【正文】 項(xiàng)目成本由土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、不可售公建工程費(fèi)分?jǐn)?、?cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及附加、其他成本及不可預(yù)見(jiàn)成本十一大項(xiàng)構(gòu)成。具體銷售計(jì)劃如 下 表 ： 年份 類型 20xx下半年度 20xx上半年度 20xx下半年度 20xx上半年度 20xx下半年度 總計(jì) 小高層住宅 單價(jià) 6300元 /㎡ 6450元 /㎡ 6600元 /㎡ 6750元 /㎡ 面積 4 萬(wàn) ㎡ 5 萬(wàn) ㎡ 5 萬(wàn) ㎡ 萬(wàn) ㎡ 萬(wàn) ㎡ 預(yù)計(jì)市場(chǎng)占有率 % % 31% 40% 商業(yè) 單價(jià) 15000 元 17000 元 面積 萬(wàn) m2 萬(wàn) m2 萬(wàn)㎡ 預(yù)計(jì)市場(chǎng)占有率 30% 30% 車位 單價(jià) 9 萬(wàn)元 9 萬(wàn)元 數(shù) 量 200 個(gè) 718 個(gè) 918 個(gè) 預(yù)計(jì)市場(chǎng)占有率 30% 40% 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 40 頁(yè) 共 44 頁(yè) 第六章 項(xiàng)目投資分析測(cè)算 成本預(yù)測(cè) 根據(jù)江蘇省、南京市相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參考 20xx 年度市內(nèi)相似規(guī)模、相近檔次房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本，進(jìn)行 本項(xiàng)目 分項(xiàng)成本估算。 關(guān)于車位的銷售說(shuō)明： 車位總數(shù) 1440 個(gè)，根據(jù) 《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》 有關(guān)規(guī)定，其中 85%可以作為產(chǎn)權(quán)車位出售， 考慮到在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)車位銷售不可能完成全部銷售，預(yù)計(jì)銷售量在 75%左右，即 約為 918 個(gè) 。 項(xiàng)目二期： 小高層住宅 平方米，商業(yè) 平方米，會(huì)所 平方米，總開工面積 平方米，建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目的 45% ，計(jì)劃于 20xx 年 10月正式開工， 20xx 年 12 月建設(shè)完成。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 20xx 年 4 月開工，總體至 20xx 年 12 月建設(shè)完畢，分兩期開發(fā)。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 規(guī)劃總用地面積 公頃， 總建筑面積為 平方米。 在用地西南角 —— 共青團(tuán)路與寧南大道的交叉路口，利用寧南大道與基地的地形高差，形成沿街及區(qū)內(nèi)兩個(gè)不同標(biāo)高的出入口，將會(huì)所布置在一層，與小區(qū)內(nèi)部道路在同一標(biāo)高 ，方便小區(qū)內(nèi)部使用；二層為商業(yè)，與小區(qū)外側(cè)寧南大道在同一標(biāo)高，從西南側(cè)地鐵口處能直接到達(dá)商業(yè)設(shè)施。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 38 頁(yè) 共 44 頁(yè) 第五章 項(xiàng) 目開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目 規(guī)劃 情況 項(xiàng)目目前已經(jīng)完成了初步規(guī)劃 ?？紤]到距項(xiàng)目入市還有近一年的價(jià)格增長(zhǎng)空間，加之參考周邊土地出讓單價(jià)對(duì)未來(lái)上寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 37 頁(yè) 共 44 頁(yè) 市樓盤價(jià)格的成本加成因素，如無(wú)重大政策影響， 本項(xiàng)目 入市價(jià)格應(yīng)接近并略低于當(dāng)前一線樓盤均價(jià)，即入 市均價(jià) 6300 元 /平方米左右 。