蘇園某地塊競買可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 分總建筑面積為35540平方米（可上下浮動5%）建筑高度建筑高度5060米，裙樓為24層建筑高度5060米，裙樓為24層樓層高度限制（最高值）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第二層以上）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第二層以上）人防工程應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。 六、競爭能力分析與對策 剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價(jià)提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價(jià)提高帶來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價(jià)格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。售價(jià)分析表表3產(chǎn)品項(xiàng)目加權(quán)平均售價(jià)及概率商業(yè)用房售價(jià)5900500054005800620066007000概率高層住宅售價(jià)3696320034003600380040004200概率銷售額（萬元）249102664328375301063183833570銷售額概率 四、銷售計(jì)劃 市場分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分3年售完。要求建筑面積66596平方米（可上下浮動5%） 三、銷售價(jià)格商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r(jià)5500元/平方米，竣工后每年價(jià)格上浮5%?？梢晕嗟耐顿Y者。其余為高層住宅和商業(yè)用房。%，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計(jì)2002至2005年的需求量仍將以14～20%幅度增長。在2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬平方米。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。為高層住宅和商業(yè)用房。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”都很小時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來最后定奪。決策方法決策可以按以下步驟進(jìn)行：企業(yè)先確定目標(biāo)收益率基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項(xiàng)目收益水平的要求也會降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員會批準(zhǔn)。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。北鄰都市花園，其余三面均為空地。項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師 陳溥財(cái)蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理高級工程師 注冊造價(jià)師 總工程師 杜利同 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所高級工程師 注冊造價(jià)師 總經(jīng)濟(jì)師 楊永明蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所所長注冊評估師 注冊造價(jià)師 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所蘇州銘星軟件科技有限公司二00二年六月十日目 錄第一章 總論第二章 市場營銷策劃第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第五章 投資估算第六章 經(jīng)濟(jì)評價(jià)第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 蘇園（2002）03號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報(bào)告。四側(cè)以街道為界，北側(cè)為蘇繡街，東側(cè)為星桂街，南側(cè)為蘇雅路，西側(cè)為星都街。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩
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