【正文】 6 % 三房兩廳 128— 133 平米 310 % 三房兩廳 135— 140 平米 289 % 四房兩廳 140— 150 平米 69 % 四房、五房 150 平米以上 198 % 翠島花城 多層、小高層 一房兩廳 63 平米 48 6% 兩房兩廳 94— 110 平米 208 % 三房兩廳 125— 140 平米 294 % 四房兩廳 157 平米 60 % 五房及復(fù)式 170 平米以上 188 % 花神美境 多層 兩房兩廳 88— 92 平米 108 % 三房兩廳 100— 108 平米 174 % 三房兩廳 131— 140 平米 30 % 整體區(qū)域面積配比情況 ? 區(qū)域內(nèi)由于供應(yīng)長期沒有得到根本改變，所以在建筑形態(tài)上還主要以多層、小高層、高層多元共存； ? 由于房源 面積供應(yīng)較大 .客觀反映出了 ,目前本區(qū)域內(nèi)的購房者多少追求舒適型生活的客戶 . 可以看出： 該區(qū)域的購買客層比較注重生活品質(zhì)，講究居住的舒適度，也正迎合了寧南新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃 —— 打造精品高尚住宅區(qū)域 。翠竹園 三期約 20 萬方 翠島花城 三期約 20 萬方 藍(lán)岸尚城（新） 13 萬方 供應(yīng)量預(yù)測： ? 面前在售項(xiàng)目存量上市約 40 萬方，預(yù)計(jì)將在 07— 09 年之間完成項(xiàng)目去化； ? 新增項(xiàng)目藍(lán)岸尚城 13 萬方， 07 年下半年 6 月份上市，預(yù)計(jì)銷售周期 2年； ? 06 年 — 07 年新增土地住宅用地約 萬方，從開發(fā)速度上來看，預(yù)計(jì)07 年年底 — 08 年推出上市?？梢韵胍娢磥淼膬r(jià)格還將進(jìn)一步攀升，由于市場的帶 動(dòng)必然會(huì)帶來開發(fā)企業(yè)對(duì)土地的爭奪，促使土地的價(jià)格進(jìn)一步上漲 . 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 21 頁 共 44 頁 區(qū)域市場客層特征描述 客層特征 寧南高新技術(shù)區(qū)中層,50%事業(yè)單位政府機(jī)關(guān)職員, 2 0 %私營業(yè)主,15%企業(yè)中層管理人員,15% 從調(diào)查中顯示，該片區(qū)的購買客層普遍具備較穩(wěn)定的職業(yè)和較高的學(xué)歷背景，寧南高新技術(shù)區(qū)的科研人員是該區(qū)域的主力客層； 追求生活的舒適性，講究社區(qū)的配套、品質(zhì)是該區(qū)域客層共有的特征。 C、區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟 目前寧南北部 12個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成了良好區(qū)域市場行情，周 邊配套也日趨成熟。 【 T 威脅分析】 A、板塊威脅 以江寧板塊目前發(fā)展來看，生活配套和交通設(shè)施都相對(duì)較為成熟，價(jià)格和寧南板塊相比還存在著一定的優(yōu)勢，勢必會(huì)造成一些客層的分流，對(duì)板塊自身發(fā)展產(chǎn)生一定的威脅。 項(xiàng)目簡評(píng)： ? 項(xiàng)目緊鄰花生湖畔，景觀資源是其一大優(yōu)勢； ? 項(xiàng)目 以 “ 竹 ” 取名，小區(qū)內(nèi)竹景處處可見，此外，還有四季植物以保證景觀常綠， 55%的高綠化率是該項(xiàng)目顯著的特點(diǎn)之一 ? 項(xiàng)目一期、二期已經(jīng)交付使用，會(huì)所也已經(jīng)陸續(xù)開放，居住氛圍已經(jīng)初步形成 ? 項(xiàng)目 定位于現(xiàn)代 白領(lǐng)階層， 也擁有總多的境外客戶居住， 是一個(gè)大型精寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 24 頁 共 44 頁 英社區(qū)， 品質(zhì)較高， 所以價(jià)格定位也較之周邊樓盤有一定提升 ； ? 項(xiàng)目緊鄰蘇果社區(qū)店，項(xiàng)目一期門口有招商銀行，目前交通有 19， 84，86， 808， 812 路公交 ，生活配套相對(duì)較好； ? 