)濟(jì)適用房，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品配套上都存在一些缺陷； 其次該類物業(yè)多為中型規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，產(chǎn)品主要以多層小高層為主，輔以部分高層。③房屋空置面積增長較快房地產(chǎn)空置面積增長盡管低于房屋施工面積、新開工面積、竣工面積，；由于前兩年供需結(jié)構(gòu)的問題，高檔樓盤過多，致使別墅高檔公寓空置面積增長過快；房屋空置面積數(shù)量大、速度快，應(yīng)引起集團(tuán)足夠的重視。②外地人買房比例增加外地人在呼和浩特市買房的人增幅較快，由2006年的13%提高到23%；③施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，新開工面積大幅增加從房屋施工、新開工面積來看，增長幅度均較大。（見圖13）2 、二手房基本情況，%，%，成交套數(shù)1776套，%，%，平均銷售價格2666元/平方米，同比上升31%，%。（見圖9）分戶型銷售狀況截止4月，不同套型商品住宅登記銷售中， 1304套，%；，1006套，%；，148套，%。住宅竣工面積為827000平米，％；辦公樓竣工面積為45000平方米，％；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為81000平方米，％；其它用房竣工面積4000平方米，%。其中；住宅施工面積6484000平米，％。在完成投資中仍以商品住宅為主，%，%，%，%，%，%。起步期內(nèi)，以開放大道作為發(fā)展的軸線，從209國道開始向西發(fā)展，此為一軸。如意文化廣場、東河公園、太偉高爾夫球場、內(nèi)蒙古外事培訓(xùn)中心、耕耘商廈、眾生國際商務(wù)中心、如意住宅小區(qū)等綜合服務(wù)設(shè)施，可提供辦公、住宿、餐飲、娛樂等服務(wù)。 區(qū)內(nèi)道路交通已建成主次干道15 條，其中6車道一級公路3條 ,4 車道一級公路2條 ,3條公交線路及1條高速路與市區(qū)和機(jī)場相通。五是城市化進(jìn)程明顯加快 冶金化工：目前，呼和浩特市正在利用豐富的煤炭資源，積極引進(jìn)煤制甲醇、煤轉(zhuǎn)油等煤化工項(xiàng)目，使冶金化工成為呼和浩特又一支柱產(chǎn)業(yè)。二是特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢已經(jīng)或正在形成『旅游資源』：有萬部華嚴(yán)經(jīng)塔、大窯文化遺址、昭君墓、烏素圖召、五塔寺、大召、席力圖召、清真大寺等文化古跡和烏素圖、哈素海、大青山公園、托縣南胡、武川李齊溝、白二爺沙壩風(fēng)景旅游區(qū)及哈達(dá)門國家森林公園景區(qū)等。全市年平均降水量 400 毫米 左右。 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較復(fù)雜，在結(jié)合現(xiàn)有的國家土地政策下尋求一個有利的突破口，將是項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵。 途徑2：（1）特別是項(xiàng)目北靠呼市首府第一大道——新華大街，另有機(jī)場國賓道，騰飛大道，勅勒川大街，東二環(huán)等，流暢的立體交通五線鐠，更借勢白塔機(jī)場，火車站東建的城市大手筆運(yùn)作，便享城市東擴(kuò)的光明前景。 項(xiàng)目用地主要為學(xué)校的校區(qū),地勢平坦,場地標(biāo)高與騰飛大道標(biāo)高基本相一致。項(xiàng)目所在地 ？ 建筑安裝工程工期定額，是依據(jù)國家建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)施工及驗(yàn)收規(guī)范有關(guān)規(guī)定，結(jié)合各施工條件，本著平均、經(jīng)濟(jì)合理的原則制定的，工期定額是編制施工組織設(shè)計、安排施工計劃和考核施工工期的依據(jù)，是編制招標(biāo)標(biāo)底，投標(biāo)標(biāo)書和簽訂建筑安裝工程合同的重要依據(jù)。如定員（定工時），定質(zhì)（定質(zhì)量）、定量（定數(shù)量）、定價（定價格）等，工程建設(shè)的產(chǎn)品價格是國家采取特定的方法和形式，即工程建設(shè)定額來確定的。如一般的土建工程，按其工程結(jié)構(gòu)可分為基礎(chǔ)、墻體、梁柱、樓板、地面、門窗、屋面、裝飾等幾個部分。 