【正文】 根據(jù)項目建設(shè)進度情況，銷售預(yù)計于 20xx 年底啟動，總銷售期 3 年左右，在項目竣工當年基本完成銷售。同時在小區(qū)南側(cè)臨緯九路設(shè)計沿街商鋪，與西南角會所相連，打造出沿街旺鋪。 20xx 年的調(diào)控重點將表現(xiàn)在對土地市場的嚴格把關(guān)和引導(dǎo)購房者合理消費上。 目標客群將主要來自于： ? 寧南高新技術(shù)區(qū)的科研人員； ? 改善生活條件，并求購房保值增值的購房人； ? 以結(jié)婚為購買動機的青年人群。集團成功地開發(fā)了天然居、香謝里花園、宏圖上花園等知名樓盤，積累了豐富的管理經(jīng)驗，具有打造有特色、高尚居住地產(chǎn)產(chǎn)品的良好經(jīng)驗。 商業(yè)和車位價格 ? 周邊項目在售車位情況 項目 產(chǎn)權(quán)車位價格 使用權(quán)車位價格 租賃價格 翠島花城 10 萬（地下） 萬 200 元 /月（地下）， 150 元 /月（地上） 仁恒翠竹園 / 10/11 萬（地下） 300 元 /月（地下） 閱城國際 / / 150 元 /月（地下）， 200 元 /月（地上） ? 周邊項目在售商業(yè)情況 項目 商鋪價格 主力面積 時光皓韻 一期 萬 /平米（在售） 二期 萬 /平米，即將推出 100— 120 平米 閱城國際 萬 /平米（一層） 約 100 平米 以周邊項目在售車位和商業(yè)的價格作為本項目的參考標準，以寧南板塊目前現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢作為基礎(chǔ) ，初步建議本項目未來車位價格 810 萬元 /個；商業(yè)價格 萬元 /平米。 此外，根據(jù)規(guī)劃要求，寧南將擁有連同地鐵 1 號線在內(nèi)的 5 條軌道交通，另外 4 條地鐵分別是 3 號線、 6 號線、 7 號線和 8 號線。因此，周邊便利的交通及文化設(shè)施使得該項目具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 25 頁 共 44 頁 項目簡評： ? 項目享受 雨花臺風景區(qū)的蒼翠林海，園區(qū)北 門口 正對花神湖 ，景觀資源特征非常顯著； ? 項目以“花”為景觀主題，小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)美； ? 項目最大優(yōu)勢在于小區(qū)中心 擁有一個 13000 平方米的水景 ，與花神湖一南一北相呼應(yīng)，樓盤座擁在水景四周 ； ? 項目一期已經(jīng)交付使用，二期陸續(xù)交付， 小區(qū)內(nèi) 商鋪、幼兒園、銀行、郵局、網(wǎng)球場和籃球場 等生活配套設(shè)施的開放 ，彌補了樓盤周邊生活配套的相對不足 ； ? 項目目前交通條件稍微欠缺，門口只有 1 86路公交線路； ? 項目居住人群 多為 IT 行業(yè)者，周邊中興集團 、 舜天集團 等高新技術(shù)區(qū)的 人員 居多 ； ? 由于戶型面積集中在 170 平米左右，因此 購買 客層經(jīng)濟 能力強，人均文化素質(zhì)水平、教育水平偏高， 顯現(xiàn)了 該 項目 “ 寧靜、人文、自然、品質(zhì) ”的 特征。 B、歷史認知威脅 由于歷史的原因，相當一部分南京本土的購房者對寧南樓盤的居住條件并不認可。 購買原因 ? 改善居住環(huán)境，追求生活品質(zhì) ? 二次或二次以上置業(yè)，主要目的是投資兼自住 ? 結(jié)婚用房，多為中青年人群 ? 上班便捷，同時對房型的功能性和品質(zhì) 有一定要求的寧南技術(shù)區(qū)人群 值得關(guān)注的是， 該片區(qū)的購買客層幾乎都有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)和財富積累，對該板塊價值的認同和相信該板塊有較大的升值空間是其共有的購買原因。 1 0 0 平米以下, 8 %1 0 0 —1 2 0 平米, 2 8 %1 2 0 —1 5 0 平米, 4 5 %1 5 0 平米以上, 2 0 %寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 17 頁 共 44 頁 區(qū)域樓盤價格走勢 ? 仁恒翠竹園價格走勢 5431 5601648167357500400045005000550060006500700075008000 成交均價（元） ? 翠島花城價格走勢 5043 5186 4900 5026 55176500020xx400060008000 2 0 0 7 . 8 三期成交均價（元） ? 閱城國際花園價格走勢 504340504800 4950 49505100540056003000350040004500500055006000 剩余房源成交均價（元） 從以上寧南新區(qū)各個代表性樓盤的價格 走勢可以看出： ? 在南京房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，該片區(qū)樓盤的 價格走勢是穩(wěn)中有漲； ? 