【正文】 算有可行性研究投資估算和初步設(shè)計概算兩種，預(yù)算又有施工圖設(shè)計預(yù)算和施工預(yù)算之分，基本建設(shè)工程預(yù)算是上述估算、概算和預(yù)算的總稱。 工程項目綜合概、預(yù)算書包括的內(nèi)容有建筑、安裝工程費、設(shè)備購置費及其他費用。 建設(shè)項目總概、預(yù)算書是設(shè)計文件的重要組成部分，它是確定一個建設(shè)項目（工廠或?qū)W校等）從籌建到竣工驗收過程的全部建設(shè)費用的文件。它是建設(shè)項目總造價的重要組成部分。 ？研究的目的是什么？ 可行性研究是隨著科學(xué)技術(shù)進步和經(jīng)濟管理科學(xué)發(fā)而逐步興起，并日趨完善的綜合性科學(xué)，所謂可行就是辦任何事都有成功與不成功兩種可能性，能成功者謂可行，不能成功者就不可行。 ？ 建設(shè)項目經(jīng)濟效益評價是在投資估算的基礎(chǔ)上，對其生產(chǎn)成本、銷售收入、稅金、利潤、貸款償還年限、資金利潤率和內(nèi)部效益率等進行計算后，對建設(shè)項目是否可行做出的結(jié)論。由于每部分都是由不同工種的工人利用不同的工具和材料來完成的，因此，在編制預(yù)算時，為了計算工料等方便，就按照所用工種和材料結(jié)構(gòu)的不同，把土建工程綜合劃分為以下幾個部工程：基礎(chǔ)工程、墻體工程、梁柱工程、門窗木裝修工程、樓地在工程、屋面工程、耐酸防腐工程、構(gòu)筑物工程等。 （2）編制依據(jù)不同，概算依據(jù)概算定額或概算指標進行編制，其內(nèi)容項目經(jīng)擴大而簡化，概括性大，預(yù)算則依據(jù)預(yù)算定額和綜合預(yù)算定額進行編制，其項目較詳細，較重要。 工程建設(shè)定額是建筑工程預(yù)算定額、綜合預(yù)算定額、核算定額、建筑安裝工程統(tǒng)一勞動定額、施工定額和工期定額等的總稱。 ？ 建設(shè)工程的預(yù)算定額是用來確定建設(shè)工程產(chǎn)品中每一分部分項工程的每一計量單位所消耗的物化勞動數(shù)量的標準。 ？ 工期定額的工期一律以日歷天數(shù)為計算單位。III類地區(qū)不得超過50%。 第二章 項目概述 項 目 區(qū) 位 圖 按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(平米)折算成畝數(shù)毛地面積可建設(shè)用地面積(含退紅線距離后)6997建筑限高(M)68建筑密度（%）30公建面積未知綠化率未知容積率6左右預(yù)計可建建筑面積42000平米左右用地性質(zhì)教育用地（目前）用地取得方式劃撥（目前）地上物主要為學(xué)校少量的三層辦公區(qū)樓，目前作為公司的辦公場地，拆遷的工作壓力相對較小。目前這些項目都正處于施工建設(shè)與銷售時期，預(yù)計到08年年底將會有項目陸續(xù)完工并入住。項目所在區(qū)域未來規(guī)劃 本項目位于新區(qū)市政中心、商業(yè)中心、人文居住中心，三大中心交匯處，是新區(qū)未來的“財氣”“人氣”中心區(qū)，樓市地王地位日益彰顯。1. 項目用地現(xiàn)狀① 土地所有權(quán)歸屬:劃撥用地（部分為協(xié)議）② 土地使用權(quán)歸屬：內(nèi)蒙古民族民間藝術(shù)專修學(xué)校③ 土地的他項權(quán)益:沒有④ 土地的用途:教育用地⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件:無 2. 項目用地規(guī)劃①東源煤電集團與學(xué)校簽定土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并辦理相關(guān)手續(xù)。取得土地使用權(quán)程序① 風(fēng)險控制：需要協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門，從相關(guān)法律政策中尋找對于項目有利的條款，盡快辦理完畢相關(guān)證件。每一次新政的出臺，對行業(yè)都是一次洗牌的機會；新政力度越大，行業(yè)洗牌的機率就越高。宗地所屬地域城市資源『歷史文化』：呼和浩特，蒙古語意為“青色的城”，位于華北北部，內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，是華夏文明的發(fā)祥地之一。全市總?cè)丝?58萬，市區(qū)人口 150多萬，是一座以蒙古族為主體，漢族為多數(shù)，滿、回、朝鮮等36個民族共同聚居的塞外名城。 6 — 8 月份集中，占年降水量的 63 —— 66% ；降水很不穩(wěn)定。全境水質(zhì)較好，適宜于農(nóng)田灌溉和人畜飲用，但水資源人均占有量低，屬水資源不足地區(qū)。燦爛的文化、眾多的名勝古跡，是發(fā)展旅游事業(yè)的良好基礎(chǔ)。概括起來，主要有以下幾個特點：一是發(fā)展速度逐步加快 經(jīng)過幾年的培育發(fā)展，呼和浩特市的乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機械制造等具有特色和核心競爭優(yōu)勢 的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在形成。