土地交易的理性和規(guī)劃化透明化，將使開發(fā)企業(yè)的更加規(guī)范 化，而消費(fèi)市場(chǎng)的理性化，也將促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品配置更合理，這些都將保證 房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)更加穩(wěn)定。 宏觀政策對(duì)南京樓市整體價(jià)格的波動(dòng)影響 20xx 年的住房?jī)r(jià)格并未穩(wěn)定下來(lái)，部分城市價(jià)格漲幅仍然較高，因此， 20xx年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控還將繼續(xù)，同時(shí) 20xx 年制定的相關(guān)政策也將在20xx 年實(shí)行。 周邊新出讓土地價(jià)格 從 0 06 年 雨花區(qū)內(nèi)的土地價(jià)格看 06 年較 05 年有明顯的漲幅，毛地的價(jià)格由 05 年的 30 萬(wàn) /畝漲至 06 年的 56 萬(wàn) /畝，平均地價(jià)漲了近一倍。翠竹園 剩余房源均價(jià)在 7000元 /平米左右 翠島花城 6300元 /平米 花神美境 5500元 /平米 閱城國(guó)際 5600元 /平米 藍(lán)籌谷 5500元 /平米 從寧南新區(qū)各代表性樓盤近年價(jià)格走勢(shì)可以看出，在南京房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，該板塊樓盤的價(jià)格增幅較大。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 本項(xiàng)目 價(jià)格研判主要基于： ? 周邊相似樓盤現(xiàn)入市價(jià)格及近 2 年價(jià)格走勢(shì) ； 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 36 頁(yè) 共 44 頁(yè) ? 周邊新出讓土地價(jià)格 ； ? 宏觀政策對(duì)南京樓市整體價(jià)格的波動(dòng)影響 。 根據(jù) 本項(xiàng)目 地塊資源和現(xiàn)有規(guī)劃，結(jié)合寧南板塊客戶的普遍特征， 本項(xiàng)目 目標(biāo)客層的應(yīng)具備如下特征： ? 追求生活品味、講究社區(qū)的 配套、品質(zhì)； ? 具備較穩(wěn)定的職業(yè)和較高的學(xué)歷背景，并擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)富積累； ? 對(duì)該板塊價(jià)值有一定的認(rèn)同，相信該板塊有較大的升值空間。其中，寧南高新技術(shù)區(qū)的科研人員占有很大分額。 項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 從該板塊已吸引的購(gòu)房群體可以概括出板塊內(nèi)購(gòu)房 客群特征如下： 1）該板塊客群置業(yè)目的排前三位分別為改善居住環(huán)境、結(jié)婚用房和就近上班，購(gòu)房者中多為以追求生活品質(zhì)的二次或二次以上置業(yè)者。 據(jù)此，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位可描述為以下幾點(diǎn)： 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 35 頁(yè) 共 44 頁(yè) A、產(chǎn)品類別定位 ： 外享寧南新區(qū)先進(jìn)規(guī)劃和豐富景觀資源，內(nèi)具高尚生活元素的精品居住社區(qū)。集團(tuán)擁有 江蘇宏圖高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 、南京馬會(huì)置業(yè)有限公司公司等多家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有巨大的品牌效應(yīng)。 戶型面積在 80 到 140 平方米，主供面積段為： 110 至 130 平方米，綠地率為 %，機(jī)動(dòng)車位配比為 1： 。 本項(xiàng)目 除了享有寧南新區(qū)諸多優(yōu)勢(shì)外，地塊內(nèi)亦保存有活水資源和原生綠色植被，具備營(yíng)造 高品質(zhì)居住社區(qū) 的基本素質(zhì)。