品牌樓盤憑借其良好的知名度和完善的社區(qū)服務(wù)，價格攀升較快，尤其是仁寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 18 頁 共 44 頁 恒 影響： 城東南板塊與寧南板塊相距較近， 對寧南板塊起著相互促進發(fā)展的作用 ，同時城東南板塊的延伸對 提高寧南板塊認知度有著明顯的促進作用； ? 江寧板塊 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 15 頁 共 44 頁 該板塊依靠產(chǎn)業(yè)科學(xué)園的建立提升了整個江寧的氣質(zhì)和形象， 這個擁有眾多產(chǎn)業(yè)的板塊被賦予了產(chǎn)業(yè)江寧的稱號，目前岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖等區(qū)域價格直線上漲，目前均價 4500 元 /平方米，值得注意的是，該板塊的岔路口區(qū)域是寧南板塊最直接的競爭對手，其相對成熟的配套、交通和較低的價格，導(dǎo)致部分寧南板塊客層的分流，是寧南板塊最大的威脅之一。 ? 便利交通 地鐵一號線的南延、火車南站以及未來 4 條地鐵軌道交通的規(guī)劃，改善了寧南的交通格局，加快寧南與主城區(qū)、河西新城、江寧新區(qū)以及長江南北寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 14 頁 共 44 頁 的交通連接，加快板塊發(fā)展速度。其余 平方公里范圍的二期，則以商貿(mào)及高科技研發(fā)為主。 ? 政策調(diào)控對于各方心理影響正在減弱 與 20xx 年國家宏觀調(diào)控后的市場 短期盤整相比 ， 06 年南京市房地產(chǎn)市場受到政策的影響 不明顯 ，逐項政策的出臺使得市場各方對政策的認識正在逐漸理 性 。 ? 20xx 年 5 月 31 日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 7 月 6 日，《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 10 頁 共 44 頁 出臺 ? 20xx 年 7 月 11 日，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 》出臺 ? 20xx 年 7 月 24 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 ? 20xx 年 7 月 26 日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 8 月 1 日，國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行 ? 20xx 年 8 月 30 日，建設(shè)部 :《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實施辦法》出臺 ? 20xx 年 9 月 5 日 國家外匯管理局、建設(shè)部今天聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 9 月 5 日新華社 5 日受權(quán)全文播發(fā)《國務(wù)院關(guān) 于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 9 月 12 日按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》 20xx 年政策 實施及 影響解析 ? 年度 政策調(diào)控目的明確，行政干預(yù)手段為主 回顧 20xx 年國家及地方政府出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要目的十分明確：即調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 7 頁 共 44 頁 1111 3 7 .6 31 8 3 .82 9 2 .8 8 2 9 6 .1 402 4 .0 0 %3 3 .5 5 %5 9 .3 5 %1 .1 0 %05010015020025030035020xx 20xx 20xx 20xx 20xx00 .10 .20 .30 .40 .50 .60 .7南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年度統(tǒng)計 投資漲幅 ? 房地產(chǎn)整體市場前景看好，但政策影響不可忽視 20xx 年以前南京市房地產(chǎn)投資一直保持高位增長，自 20xx 年國家開始對房地產(chǎn)進行宏 觀調(diào)控以來，調(diào)控效果顯著，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度明顯減弱。 ? 項目盈利能力 根據(jù)初步成本效益測算，項目 有較強的盈利能力，項目運作期毛利率為%，投資年凈收益率為 %。 基地東、南兩側(cè)為科研中心，西側(cè)為綠地，北側(cè)隔郁金香路為閱城國際，基地東部有已入住的翠島花城、仁恒翠竹園等樓盤，雨花臺中學(xué)及青少年活動中心距此不遠。 目前南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，樓盤價格處于穩(wěn)定上升階段， 未來兩年板塊一線樓盤價格預(yù)期在 65007200 元 /平方米區(qū)間， 板塊房地產(chǎn)市場需求量與價格均在平穩(wěn)走高， 宏觀市場適合本項目的投資。 