該 項(xiàng)目 戶型大， 總價(jià)高，基本沒有投資者，主要以享受生活的中產(chǎn)階級(jí)購買； ? 仁恒作為該項(xiàng)目的開發(fā)商，具有相當(dāng)強(qiáng)的品牌號(hào)召力，這也是項(xiàng)目的突出優(yōu)勢之一。二期 30 棟今年年底至 07 年底陸續(xù)交付； 三期預(yù)計(jì) 20xx 年年底推出，預(yù)計(jì)均價(jià) 6500 元 /平米。這里設(shè)有籃球場、小型足球場、網(wǎng)球場和高爾夫推桿練習(xí)場等運(yùn)動(dòng)場地 ?；貣|、南兩側(cè)為科研中心， 西側(cè)為綠地，北側(cè)隔郁金香路為閱城國際，基地東部有已入住的翠島花城、仁恒翠竹園等樓盤，雨花臺(tái)中學(xué)及青少年活動(dòng)中心距此不遠(yuǎn)。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 A、 項(xiàng)目四至 地塊東臨機(jī)場高速、南至寧南大道、西至共青團(tuán)路、北臨郁 金香路。 項(xiàng)目周邊大市政配套 道路及規(guī)劃 地區(qū) 市政道路 交通公路 寧南街道 緯八路 繞城公路 緯九路 寧溧路 共青團(tuán)路 機(jī)場路連接線 玉蘭路 紫荊花路 郁金香路 鐵心橋街道 寧丹路 繞城公路 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 32 頁 共 44 頁 大周路 龍西路 緯九路 工業(yè)集中區(qū) 中興路 汽渡路 星旺路 205 國道 辰發(fā)路 江小路 板橋街道 無 汽渡路 板谷路 205 國道 輔機(jī)路 西善橋街道 無 龍西路 205 國道 西柿路 可以看出，雨花區(qū)中的寧南新區(qū)的道路經(jīng)過政府的大力建設(shè)，現(xiàn)也日趨完善，為寧南新區(qū)今后的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的先天條件。 目前 ， 3 億的水電氣等市政管網(wǎng)、交通道路全部到位， 開發(fā) 項(xiàng)目可以順利接入 水電氣 市政管線 。 根據(jù)以上支撐，初步建議本項(xiàng)目入市價(jià)格 6300 元 /平米。 本項(xiàng)目 除了享有寧南新區(qū)諸多優(yōu)勢外，地塊內(nèi)亦保存有活水資源和原生綠色植被，具備營造 高品質(zhì)居住社區(qū) 的基本素質(zhì)。集團(tuán)擁有 江蘇宏圖高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 、南京馬會(huì)置業(yè)有限公司公司等多家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有巨大的品牌效應(yīng)。 項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 從該板塊已吸引的購房群體可以概括出板塊內(nèi)購房 客群特征如下： 1）該板塊客群置業(yè)目的排前三位分別為改善居住環(huán)境、結(jié)婚用房和就近上班，購房者中多為以追求生活品質(zhì)的二次或二次以上置業(yè)者。 根據(jù) 本項(xiàng)目 地塊資源和現(xiàn)有規(guī)劃，結(jié)合寧南板塊客戶的普遍特征， 本項(xiàng)目 目標(biāo)客層的應(yīng)具備如下特征： ? 追求生活品味、講究社區(qū)的 配套、品質(zhì)； ? 具備較穩(wěn)定的職業(yè)和較高的學(xué)歷背景，并擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)富積累； ? 對(duì)該板塊價(jià)值有一定的認(rèn)同，相信該板塊有較大的升值空間。翠竹園 剩余房源均價(jià)在 7000元 /平米左右 翠島花城 6300元 /平米 花神美境 5500元 /平米 閱城國際 5600元 /平米 藍(lán)籌谷 5500元 /平米 從寧南新區(qū)各代表性樓盤近年價(jià)格走勢可以看出，在南京房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，該板塊樓盤的價(jià)格增幅較大。 宏觀政策對(duì)南京樓市整體價(jià)格的波動(dòng)影響 20xx 年的住房價(jià)格并未穩(wěn)定下來，部分城市價(jià)格漲幅仍然較高，因此， 20xx年國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控還將繼續(xù)，同時(shí) 20xx 年制定的相關(guān)政策也將在20xx 年實(shí)行。