蘇園某地塊競買可行性研究報告-閱讀頁
2025-05-25 18:14本頁面
【正文】 6月項目/計劃時間252627282930313233343536項目評價分期56土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期——————限期開竣工日期————————————完成50%工程量時間完成50%工程量時限土地付款和工程進度要求續(xù)表6日歷時間05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月項目/計劃時間373839404142項目評價分期7土地第一次土地第二次土地第三次要求開竣工日期限期開竣工日期——————完成50%工程量時間完成50%工程量時限第五章 投資估算與成本估算一、項目總投資估算拍賣文件規(guī)定的起拍價6000萬元，設定基準收益率為10%，以10%的內部收益率推算的土地價格臨界點為6600萬元，以此為基本方案。土地價格由6000萬元至9600萬元。各個方案的投資只有土地費用和財務費用不同，其它相同。項目總投資估算表表7 單位：萬元序號項目總投資備注1開發(fā)建設投資土地費用按內部收益率10%推算?；A設施建設費按每平米住宅面積200元估算。財務費用%管理費用約按建筑面積每平米30元估算。開發(fā)期稅費房修基金按銷售收入1%計算。不可預見費800約按造價45%估算。每種產品分攤的費用和單位產品開發(fā)成本詳見表8。（一）投資使用計劃根據拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權出讓合同”規(guī)定，土地費用可在簽定合同之日起7日內一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，三次付款都在半年之內，都在第一期。 建筑安裝工程費用，在建設期內均勻用款，管理費、銷售費用及其他費用在工程和業(yè)務開展期間均勻使用。資金使用的順序一般第一期應該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價值或項目總投資的30%。本項目資金籌措計劃企業(yè)計劃投入自有資金6600萬元，用于支付土地款，獲得土地使用權后，由銀行開始提供貸款，銀行貸款9880萬元。二、銷售收入、銷售稅金及附加計算產品定價、銷售計劃和回款計劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價及價格變化詳見表3“售價分析表”。高層住宅價格按3600元/平方米計算。 營業(yè)稅稅率5%，城市建設維護稅稅率7%，教育費附加4%。%。 其他主要報表： 表12“資金來源與運用表” 表13“損益表” 表14“借款還本付息計算表“ 表15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表16“自有資金現(xiàn)金流量表” （二）單因素敏感性分析 表17“單因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析做了14個土地最高限價的概率分析，結果見表19“概率分析指標匯總表”。 概率分析指標匯總表表19 方案土地最高限價（萬元）基本分析內部收率（%）內部收率期望值（%）內部收益率≥10%的累計概率（%）內部收益率小于1的概率（%）方案一60000方案二66000方案三68000方案四70000方案五74000方案六78000方案七80002方案八82002方案九84002方案十86007方案十一88007方案十二90007方案十三93009方案十四960010 五、評價與結論綜合上述分析可得出以下認識：基本方案中投資及售價的取值比較穩(wěn)妥，內部收益率期望值比基本分析普遍高出2%左右。若企業(yè)確定的基準收益率為8%，建議土地最高價格8600萬元左右。34 / 3
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