臺(tái)州葭芷地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc18)-地產(chǎn)可研-展示頁
2024-08-25 19:44本頁面
【正文】 我國(guó) GDP 年均增速將超過 “九五 ”時(shí)期 %的水平 ,2020 年人均GDP 可能達(dá)到 1400 美元。 從臺(tái)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，臺(tái)州是一座充滿生機(jī)和活力的城市。目前，臺(tái)州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占經(jīng)濟(jì)總量的 96%以上，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化已經(jīng)非常成熟，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為臺(tái)州迅速 崛起的強(qiáng)大動(dòng)力。 2020 年全市 GDP 達(dá) 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16113 元，農(nóng)民人均純收入 6008 元?？梢灶A(yù)見臺(tái)州的經(jīng)濟(jì)還將隨著長(zhǎng)三角一體化的推進(jìn)有更長(zhǎng)足的進(jìn)步。今年來隨著臺(tái)州港、臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，椒江區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)， 2020 年后國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)總值增幅位居臺(tái)州全市三區(qū)之首。同時(shí)，椒江區(qū)的居民收入水平也在不斷提高， 2020年人均收入 23840 元，高于全市平均水平 3400 元，位列全市首位。按聯(lián)合國(guó)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，椒江區(qū)居民的生活水平已經(jīng)步入富裕型。但從已開發(fā)和尚處開發(fā)階段的樓盤情況看，產(chǎn)品整體定位不高，結(jié)構(gòu)上以大戶型和單身公寓為主體。而正開發(fā)的 12 萬平方米的東泰華庭則以 160 平方米以上戶型為主打產(chǎn)品。今明年共有 10 個(gè)左右的樓盤上市銷售，總的開發(fā)量在 100 萬方左右，其中開發(fā)區(qū)的新盤占了的近 65%，、萬家華庭、香格里拉花園、東泰華庭、萬達(dá)東京灣等樓盤的集中上市，將揭開開發(fā)區(qū)樓盤銷售競(jìng)爭(zhēng) 的新高潮，也將對(duì) 05 年的椒江房地產(chǎn)格局產(chǎn)生直接影響；而老城區(qū)僅有華榮名筑、環(huán)翠名苑可供選擇，另外兩個(gè)大盤城市港灣與太陽城則體現(xiàn)了政府拉近三區(qū)距離，向綠心區(qū)域發(fā)展的策略?？梢钥闯?，未來市場(chǎng)將在樓盤品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)上 愈演愈烈以贏得客戶的認(rèn)可。但由于先期土地出讓量較大，今明兩年住宅供應(yīng)面積將達(dá)到一個(gè)新的水平，在人均住宅面積全省最高、空置面積逐漸增大的情況下，市場(chǎng)供需比例將發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，賣方市場(chǎng)的特征。 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)： ① 交通配套優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊位于新老城區(qū)交接地帶，基礎(chǔ)設(shè)施較為 成熟。地塊周邊有桔園小學(xué)、椒江五中、六中等學(xué)校，步行在 10分鐘以內(nèi)，臺(tái)州高教園區(qū)、體育中心也均在地塊周圍。另外，菜市場(chǎng)、超市等生活性配套設(shè)施也均較為完備。南側(cè)緊鄰葭止公園和臺(tái)州市文化長(zhǎng)廊，地塊內(nèi)的視覺景觀較好，對(duì)提升房屋品質(zhì)有較大幫助，在設(shè)計(jì)、策劃中均可借景造勢(shì)。今后推出用地都將在郊區(qū)，本地塊是目前最接近城區(qū)的可轉(zhuǎn)讓開發(fā)地塊。場(chǎng)地已經(jīng)拆遷完畢，并已平整到位。 ④ 公司 品牌 優(yōu)勢(shì) 通過云頂佳苑項(xiàng)目的開發(fā)，公司在臺(tái)州已有相當(dāng)?shù)闹群兔雷u(yù)度，高品質(zhì)、高水平的形象在臺(tái)州已經(jīng)初步樹立 ，目前客戶對(duì)公司樓盤比較滿意，品牌溢價(jià)已經(jīng)初顯，價(jià)格比同類產(chǎn)品高出約 600 元 /平方米 。 劣勢(shì)點(diǎn)： ① 噪音影響 項(xiàng)目由于南側(cè)馬路為椒江西大門入口道路，往來車輛較多，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)有一定噪音影響。 ② 環(huán)境影響 目前項(xiàng)目周邊有不少破舊民房（主要在北側(cè)），影響了地段的整體環(huán)境。 根據(jù)政府規(guī)劃，北側(cè)區(qū)塊定位于椒江繁華商業(yè)街（連接中山西路），周邊破舊民房將列入拆遷計(jì)劃，周邊環(huán)境將進(jìn)一步得到改善。 ② 成本控制和利潤(rùn)轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì) 由于公司在臺(tái)州運(yùn)行已經(jīng)有一段時(shí)間，在當(dāng)?shù)胤e累了一定的社會(huì)資源和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，都會(huì)轉(zhuǎn)移為新開發(fā)項(xiàng)目的成本節(jié)約。 ③ 配套優(yōu)化機(jī)會(huì) 按照臺(tái)州市市政建設(shè)的步伐，項(xiàng)目地塊西側(cè)的中心大道即將在近期開始改造，將進(jìn)一步加強(qiáng)地塊和中心城區(qū)的聯(lián)系。后續(xù)的宏觀調(diào)控政策走向仍不明朗，房地產(chǎn)的整體走勢(shì)對(duì)項(xiàng)目將造成一定影響。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 通過宏觀、微觀市場(chǎng)的分析以及對(duì)該項(xiàng)目的周邊情況的了解，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目位于臺(tái)州市新老城區(qū)結(jié)合部，距離城區(qū)較近，周圍配套設(shè)施成熟，對(duì)市區(qū)居民和地塊周邊拆遷居民均有著相當(dāng)?shù)奈Γ?而且厚實(shí)的消費(fèi)力支撐和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?huì)為項(xiàng)目帶來旺盛的需求。 根據(jù)分析的結(jié)果，我們從錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的角度和社會(huì)居民多層次性角度考慮，將本項(xiàng)目的建筑定位應(yīng)該為小高層、高層相結(jié)合的 “近城都市住宅 ”區(qū)，以中高檔住宅＋商業(yè)中心的形式進(jìn)行開發(fā)。 根據(jù)本項(xiàng)目的銷售對(duì)象、建筑形態(tài)、地理位置和周邊物業(yè)銷售情況等因素，估計(jì)住宅價(jià)格均價(jià)約為 4500 元 /平方米。設(shè)計(jì)上體現(xiàn)如下特點(diǎn)： （ 1） 充分利用周邊景觀，合理布置空間組織，借景造勢(shì)，讓每一戶都能見綠見景。 （ 3） 以“多功能”為特點(diǎn)，住宅＋商鋪的組合能滿足多種需求。 四 開發(fā)成本估算 估算的基本條件及假設(shè)條件 （ 1） 土地費(fèi)用包括土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格和由于商鋪增加而需要補(bǔ)交的地價(jià)款，前者根據(jù)公司談判價(jià)格確定，按 232 萬元 /畝計(jì)算；后者根據(jù)調(diào)整面積與土地管理部門確定，暫按 10534 平方米商鋪計(jì)算。 總建筑面積約 10 萬平方米，其中地上建筑面積 81970 平方米，地下建筑面積 18000 平方米。 具體見 附 表 2 —— 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 。 總體進(jìn)度為 : 前期工作 、 開工準(zhǔn)備 5 月 土建 安裝 20 月 總體、綠化、配套工程 4 月 竣工、交付使用 3 月 銷售周期 18 月 根據(jù)各項(xiàng)工作的搭接進(jìn)行，項(xiàng)目的總開發(fā)周期為 32 個(gè)月，具體安排計(jì)劃詳見附表 3—— 項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表。 但 考慮 宏觀調(diào)控可能造成的影響，以及 銷售和進(jìn)款的時(shí)間差
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