考慮到距項(xiàng)目入市還有近一年的價(jià)格增長空間，加之參考周邊土地出讓單價(jià)對(duì)未來上寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 37 頁 共 44 頁 市樓盤價(jià)格的成本加成因素，如無重大政策影響， 本項(xiàng)目 入市價(jià)格應(yīng)接近并略低于當(dāng)前一線樓盤均價(jià)，即入 市均價(jià) 6300 元 /平方米左右 。 在用地西南角 —— 共青團(tuán)路與寧南大道的交叉路口，利用寧南大道與基地的地形高差，形成沿街及區(qū)內(nèi)兩個(gè)不同標(biāo)高的出入口，將會(huì)所布置在一層，與小區(qū)內(nèi)部道路在同一標(biāo)高 ，方便小區(qū)內(nèi)部使用；二層為商業(yè)，與小區(qū)外側(cè)寧南大道在同一標(biāo)高，從西南側(cè)地鐵口處能直接到達(dá)商業(yè)設(shè)施。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 20xx 年 4 月開工，總體至 20xx 年 12 月建設(shè)完畢，分兩期開發(fā)。 關(guān)于車位的銷售說明： 車位總數(shù) 1440 個(gè)，根據(jù) 《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》 有關(guān)規(guī)定，其中 85%可以作為產(chǎn)權(quán)車位出售， 考慮到在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)車位銷售不可能完成全部銷售，預(yù)計(jì)銷售量在 75%左右，即 約為 918 個(gè) 。 項(xiàng)目成本由土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、不可售公建工程費(fèi)分?jǐn)?、?cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、營業(yè)稅及附加、其他成本及不可預(yù)見成本十一大項(xiàng)構(gòu)成。具體銷售計(jì)劃如 下 表 ： 年份 類型 20xx下半年度 20xx上半年度 20xx下半年度 20xx上半年度 20xx下半年度 總計(jì) 小高層住宅 單價(jià) 6300元 /㎡ 6450元 /㎡ 6600元 /㎡ 6750元 /㎡ 面積 4 萬 ㎡ 5 萬 ㎡ 5 萬 ㎡ 萬 ㎡ 萬 ㎡ 預(yù)計(jì)市場占有率 % % 31% 40% 商業(yè) 單價(jià) 15000 元 17000 元 面積 萬 m2 萬 m2 萬㎡ 預(yù)計(jì)市場占有率 30% 30% 車位 單價(jià) 9 萬元 9 萬元 數(shù) 量 200 個(gè) 718 個(gè) 918 個(gè) 預(yù)計(jì)市場占有率 30% 40% 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 40 頁 共 44 頁 第六章 項(xiàng)目投資分析測算 成本預(yù)測 根據(jù)江蘇省、南京市相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參考 20xx 年度市內(nèi)相似規(guī)模、相近檔次房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本，進(jìn)行 本項(xiàng)目 分項(xiàng)成本估算。 項(xiàng)目二期： 小高層住宅 平方米，商業(yè) 平方米，會(huì)所 平方米，總開工面積 平方米，建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目的 45% ，計(jì)劃于 20xx 年 10月正式開工， 20xx 年 12 月建設(shè)完成。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 規(guī)劃總用地面積 公頃， 總建筑面積為 平方米。