【正文】 素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè) 界白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構(gòu)成。新近開(kāi)盤的名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。 此外我們將對(duì)我們的目標(biāo)銷售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P進(jìn)行充分的宣傳，積極搶占武漢住宅的高端市場(chǎng)。 至 2021 年，全市城區(qū)人均可支配收入為 6752 元，恩格爾系數(shù)為 %，按住房?jī)r(jià)格測(cè)算，一戶普通的三口之家，年收入如為 2 萬(wàn)人民幣，按武漢市通行的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，人均消費(fèi)每人每月 400 元，三人為 1200 元，年消費(fèi)約為 14400 元，剩下的如全部用于住房，也僅為 5600 元，三口之家購(gòu)買一套 70 平方米，價(jià)格為每平方米 1200 元的經(jīng)濟(jì)適用房，需要 20 年左右的時(shí)間，且武漢市三口之家的年收入在 2 萬(wàn)元以下的家庭約占 50%以上。現(xiàn)在的武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入成熟，消費(fèi)者在對(duì)住宅的選購(gòu)上也非常理智，所以本項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)品的制造（包括：戶型設(shè)計(jì)、外立景觀及新技術(shù)、新材料的運(yùn)用等）和硬件設(shè)施的配套。無(wú)是新概念的運(yùn)用、戶型設(shè)計(jì)還是小區(qū)內(nèi)樓盤看上去都大同小異。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”住宅建成后，以聯(lián)想集團(tuán)為依托，成為武漢市第一個(gè)全智能住宅小區(qū)。光谷是最能體 現(xiàn)武漢未來(lái)形象和發(fā)展的地區(qū)，而 “聯(lián)想高科 經(jīng)典都市 ”緊鄰光谷中央商務(wù)區(qū)（ CBD），該區(qū)域在近年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)光谷開(kāi)發(fā)服務(wù)、金融投資、商務(wù)貿(mào)易、信息交流與展示、居民生活配套和商務(wù)配套六大功能，其升值潛力是非常巨大的。 光谷地區(qū)已成為武漢市樓價(jià)漲幅最大的區(qū)域，政府每年幾十億的基礎(chǔ)設(shè)施投資，大量跨國(guó)公司及高科技公司的涌入，必將在近期內(nèi)大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住商機(jī)是現(xiàn)代人選擇居住場(chǎng)所的重要因素。對(duì)于這些樓 盤的分析有助于找準(zhǔn)市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合市場(chǎng)定位。 4 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 本項(xiàng)目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷 CBD 核心地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)黃金地段。 本項(xiàng)目建筑類型： 以高層（ C 型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（ A、 B、 D、 E 型）多層住宅。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購(gòu)房人群中所占的比 例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購(gòu)房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹(shù)立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日 益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。這一現(xiàn)象打破了 “小高層只能在市中心生存 ”的定式。此外，近期開(kāi)盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安 除了在 “寸土寸金 ”專業(yè)好文檔 的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 ●小高層。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的 “三區(qū)五片 ”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)片以及漢陽(yáng)地區(qū)的沌口開(kāi)發(fā)區(qū)，無(wú)論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為 開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。中國(guó)光谷 ”依托國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 “武漢 去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（俗稱 “武漢 在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 3 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 （ 1） “光谷地區(qū) ”概況 信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn) 力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了極大的推動(dòng)。隨著市政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目的旺銷同時(shí)也帶動(dòng)中北路沿線房地產(chǎn)活躍。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一片活躍，銷售量和價(jià)格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長(zhǎng)江二橋取消收費(fèi)的措施是分不開(kāi)的。加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設(shè)施越來(lái)越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒(méi)有任何土地可用來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 7%。湯遜湖版塊在此季度銷售平 穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開(kāi)盤的明澤 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤的明澤 華城新 都此季度銷售量在 1 萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě)字樓或商住樓。 專業(yè)好文檔 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書(shū)香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。 區(qū) 位 交易總量 存量房 百分比 洪 山 50% （三）競(jìng)爭(zhēng)分析 1 武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) ●特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展 ●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 ●特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多 ●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞 ●特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境 ●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流 ●特點(diǎn)七：精裝修房需求不容忽視 ●特點(diǎn)八：品牌營(yíng)銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn) 2 武漢區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析 本項(xiàng)目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢(shì)加以對(duì)比分析。