生物制藥： 呼和浩特依托自身電力優(yōu)勢，依托自治區(qū)豐富的玉米產(chǎn)品，依托黃河水利資源，一批投資額度大、技術(shù)含量高的生物發(fā)酵項目相繼建成。機械制造： 長春一汽汽車工業(yè)園、上海電氣輸配電等項目的引進對我市機械制造裝備產(chǎn)業(yè)集群形成和發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。四是以乳業(yè)為主的農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營帶動了農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展 從2001年開始，呼和浩特進行了大規(guī)模的城市改造建設(shè)，建成區(qū)面積由2000年的83平方公里擴展為目前的160平方公里，拉開了城市的框架，拓展了城市發(fā)展空間，擴大了城市容量；與此同時，引黃入呼、天然氣入呼、“兩河一庫”、電網(wǎng)改造、道路、給排水、集中供熱等一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐不斷加快，使城市面貌有了極大改觀，促進了城市功能的不斷完善，提高了城市承載能力和持續(xù)發(fā)展能力；加大舊城改造力度，積極推進新市區(qū)建設(shè)，加強城市管理，不斷提升城市品位，增強了呼和浩特作為區(qū)域中心城市的輻射力和帶動力。開發(fā)區(qū)堅定不移地實施資源轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略，充分發(fā)揮地區(qū)的資源優(yōu)勢，把資源優(yōu)勢變成經(jīng)濟優(yōu)勢，已經(jīng)成為呼市乃至自治區(qū)新的經(jīng)濟增長點，成為呼市、自治區(qū)對外開放的窗口；成為當?shù)馗咝录籍a(chǎn)業(yè)的龍頭區(qū)、輻射區(qū)。區(qū)內(nèi)有11萬伏變電站1座、提供 KVA/ 日供電能力。天然氣輸送管道已進入開發(fā)區(qū)。四大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占全部制造業(yè)產(chǎn)業(yè)的 %。宗地所屬地域戰(zhàn)略規(guī)劃『產(chǎn)業(yè)規(guī)劃』：以發(fā)展微電子及電子信息產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、機械制造及精細化工等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；其次，服務(wù)業(yè)以金融、保險、休閑、旅游、教育、社區(qū)服務(wù)、商貿(mào)等為主的服務(wù)業(yè)?！嚎傮w布局』：從規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)狀條件和周圍的外部條件出發(fā)，規(guī)劃區(qū)總體上是向南北兩個方向發(fā)展。另外兩軸是指遠期內(nèi)，規(guī)劃區(qū)的南部沿創(chuàng)新南路從起步區(qū)向南發(fā)展，北部沿勝利北路向北發(fā)展，形成如意工業(yè)園新區(qū)的南北發(fā)展軸。 三、呼市房地產(chǎn)場整體分析%%。%、企業(yè)自籌資金增長182%、%。在住宅施工面積中：90平方米以下1490000平方米，140平方米以上的915000平方米，%%；經(jīng)濟適用房870300平方米，%，%；別墅、高檔公寓522000平方米，%；辦公樓施工面積411000平方米，％；商業(yè)營業(yè)用房施工面積為1042000平方米，％。住宅新開工面積為609000平方米，％，其中經(jīng)濟適用房新開工177800平方米，％；辦公樓新開工面積為12000平方米，％；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積14000平方米，％；其它房屋新開工面積25000平方米,%。從房屋的施工效果來看，%，%，%；%；%；%；%；別墅、%。(見表2) 從商品房現(xiàn)售面積構(gòu)成看，%，%。從不同套型商品住宅登記銷售套數(shù)構(gòu)成看，%；%；%；%。（見表圖11）二、房屋銷售價格商品房價格基本情況截止4月末，商品房平均售價3840元/平方米，%，%。%，%，成交套數(shù)1571套，%，%，平均銷售價格2014元/平方米，%,%。房屋竣工面積增幅較大，表明住宅市場目前供應(yīng)比較充足。因受諸多因素影響，今年一線城市部分地段、部分樓盤商品房價格有不同程度下降，這種氣氛雖波及到我市市場，也有持幣觀望的現(xiàn)象，但并未給樓市帶來太多沖擊，剛性需求、理性消費仍占據(jù)市場主流。：1. 區(qū)域市場簡述： 呼和浩特經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)如意區(qū)自1992年創(chuàng)立之初，就確立了致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的建區(qū)原則。