、安裝工程概算定額在工程建設(shè)中，都有哪些作用？ （1）建筑、安裝工程概算定額是設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的依據(jù)，也是編制初步設(shè)計概算和修正概算的依據(jù)； （2）建筑、安裝工程概算定額，也可作為建設(shè)、施工單位編制主要材料計劃的依據(jù)。 ？建設(shè)項(xiàng)目總概預(yù)算書的作用是什么？如何編制？ 建設(shè)項(xiàng)目：一般指具有設(shè)計任務(wù)書和總體設(shè)計，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算，行政上具有獨(dú)立組織形式的基本建設(shè)單位，如：在工業(yè)建設(shè)中，一般以一個工廠為一個建設(shè)項(xiàng)目，在民用建設(shè)中，一般以一個學(xué)校，一個醫(yī)院等為一個建設(shè)項(xiàng)目，一個建設(shè)項(xiàng)目中可以有幾個單位工程。由于各階段的預(yù)算制基礎(chǔ)和工作深度不同，基本建設(shè)工程預(yù)算可以人為兩類，即：一是概算；二是預(yù)算。 ③ 沿項(xiàng)目騰飛路向南200米左右自治區(qū)政府、發(fā)改委、公安局、財政廳均坐落此處，新的省級行政中心在此，必將帶動土地快速升值。騰飛路地塊項(xiàng)目商品房銷售均價明顯高于其他區(qū)域，如塞罕區(qū)，玉泉區(qū)，回民區(qū)等。？ 按照國家規(guī)定；基本建設(shè)工程預(yù)算是隨同建設(shè)程序分階段進(jìn)行的。如果一個建設(shè)項(xiàng)目只有一個單項(xiàng)工程，則匯編時，與這個單項(xiàng)工程有關(guān)的其他工程和費(fèi)用，即可有直接匯入工程項(xiàng)目綜合概、預(yù)算書。建筑安裝工程概算指標(biāo)是在建筑或設(shè)備安裝工程概算定額的基礎(chǔ)上，以主體項(xiàng)目為主，合并相關(guān)部分進(jìn)行綜合，擴(kuò)大而成，因此，也叫擴(kuò)大定額。 ？ 分部工程是單位工程的組成部分，是單位工程中分解出來的結(jié)構(gòu)更小的工程。 ？ 所謂“定額”是指從事經(jīng)濟(jì)活動時，對人、財、物的限定標(biāo)準(zhǔn)。 ？ 工程預(yù)算定額的主要作用大致有以下幾個方面：（1）是編制預(yù)算和結(jié)算的依據(jù)；（2）是編制單位估價表的依據(jù)；（3）是據(jù)以計算工程預(yù)算造價和編制建設(shè)工程概算定額及概算指標(biāo)的基礎(chǔ)（4）是施工單位評定勞動生產(chǎn)率進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)。城市主干道新華大街，白塔機(jī)場使項(xiàng)目與外界交通聯(lián)系相對便利。 項(xiàng)目整體形狀為長方形，東西長157米，南北僅為49米多，僅有西面一面臨騰飛大道，相對偏小的地塊、狹長的土地形狀及狹窄的單出入口不利于本案項(xiàng)目整體規(guī)劃。交通方面：項(xiàng)目地塊區(qū)位交通便利發(fā)達(dá)。 （3） 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 原土地方土地證的辦理（含12畝地），其次是土地用途能否及時改變?nèi)Q于目前呼市政府對于本項(xiàng)目遺留問題處理的意見，這是風(fēng)險所在。 （2） 其次是東源公司作為煤電企業(yè)尚無開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，如果尋求項(xiàng)目的市場銷售，仍需與開發(fā)公司合作或重新注冊有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)公司，并將土地過戶其名下。二、呼市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析外部環(huán)境年平均溫度北部山區(qū) 2 — ℃ ，南部丘陵 — ℃ ，≥ 10 ℃ 積溫 2000 — 3000 ℃ ，無霜期 105 — 150 天，大部分地區(qū)年日照時數(shù)在 2800 — 3100 小時，日照百分率 56% ，是全國除青藏高原外的又一高值區(qū)。 『礦產(chǎn)資源』：境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)的礦床 60 余處，礦種 30 余種，貯量豐富，開發(fā)利用價值大。