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 34 頁(yè) 共 44 頁(yè) 第四章 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 寧南新區(qū)作為雨花臺(tái)區(qū)的重點(diǎn)新城區(qū)，規(guī)劃水平先進(jìn)，市政設(shè)計(jì)完善；占據(jù)城南獨(dú)有山湖資源，環(huán)境優(yōu)越，景觀優(yōu)美，具有健康、生態(tài)、賞景多重優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)以上支撐，初步建議本項(xiàng)目入市價(jià)格 6300 元 /平米。 市場(chǎng)支撐： ? 目前區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)大規(guī)模的住宅開發(fā)用地稀少，本項(xiàng)目作為一個(gè)大規(guī)模的住宅用地進(jìn)入市場(chǎng)將是一個(gè)良好的市場(chǎng)契機(jī)； 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 33 頁(yè) 共 44 頁(yè) ? 仁恒 目前 ， 3 億的水電氣等市政管網(wǎng)、交通道路全部到位， 開發(fā) 項(xiàng)目可以順利接入 水電氣 市政管線 。地鐵交通 設(shè)施的完善，更能激發(fā)寧南的發(fā)展速度，屆時(shí) “寧南新城”將與以新街口為中心的南京老城、奧體為中心的河西新城，形成三足鼎立的局面。 項(xiàng)目周邊大市政配套 道路及規(guī)劃 地區(qū) 市政道路 交通公路 寧南街道 緯八路 繞城公路 緯九路 寧溧路 共青團(tuán)路 機(jī)場(chǎng)路連接線 玉蘭路 紫荊花路 郁金香路 鐵心橋街道 寧丹路 繞城公路 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 44 頁(yè) 大周路 龍西路 緯九路 工業(yè)集中區(qū) 中興路 汽渡路 星旺路 205 國(guó)道 辰發(fā)路 江小路 板橋街道 無(wú) 汽渡路 板谷路 205 國(guó)道 輔機(jī)路 西善橋街道 無(wú) 龍西路 205 國(guó)道 西柿路 可以看出，雨花區(qū)中的寧南新區(qū)的道路經(jīng)過(guò)政府的大力建設(shè)，現(xiàn)也日趨完善，為寧南新區(qū)今后的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的先天條件。 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 交通狀況 目前項(xiàng)目周邊公交線路有 9 4 11 1 86 路 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 44 頁(yè) 生活配套 項(xiàng)目周邊配套 與項(xiàng)目距離 花神湖 公里 青少年科學(xué)宮 公里 蘇果社區(qū)店 公里 地鐵花神廟站 公里 雨花臺(tái)中學(xué) 公里 共青團(tuán)路中學(xué) 公里 招商銀行 ATM 公里 南京市市中醫(yī)院分院 約 3 公里 周邊生活配套距離 寧南小區(qū)周邊配套商業(yè) 線路 站點(diǎn) 與項(xiàng)目距離 99w 景明佳園 萬(wàn)博花卉 尹家巷 寧南大道西站 寧南大道 翠島花城 花神美境 寧南大道東站 窨子山 春天家園 紅花鎮(zhèn) 后江沿 光卡路 馬家圩 中和橋 裝飾大世界 石門坎 天堂村 工程兵學(xué)院 海福巷西站 友誼河路 友誼河路南站 石楊路 江南明珠 項(xiàng)目對(duì)面 46w 鼓樓 傅厚崗 保泰街 北極會(huì)堂 進(jìn)香河 蓮花橋 (南 )洪武北路 新街口 [文化藝術(shù)中心 ]戶部街 (洪武路 )內(nèi)橋 三山街 (北 )長(zhǎng)樂(lè)路 箍桶巷 馬道街 江寧路 大樹城 養(yǎng)虎巷 土城頭 土城頭南站 洪家園西 洪家園 紅花鎮(zhèn) 春天家園 窨子山 寧南大道 東站 花神美境 翠島花城 寧南大道 寧南大道西站 尹家巷 萬(wàn)博花卉 景明佳 園 項(xiàng)目對(duì)面 112w 西天寺公墓 馬家店 中興村 黃泥崗 大周路 大定坊 王燕街 (大定坊北站 )鐵心橋南站 鐵心橋 寧雙路 唐家洼 共青廣場(chǎng) 寧南大道西站 寧南大道 翠島花城 花神美境 寧南大道東站 夾崗 雙龍街西站 項(xiàng)目對(duì)面 120w 小行小區(qū) (地鐵小行站 )花神家具港 寧雙路 (浡泥國(guó)王墓 )唐家洼 共青廣場(chǎng) 寧南大道西站郁金香路 翠島花城北站 花神湖 寧南小區(qū) 紫荊花路 東 城頭城 土城頭南站 土城頭 雙橋門 康居里 康安里 馬家圩 (怡馨花園 )中和橋 光華門 大光路 (北 )解放南路 瑞金路 項(xiàng)目對(duì)面 86w 河西金陵中學(xué) 白鷺東街 怡康街西 應(yīng)天大街西 黃山路 泰山路 愛(ài)達(dá)花園 銀橋市場(chǎng) (南 )西云村 能仁里 安德門 公交總公司駕校 (公交四公司 )望江磯 花神大道 南北中村 郁金香路 翠島花城北站 丁墻村 卡子門 (南 )夾崗 雙龍街西站 雙龍街 中心路 中心路西站 寧南工業(yè)集中區(qū) 農(nóng)花村 公里 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 44 頁(yè) 花神湖公園 地塊自身周邊的硬件基礎(chǔ)建設(shè)基本完善，但是商業(yè)生活配套較為缺乏；目前只有寧南小區(qū)周邊相對(duì)較好，有一些超市、飯店等基本的生活配套，但是銀行、郵政等相對(duì)缺乏 。