2. 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標成長狀況銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2007年的增長幅度最大，與2006年同比增長了61%。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）銷售狀況碧龍江畔9萬14萬多層高層28003000（高層起價）155168（三房）剛開盤水岸公館多層3300130（三房）一期銷售中東潤豪景18萬多層3100120現(xiàn)房在售吉美家園8萬小高層高層3300110（二房）120（三房）進入2期澳華城市花園30萬多層270098120進入2期青洲豪庭33萬高層3260130133（三室）158188（四室）在售(2) 4000——4500元/平米 此類產(chǎn)品項目規(guī)模比較大,檔次比較高,且物業(yè)類型豐富,優(yōu)勢是絕對的，同時，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。傲東國際22萬花園洋房小高層花園洋房4300小高層490010515040﹪五、區(qū)域內(nèi)個案分析片區(qū)內(nèi)的競爭樓盤主要有：通過本次市場調(diào)研，時代城，億利璞園金隅時代城香格里億利 競爭者開發(fā)的項目多是業(yè)態(tài)豐富，客戶群體較為分散，與本案存在較大的同質(zhì)性。l境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè),國內(nèi)中大型國有企業(yè),國內(nèi)有實力的私營企業(yè):在內(nèi)蒙有較大產(chǎn)業(yè)的各大型公司,在意呼市在內(nèi)蒙的行政中心，經(jīng)濟中心及交通中心的地位，力圖擴大企業(yè)在內(nèi)蒙的影響力及資源整合力鑒于本項目地塊規(guī)模較小，在產(chǎn)品設(shè)計上相對受到限制，其次考慮到目前區(qū)域市場高檔住宅產(chǎn)品競爭相對比較激烈的特點，尋求差異化競爭，我們建議將項目定位為： 商務(wù)綜合中心（是指一種以寫字樓為主體的建筑綜合體，主要包括寫字樓，酒店，公寓及商業(yè)等物業(yè)類型）。 價格定位上建議將價格定位在商住公寓：5000元平米左右。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。該方案在營銷中的優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：① 整個地塊的相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理抗性較?、?符合如意河新區(qū)未來規(guī)劃的要求，在一定程度上彌補了新區(qū)公建配套的要求，有利于在稅收政策上獲取更大的優(yōu)惠和支持③ 新區(qū)未來前景潛力極大，為公司預(yù)留了一個有較大升值空間的固定資產(chǎn)④ 可以更好的整合公司資源，與內(nèi)蒙會展中心交相呼應(yīng)，形成一個星級的會議商務(wù)中心，利用商務(wù)中心為載體擴大公司的品牌知名度及影響力劣勢：① 前期相對需要占用較大規(guī)模的資金② 以租賃及商業(yè)運營為主要盈利模式，回籠資金時間較長③ 由于商業(yè)運營受市場經(jīng)濟及規(guī)劃政策影響較大，不可預(yù)測性因素較多，市場風(fēng)險較大④ 新區(qū)目前各項配套相對不完善，人氣相對不足，對于項目的運營啟動需要一定的時間積累方案二：變更土地性質(zhì)為綜合用地，致力于為客戶提供一個高品質(zhì)的商住兩用辦公空間及酒店式公寓為主體的綜合性社區(qū)。規(guī)劃設(shè)計的可行性分析，新華街與白塔機場，火車新東站等構(gòu)成強大的交通體系網(wǎng)絡(luò)，便利的交通是使該項目成為商務(wù)公司首選的辦公用地。發(fā)展商選擇何種方案來對本項目進行經(jīng)營，要充分結(jié)合發(fā)展商自身戰(zhàn)略發(fā)展與充分評估市場風(fēng)險以及發(fā)展商對風(fēng)險的抵抗能力后，最后采取適合的策略進行決策。一. 關(guān)于建設(shè)前期費用包括：報建行政事業(yè)性收費，按總建筑面積65元/ ㎡計算；規(guī)劃設(shè)計費用按總建筑面積40元/ ㎡計算；地質(zhì)與文物勘察按占地4元/㎡計算；三通一平按占地15元/㎡計算：42000*（65+40）+7440*（4+15）=建筑安裝工程費 建筑工程高層住宅按1800元/㎡計算； 42000*1800=7560萬元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 供水、電、氣工程、雨水、污水、綠化、道路智能化工程以及其他配套等工程按建筑面積 150元/㎡計算：42000*150=630萬元景觀設(shè)計施工費 道路修建、園林景觀等按占地面積200元/㎡計算： 7442*200=（二）銷售收入模擬明確其銷售進程及售價。這就要求我們在保證施工質(zhì)量、不影響項目檔次的前提下控制好工程成本。 可行性結(jié)論55