【文章內(nèi)容簡介】 宅售價3700320034003600380040004200概率銷售額（萬元）26964279442941530641318663333734808銷售額概率0．070．110．200．210．180．140．08商業(yè)配套按每平方米3000元計算。 四、銷售計劃 中高層住宅，開盤銷售當期預(yù)售40%，竣工前預(yù)售達到80%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的20%。 五、回款計劃 簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個月內(nèi)簽定合同，首付30%。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20%交房再付 10%經(jīng)濟分析按簽定合同首付30%，結(jié)構(gòu)封頂再付40%，交付使用前付清余下30%。 六、競爭能力分析與對策 剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠遠高于協(xié)議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當其沖。因此，土地最高限價的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價風險。第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002）02地塊規(guī)劃技術(shù)條件該地塊為中密度居住用地，地塊面積3公頃，規(guī)劃要求如下： 建筑退后線 建筑須退東、西、北地界10米，其中沿路（界）5米為綠化緩沖帶，5米為間距緩沖帶；建筑退南地界5米，其中沿界3米為綠化緩沖帶，2米為間距緩沖帶。 高層住宅退各邊界線不小于8米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 綠化緩沖帶內(nèi)不能用做停車場。 出入口 出入口寬度在10米以內(nèi)，出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。 道路與停車位 基地內(nèi)通車道路兩側(cè)不得小于3米，非通車道路兩側(cè)不小于２米，用做綠化種植帶。 各種車輛停車位的設(shè)置數(shù)量要求：１個小汽車位/2套，2個自行車位/套，1個摩托車停車位/4套。 規(guī)劃控制指標 ； 建筑密度不得超過30%； 綠地率不得小于35%； 建筑層數(shù)不超過25層，不低于4層。 服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》）。 建筑間距 ，計算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。 高層住宅需做日照分析報告，滿足相關(guān)要求。 場地地坪標高 ，（黃海高程）。 圍墻 ，宜采用金屬欄桿漏空形式。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 其他 規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震要求等應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 用作公共活動空間的架空層的面積至少應(yīng)達到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途． 閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設(shè)施，在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 在單體設(shè)計前可先報若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計。 正式報批設(shè)計方案時還應(yīng)提供“新建項目規(guī)劃批準呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。 二、蘇園（2002）02地塊界址點報表02地塊界址點報表表4 地塊面積： 界址點數(shù)：19序號X坐標值（米）Y坐標值（米）邊長（米）界址點號001J0251002J0252003J0253004J0254005J0255006J0256007J0257008J0258009J0259010J0260011J0261012J0262013J0263014J0264015J0265016J0266017J0267018J1158019J1157 三、套型 多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。四、規(guī)劃方案本項目的規(guī)劃原則如下：符合拍賣文件規(guī)定的設(shè)計條件產(chǎn)品方案根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)成本和銷售的難易程度，產(chǎn)品優(yōu)先考慮順序是多層、小高層、高層。車庫、架空層及汽車車位在中心綠地地下建汽車車位，與人防結(jié)合。在多層住宅底層建自行車、摩托車庫。在小高層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫停車位。多層住宅、小高層或高層住宅底層用作架空層的面積不低于30%。容積率目前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定經(jīng)濟效益的重要因素，因此。全部建多層住宅或全部建小高層住宅，小高層+高層（沿河布置）可以滿足要求，為此，本項目初步規(guī)劃擬訂了兩個方案。詳見規(guī)劃平面圖，規(guī)劃指標見下表。規(guī)劃指標表表5指標名稱單位層數(shù)方案一方案二方案特征多層小高層+高層用地面積M23030730307建筑面積M2多層住宅M25/6層43680小高層M2912層38640 中高層住宅M21820層34800架空層面積M231682030自行車庫面積M250163480道路面積M254005400