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 38 頁 共 44 頁 第五章 項(xiàng) 目開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目 規(guī)劃 情況 項(xiàng)目目前已經(jīng)完成了初步規(guī)劃 。土地交易的理性和規(guī)劃化透明化，將使開發(fā)企業(yè)的更加規(guī)范 化，而消費(fèi)市場的理性化，也將促使了房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品配置更合理，這些都將保證 房地產(chǎn)市場的走勢更加穩(wěn)定。 周邊新出讓土地價(jià)格 從 0 06 年 雨花區(qū)內(nèi)的土地價(jià)格看 06 年較 05 年有明顯的漲幅，毛地的價(jià)格由 05 年的 30 萬 /畝漲至 06 年的 56 萬 /畝，平均地價(jià)漲了近一倍。 項(xiàng)目價(jià)格定位 本項(xiàng)目 價(jià)格研判主要基于： ? 周邊相似樓盤現(xiàn)入市價(jià)格及近 2 年價(jià)格走勢 ； 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 36 頁 共 44 頁 ? 周邊新出讓土地價(jià)格 ； ? 宏觀政策對(duì)南京樓市整體價(jià)格的波動(dòng)影響 。其中，寧南高新技術(shù)區(qū)的科研人員占有很大分額。 據(jù)此，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位可描述為以下幾點(diǎn)： 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 35 頁 共 44 頁 A、產(chǎn)品類別定位 ： 外享寧南新區(qū)先進(jìn)規(guī)劃和豐富景觀資源，內(nèi)具高尚生活元素的精品居住社區(qū)。 戶型面積在 80 到 140 平方米，主供面積段為： 110 至 130 平方米，綠地率為 %，機(jī)動(dòng)車位配比為 1： 。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 34 頁 共 44 頁 第四章 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 寧南新區(qū)作為雨花臺(tái)區(qū)的重點(diǎn)新城區(qū)，規(guī)劃水平先進(jìn)，市政設(shè)計(jì)完善；占據(jù)城南獨(dú)有山湖資源，環(huán)境優(yōu)越，景觀優(yōu)美，具有健康、生態(tài)、賞景多重優(yōu)勢。 市場支撐： ? 目前區(qū)域市場內(nèi)大規(guī)模的住宅開發(fā)用地稀少，本項(xiàng)目作為一個(gè)大規(guī)模的住宅用地進(jìn)入市場將是一個(gè)良好的市場契機(jī)； 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 33 頁 共 44 頁 ? 仁恒地鐵交通 設(shè)施的完善，更能激發(fā)寧南的發(fā)展速度，屆時(shí) “寧南新城”將與以新街口為中心的南京老城、奧體為中心的河西新城，形成三足鼎立的局面。 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 交通狀況 目前項(xiàng)目周邊公交線路有 9 4 11 1 86 路 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 30 頁 共 44 頁 生活配套 項(xiàng)目周邊配套 與項(xiàng)目距離 花神湖 公里 青少年科學(xué)宮 公里 蘇果社區(qū)店 公里 地鐵花神廟站 公里 雨花臺(tái)中學(xué) 公里 共青團(tuán)路中學(xué) 公里 招商銀行 ATM 公里 南京市市中醫(yī)院分院 約 3 公里 周邊生活配套距離 寧南小區(qū)周邊配套商業(yè) 線路 站點(diǎn) 與項(xiàng)目距離 99w 景明佳園 萬博花卉 尹家巷 寧南大道西站 寧南大道 翠島花城 花神美境 寧南大道東站 窨子山 春天家園 紅花鎮(zhèn) 后江沿 光卡路 馬家圩 中和橋 裝飾大世界 石門坎 天堂村 工程兵學(xué)院 海福巷西站 友誼河路 友誼河路南站 石楊路 江南明珠 項(xiàng)目對(duì)面 46w 鼓樓 傅厚崗 保泰街 北極會(huì)堂 進(jìn)香河 蓮花橋 (南 )洪武北路 新街口