【正文】 出臺直接有關(guān)，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場，原先準(zhǔn)備進(jìn)行投資或投機(jī)購房的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風(fēng)險。其中商品房銷售價格同比上漲 15． 4％，私有住房銷售價格同比上漲 14． 9％。杭嘉湖南排工程長山閘、南臺頭閘建于境內(nèi)。擁有省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1個、省級風(fēng)景區(qū) 1個，各級文物保護(hù)單位 40處。 2021年杭州灣大橋建成后， xx將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域的區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交通樞紐，形成至四 城市 1小時即達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。陸地部分坐落在 xx－錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀(jì)末，距今 250萬年，現(xiàn)代地層主要是海相沉積、灰黑色粉砂質(zhì)粘土。 xx山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會各項事業(yè)全面發(fā)展。今年 1—10月份，全國累計完成工業(yè)增加值 ，增長 %。 以人均 GDP衡量，前十強(qiáng)及部分百強(qiáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級以上城市的平均水平。 投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力 2021年，百強(qiáng)縣縣均完成基本建設(shè)投資 ，縣均貸款余額 112億元，實際利用外資總額達(dá)到 ，分別比上年增長 73%、 37%、46%。 （三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響 從全省房地產(chǎn)價格的變動來看， “漲 ”是絕對的趨勢，無論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標(biāo)來看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價格 “上漲 ”的態(tài)勢。杭州、溫州、金華和臺州的房價漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為%、 %、 %和 %。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。空置面積持續(xù)減少，到去年 9月底全縣商品房空置面積 ，比前年同期減少 %。 其次， xx因 “大橋經(jīng)濟(jì) ”而成為跨國公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。 與普通沿街小商鋪相比， xx新天地廣場統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 、項目所在城市走訪 由于 xx縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。 地塊周邊商業(yè) 網(wǎng)點和金融機(jī)構(gòu)并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標(biāo)是建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 （ 3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 一、目標(biāo)市場定位 l 項目位于 xx縣城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)的中高層消費群。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn) “以人為本 ”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重 ,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行 24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù) 。 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取 “整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品 ”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。 力創(chuàng)精品。 建筑形式組合式：多層 70%，小高層 30% 土地取得費用為征地費與批租費之和，總計 萬元。 三、項目實施進(jìn)度安排 整個項目建設(shè)應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進(jìn)度。 二、項目銷售計劃 根據(jù)本項目的經(jīng)營策略、實施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準(zhǔn)，再行確定項目銷售計劃表。 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 本章擬對項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開 發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。因此，本項 目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。以確保預(yù)期目標(biāo)的實 現(xiàn)。 五、項目實施的難點 本項目實施的難點： 項目開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈， 項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。房地產(chǎn)市場亦是如此。 ④財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園。 建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實現(xiàn)。 更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以西北部分為突破口。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個中型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù) 10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于 2021年 5月，規(guī)劃總面積 50平方公里，首期批準(zhǔn)規(guī)劃 ，已啟動開發(fā) ，距老區(qū) 10公里。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。 地塊面積：凈用地面積 48763平方米，近似 “7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。 xx新天地廣場的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標(biāo)賣方式銷售。因為在未來 3到 5年內(nèi)， xx的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費力量會呈現(xiàn)出爆炸性增長態(tài)勢，這是基于以下原因： 首先， xx列中國 “百強(qiáng)縣 ”第 43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁?、慈溪高。去?1到 9月，商品房銷售和預(yù)售面積分別為 ，比上年同期增長 %和 %。房價的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房 地產(chǎn)。 16月，衢州和臺州兩市投資增幅分別比 15月回落了 ；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在 10個百分點左右；杭 州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了 、 。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決 百強(qiáng)縣的另一個特點是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實的貫徹落實，部分縣初步實現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育， 農(nóng)村社會保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決?？h域通訊設(shè)施、市政建設(shè)、環(huán)境美化也達(dá)到很高水平，公路 密度達(dá)到 /平均公里，每百戶擁有電話 109門，每百戶擁有民用汽車 。 全國百強(qiáng)縣 2021年縣域平均 GDP總值達(dá)到 163億元，平均財政收入為 ，其中地方財政收入為 。消費需求明顯加速，投資和出口增勢趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)，國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強(qiáng)。 xx縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。 xx縣地處亞熱帶季風(fēng)性氣候，季風(fēng)顯著，四季分明，氣候溫和。 主要交通概況： ①公路：滬杭快速通道（接 A4高速公路）、 01省道滬杭線貫串全縣。全縣人均生產(chǎn)總值為 30375元，比上年增長 %，折合 3670美元。全縣陸地面積 507平方公里，江口海灣面積 方公里，總?cè)丝诮?37萬。二季度市區(qū)房屋銷售價格比上年同季上升 15． 3％，同比漲幅較一季度提高了 4． 7個百分點。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。 20 商品房銷售 已趨緩和。嘉興市 19月增幅達(dá)到了 %，速度明顯偏高。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實力雄厚企業(yè)優(yōu)勢突顯。據(jù)嘉興市統(tǒng)計局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計快報顯示，今年上半年由于國家 宏觀調(diào)控的各項政策相繼出臺嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用，仍處于高位運行態(tài)勢。今年 110月，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2758元，與去年同期相比上漲 %，增幅比 9月回落 百分點。 三、項目概況 該地塊位于嘉興市 xx縣長安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約 73畝，并位于 xx縣經(jīng)濟(jì)