全市房地產(chǎn)交易面積 萬(wàn)平方米，成交價(jià)值 億元。 2021 年的住宅將會(huì)進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。 專業(yè)好文檔 寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)此季度為 點(diǎn)，較上季度上漲 點(diǎn)；平均價(jià)格為 元 /平方米，較上季度漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 5. 價(jià)格及指數(shù) 2021 年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為 點(diǎn)，較上季度上漲 點(diǎn)；綜合物業(yè)平均價(jià)格 為 元 /平方米，與上季度相比上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會(huì)隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。在這種市場(chǎng)背景下，武漢市小高層、高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)，其所占市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)得到明顯的提高。同樣，武漢市還有著像 “虹景花園 ”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營(yíng)的 “金色港灣 ”，以及像 “藍(lán)灣俊園 ”這樣聘請(qǐng)了著名的物業(yè)管理公司來(lái)提升品牌魅力的樓盤。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的 “世紀(jì)華庭 ”，便是以尊貴氣息走向 市場(chǎng)直言，使得只有 189 套豪宅的 “世紀(jì)華庭 ”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了 137 套。在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約 100 元 /平方米。碧水晴天一期推出的 292 套住房，兩個(gè)季度不到銷售了 70%，而其出售的 42 間商鋪也被一搶而空。湯遜湖版塊 在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，此季度新開(kāi)盤的明澤 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤的明澤 華城新都本季度銷售量在 1 萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě)字樓或商住樓。 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書(shū)香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了 3000 平方米以上的 銷量。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 3 武漢商品住宅價(jià)格走勢(shì) 2021 年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢(shì)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加 之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。每年投資 100 億元興建 600 萬(wàn)平方米的住宅，五年共建 3000 萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決 30 萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù) 學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的 10 個(gè)因素：水源；國(guó)際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。 邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國(guó)《未來(lái)學(xué)家》雜志 1999 年 67 月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利 康韋所著題為《未來(lái)的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國(guó)的上海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。 中華人民共和國(guó)成立后，武漢經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國(guó) 221 個(gè)地級(jí)以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國(guó)的特大中心城市之一。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了 “十五 ”計(jì)劃的良好開(kāi)局。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 專業(yè)好文檔 億元 ,同比增長(zhǎng) %,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。 在 1992 年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)中，武漢名列第六。 （ 6）其他 （五）結(jié)論 本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致， 的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，別墅市場(chǎng)中無(wú)論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看， TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。 專業(yè)好文檔 ●別墅。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。 ●高層。公園家 ”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。位于金銀湖片區(qū)的 “麗水佳園 ”開(kāi)盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其 “領(lǐng)地 ”擴(kuò)展到了郊區(qū)。從最近新開(kāi)樓盤來(lái)看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。目前市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少，有徹底 “逃離市中心 ”的趨勢(shì)。 （ 2）建筑類型 武漢市（光谷地區(qū)） 住宅類建筑其類型現(xiàn)狀： ●多層。 武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 50 平方公里范圍內(nèi)集聚了 18 所高等院校， 56 個(gè)省部屬科研院所， 65 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科， 10 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室， 7 個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心， 43 名兩院院士， 20 多萬(wàn)名各類專業(yè)科技人員， 35 萬(wàn)在校大學(xué)生，每年有5 萬(wàn)余名大學(xué)生從這里走向四面八方。中國(guó)光谷 ”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架； “武漢 中國(guó)光谷 ”）。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來(lái)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn) 業(yè)之一。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和