都市圈有 南京、鎮(zhèn)江、揚州以及安徽的馬鞍山、滁州、蕪湖、巢湖及宣城等市，規(guī)劃總面積逾 6 萬平方公里。 南京近年房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 起步期： 1998 年起，南京市房地產(chǎn)進入商品化時期， 20xx 年以前是市場發(fā)展初期，市民對商品房認識較淺，購房存在明顯的主城情結(jié)； 發(fā)展期： 20xx、 20xx 及 20xx 年上半年是南京房地產(chǎn)的快速發(fā)展時期，產(chǎn)品供應(yīng) 量急劇放大，價格大幅上升； 調(diào)整期： 20xx 年下半年至 20xx 年初，由于受到宏觀政策影響，南京樓市步入市場調(diào)整時期，成交量階段性萎縮，供給量明顯大于需求量，價格漲幅趨緩； 上升期： 20xx 年二季度后，政策 的后續(xù) 影響減弱，被抑制的購房需求大量釋放，銷售表現(xiàn)量價齊升，南京房地產(chǎn)市場進入一個新的發(fā)展時期。就南京市場而言，雖整體投資及價格漲幅減緩，但局部地區(qū)價格漲幅仍較大。 影響 :雖然土地市場會進一步規(guī)范 ,但土地供應(yīng)的減少顯而易見 ,所以我司認為 ,未來的土地爭奪會更激烈 ,土地價格也將進一步上漲 . ? 引導(dǎo)購房者合理消費 在 20xx 年相關(guān)稅費征收、住宅套型配比控制的基礎(chǔ)上，預(yù)計 20xx 年國家將繼續(xù)在引導(dǎo)購房者進行合理消費的方向進行整體調(diào)控，具體表現(xiàn)可能為調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、鼓勵中小戶型產(chǎn)品設(shè)計、大戶型住宅保 有環(huán)節(jié)稅費的征收等等。 ? 高尚住宅 以仁恒該板塊中最具代表性的奧體東區(qū)住宅區(qū)目前主力單價 70008000 元/平方米，局部帶有特點功能性住宅產(chǎn)品的價格甚至突破 10000 元 /平方米。區(qū)域供應(yīng)量在一定范圍內(nèi)，市場的潛在需求明顯， 區(qū)域總體呈現(xiàn)供小于求的局面 。 區(qū)域土地供應(yīng)情況分析及土地升值潛力初步評估 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)量（ 05— 06 年） 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)及周邊區(qū)域土地供應(yīng)情況 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價格 樓面價 雨花西路地塊 二類居住用地 ≤ 凈地 約 540 萬元 /畝 約 4766 元 /平米 雨花東路養(yǎng)回紅村 二類居住用地 凈地 約 300 萬 /畝 約 3004 元 /平米 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 19 頁 共 44 頁 寧南 11 號地塊 二類居住用地 毛地 約 56 萬 /畝 / 雨花南路 A 地塊 9371 平米 商業(yè)辦公酒店 ≤ 毛地 約 31 萬 /畝 / 雨花臺區(qū)西營村地塊 商業(yè)辦公居住 ≤ 毛地 約 30 萬 /畝 / 卡子門 南側(cè)地塊 市場用地 毛地 約 40 萬 /畝 / ? 從土地供應(yīng)量來看，該區(qū)域近兩年的住宅土地供應(yīng)量共為 8 萬方，總建面約為 萬方，以此推測，區(qū)域未來供應(yīng)不會出現(xiàn)跨躍式增長，但是 區(qū)域市場的需求量不斷增加，市場供小于求，板塊價值凸現(xiàn)，市場價格得到保障； ? 由上表的土地成交可以看出，區(qū)域拍賣的土地價格在 300— 500萬元 /畝之間，毛地價格在 3060 萬元 /畝之間，加在拆遷的成本，預(yù)計每畝土地價格也在300 萬左右； ? 雨花西路地塊價格較高是個案情況，該地塊原本就屬于該企業(yè)地塊 ，所以實際的出讓金額與成交價格有出入。 【 W 劣勢分析】 A、公共交通設(shè)施條件稍欠缺，有待發(fā)展 B、商業(yè)生活配套不完善 【 O 機會分析】 A、未來交通便利 規(guī)劃中的寧南公交總站和地鐵一號線南延線以及高鐵南站都臨近本項目。市第一醫(yī)院、雨花臺中醫(yī)院、小區(qū)附近規(guī)劃中的醫(yī)院在建。 三胞集團在 20xx 年金秋懇談會與雨花區(qū)政府簽訂協(xié)議取得該地塊的開發(fā)權(quán)，后由于國家土地出讓政策調(diào)整必須掛牌出讓，由雨花臺區(qū)政府指定雨花臺區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司摘牌后于三胞集團合作開發(fā)，注冊了項目公司：南京源久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金 億，三胞集團占 %的股份。 項目周邊社區(qū)配套 交通狀況 目前項目周邊公交線路有 9 4 11 1 86 路 寧南 8 號地項目可行性研究