2007年經(jīng)濟(jì)總量在全國5個少 數(shù)民族自治區(qū)首府城市中位居第一，固定資產(chǎn)投資呈快速增長態(tài)勢。經(jīng)過幾年的努力，呼和浩特市將成為北方地區(qū)重要的生物發(fā)酵制藥基地。目前全市已建成奶牛生產(chǎn)、肉牛生產(chǎn)、肉雞生產(chǎn)、生豬生產(chǎn)、絨山羊生產(chǎn)和綿 羊生產(chǎn)六大基地。 億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)?？商峁﹪H互聯(lián)網(wǎng)出口帶寬兩個155Mbit/s ，程控電話裝機(jī)容量達(dá)5萬門的電信服務(wù)。三資項(xiàng)目多數(shù)來自美國、日本、韓國、新西蘭、加拿大、新加坡、香港、臺灣等國家和地區(qū)；,外商投資企業(yè)33家. ,?！叭S”是指如意工業(yè)園新區(qū)整體發(fā)展的三個軸線。從投資構(gòu)成增長幅度看，商品住宅投資63500萬元，％；經(jīng)濟(jì)適用住房投資11100萬元，同比增長了33倍；90平方米以下投資17800萬元；140平方米以上4300萬元；別墅、高檔公寓投資3600萬元，同比增長14%；辦公樓投資2500萬元，％；商業(yè)營業(yè)用房投資9500萬元，％；其他投資2000萬元，%。（見圖3）三、房屋施工及新開工狀況分析商業(yè)用房及辦公樓施工量大幅上漲14月，房屋施工面積8373000平方米，％。到4月份為止，%， 房屋竣工情況14月房屋竣工面積957000平方米，同比增長59％。（見圖8） %、%、%、%；%、%、%、%。（見圖12） 從不同價位商品房實(shí)際登記銷售構(gòu)成看，1500元以下/平方米的，218套，平均成交價1500元/平方米； 15002000元/，393套，平均成交價1950元/平方米；20002500元/，553套，平均成交價2400元/平方米； 25003000元/，502套, 平均成交價2800元/平方米； 30004000元/，609套，平均成交價3800元/平方米；4000元/，183套，平均成交價4500元/平方米。特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)對資金的剛性需求，在企業(yè)銀行貸款困難的情況下，以高成本從民間融資，形成了企業(yè)自籌資金增幅較高的狀況。②今年施工面積比較大，竣工面積較小，%，%的工程轉(zhuǎn)入跨年續(xù)建工程，續(xù)建工程估計3至4年內(nèi)完成。平均單價走勢：如意開發(fā)區(qū)的平均單價一直在3500元/平米到5000元/平米之間，平均價位是呼市各區(qū)中高價位之一；3. 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征：通過近一周大量的市場調(diào)研，目前在如意開發(fā)區(qū)以商品房形式開發(fā)的項(xiàng)目項(xiàng)目（目前在售或即將推出的）有12個，如果包含一些單位自建或不對外銷售的項(xiàng)目，整體市場投放量應(yīng)該在150萬平米左右，由于一些單位房信息相對存在一些計劃體制下的福利因素，不能作為市場參考下的標(biāo)準(zhǔn)，因此我們主要對于市場化作業(yè)的12個項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)分析：u 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500—3500多層、小高層50%4000—4500高層、花園洋房42%5000以上高層、別墅8%◆區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 如意開發(fā)區(qū)市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，但各檔次產(chǎn)品分布區(qū)域相對明顯，進(jìn)入市場時期相對比較集中。但由于新區(qū)的地理位置較偏，交通生活配套還不夠完善，以及消費(fèi)者固有的居住習(xí)慣等因素，勢必會影響到項(xiàng)目的銷售速度。 從開發(fā)商實(shí)力及企業(yè)品牌而言，北京金隅，內(nèi)蒙古晟基置業(yè)，無論從項(xiàng)目推廣的手法，企業(yè)的實(shí)力，客戶的認(rèn)知度而言要強(qiáng)于其他對手，因此也是我們最主要的競爭對手，作為后進(jìn)者，我們必須采取差異化競爭手段，以滲透式營銷模式對抗市場先入者。l