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 A、 項(xiàng)目四至 地塊東臨機(jī)場(chǎng)高速、南至寧南大道、西至共青團(tuán)路、北臨郁 金香路。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 44 頁(yè) 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 基地為具有寧南特色的自然丘陵地貌，景色優(yōu)美，內(nèi)有一山坡從南至北斷續(xù)橫穿場(chǎng)地，山坡上植被良好，兩側(cè)有零星分布的水塘，其余部分地勢(shì)較平坦?；貣|、南兩側(cè)為科研中心， 西側(cè)為綠地，北側(cè)隔郁金香路為閱城國(guó)際，基地東部有已入住的翠島花城、仁恒翠竹園等樓盤，雨花臺(tái)中學(xué)及青少年活動(dòng)中心距此不遠(yuǎn)。 三胞集團(tuán)在 20xx 年金秋懇談會(huì)與雨花區(qū)政府簽訂協(xié)議取得該地塊的開發(fā)權(quán)，后由于國(guó)家土地出讓政策調(diào)整必須掛牌出讓，由雨花臺(tái)區(qū)政府指定雨花臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司摘牌后于三胞集團(tuán)合作開發(fā)，注冊(cè)了項(xiàng)目公司：南京源久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資金 億，三胞集團(tuán)占 %的股份。這里設(shè)有籃球場(chǎng)、小型足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)和高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地 。 閱城國(guó)際 開發(fā)商： 南京江東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商： 南京開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位： 江蘇省第二建筑設(shè)計(jì)研究院、南京中大建筑設(shè)計(jì)工程有限公司、華森建筑 與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 施工單位： 江蘇一建、六建、南京華茂等 物業(yè)公司： 南京應(yīng)天物業(yè)管理有限公司 占地面積： 32 萬(wàn)平方米 總建筑面積： 45 萬(wàn)平方米 物業(yè)類型： 70 棟， 11 層的小高層和板式多層 容積率： 綠化率： 50% 主力戶型： 118 平米的兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ 20%） 122— 144 平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ 60%） 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 26 頁(yè) 共 44 頁(yè) 44— 79 平米的一房（ 10%） 158 平米的四房（ 10%） 價(jià)格： 4280 元 /平米 — 5300 元 /平米； 物業(yè)管理費(fèi)： 1 元 /平米 /月 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 周邊環(huán)境： 附近有蘇果、聯(lián)華超市， 小區(qū)內(nèi)有商業(yè)配套。二期 30 棟今年年底至 07 年底陸續(xù)交付； 三期預(yù)計(jì) 20xx 年年底推出，預(yù)計(jì)均價(jià) 6500 元 /平米。市第一醫(yī)院、雨花臺(tái)中醫(yī)院、小區(qū)附近規(guī)劃中的醫(yī)院在建。 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)： ? 項(xiàng)目緊鄰花生湖畔，景觀資源是其一大優(yōu)勢(shì)； ? 項(xiàng)