【正文】 競爭相對激烈的地塊為 5 號地塊，該地塊緊鄰“金水灣”。與泰州安居房項(xiàng)目比起來，將蘇州該項(xiàng)目做成高品質(zhì)住宅更有利于 ??品牌的積累與擴(kuò)張。其利潤估算如表 4： 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 36 頁 表 項(xiàng)目總體利潤估算表 項(xiàng)目名稱：蘇州 6 號地塊 地塊面積： 建筑面積： 銷售收入 項(xiàng)目 均價 ( 元/M2) 面積（ M2） 總價（ 萬） 單價 (元/M2) 備注 住宅 5300 110000 暫以全小高層預(yù)估，不考慮增值 商鋪 9000 5500 5% 收入合計(jì) 115500 以 115500M2 可售面積計(jì)算的單價 成本支出 項(xiàng)目 子項(xiàng)目 面積（ M2） 總價（萬） 單價 (元/M2) 備注 直接費(fèi) （一）土地費(fèi)用 土地出讓金 契稅 4%，地價已含契稅？ 小計(jì) 樓面價 （二）前期工程費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 建筑、景觀、電力、施工圖 三通一平費(fèi) 包括臨時水、電、路、臨時圍墻 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 36 頁 招標(biāo)監(jiān)理費(fèi)用 勘探費(fèi)用 小計(jì) 預(yù)估 （三）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 電力 供水 電信 煤氣 排水排污 智能化配套 景觀環(huán)境工程 道路，景觀，照明 小計(jì) 預(yù)估 （四）建筑安裝工程費(fèi)用 住宅（高層） 110000 商業(yè) 5500 底商 售樓處 1500 項(xiàng)目開發(fā)完畢后改作會所 幼兒園 2200 另造多層 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 36 頁 非經(jīng)營用房 不入 公攤面積部分 架空層成本 2454 以高層落地面積的 30%估算架空層 小計(jì) 地下室收入與成本沖抵，不計(jì)入 （五）各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 蘇州工業(yè)園規(guī)費(fèi)較少，暫估 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 (一 +二 +三 +四 +五 )2% 直接費(fèi)合計(jì) 間接費(fèi) 營銷費(fèi)用 以銷售收入的 %估算 管理費(fèi)用 以銷售收入的 2%估算 財務(wù)費(fèi)用 (1 億 +7000 萬 )* 年*(*) 間接費(fèi)合計(jì) 稅費(fèi) 營業(yè)稅及附加 以銷售收入的 6%預(yù)估 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 36 頁 所得稅 暫不計(jì) 稅費(fèi)合計(jì) 成本總計(jì) 以可售面積算成本則為 5504 元 /M2 利潤 虧損，銷售利潤率約為% 注： ? 地下車庫不計(jì)入建筑面積；車庫收入與成本抵沖，不在估算表中反映； ? 幼兒園、會所計(jì)入公攤，為全體業(yè)主共有； ? 假定 4%契稅已含（按 ??提供資料中的信息），規(guī)費(fèi)為 60 元 /M2（有待進(jìn)一步確認(rèn) ）； ? 宏觀調(diào)控形勢下，營銷費(fèi)用 2 個點(diǎn)略嫌不夠，故給予 個點(diǎn)的額度； ? 財務(wù)費(fèi)用以一期、二期土地分別貸兩次款預(yù)估，假定評估后貸款額度分別為 1 億為 7000 萬，期限為 1 年半，利率為 %再上浮 20%，并不考慮短期資金拆借過橋費(fèi)用。這說明工業(yè)園區(qū)的商鋪還是比較稀缺的，價格堅(jiān)挺且租金收益較高。玲瓏灣 全高層 110260 500010000 ，均價 5300 車庫配比 1： 1，價格未定，無商業(yè)； 99 折 F （棲霞）IALA 國際湖東最早的樓盤是建屋房產(chǎn)開發(fā)的湖東大郡，目前已開發(fā)到 4 期，其中 3 期自由都市已預(yù)售， 4 期將定向銷售給政府公務(wù)員，不對外預(yù)售；順馳園區(qū) 19942020 年的 10 年間房地產(chǎn)供地總共在 萬方左右，其中2020 年供地 萬方， 2020 年上半年供地 萬方。 合作機(jī)會：四兩撥千金 內(nèi)容刪除 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 36 頁 二、蘇州市場調(diào)研 宏觀形勢：供大于求，買方市場 蘇州位于長江三角洲中部，東臨上海 （有上海后花園之稱） ，南接浙江，西抱太湖，北依長江 （圖略）。 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 36 頁 蘇州 06 號地塊可行性分析報告 一、項(xiàng)目概況 地塊位置：金雞湖東，兩面環(huán)水 本項(xiàng)目位于蘇州金雞湖東南方向斜塘鎮(zhèn)政府附近（如下圖的 6 號地塊），西鄰星湖街，南接淞江路，北靠斜塘河，東面緊貼斜塘河支流，兩面環(huán)水，擁有豐富的水資源。 全市面積 8488 平方公里，城市人口 萬 （市區(qū)人口 萬） 。在園區(qū)內(nèi)的商品房租售比也比較合理， 70008000 元 /M2 的精裝高檔住宅其月租可達(dá)1 萬元， 40005000 元 /M2的普通住宅精裝后月租也可達(dá) 60007000 元。湖畔天成緊隨其次， 2 期已開始預(yù)售。自由水岸 高層、小高層 70120 均價 5000 車庫配比 1：1，價格未定 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 36 頁 P 金水灣花園 別墅、多層 1 180350 多層 5800，別墅 9000 尾盤 J 仁恒 從湖東目前的樓盤格局來看， 如果沒有特別的吸引眼球的賣點(diǎn)，只是純概念的炒作，公寓的均價很難突破 5300 的市場競爭價格。 ? 高層、小高層強(qiáng)制必須全架空。 六、待明確的問題 建筑面積是否要建筑紅線內(nèi)面積乘于容積率？ 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 36 頁 億土地款是否包括契稅（？ ？提供報告的經(jīng)濟(jì)測算中是注明包括契稅的，但此土地拍賣條款中未提及）？取部分土地證前還要繳納多少？ 周邊有哪些其它地塊待開發(fā)或正在開發(fā)？ 億借款是否無息，時間多長（還款期限）？ ？？費(fèi)用及業(yè)績體現(xiàn)？是否轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司地價會比拍賣價抬高； 剩余土地款政府要求何時付清？