【正文】 .......................................... 13 臨近板塊互動影響分析 ................................................................................. 14 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)分析及未來供應(yīng)預測 ......................................................... 15 區(qū)域土地供應(yīng)情況分析及土地升值潛力初步評估 ..................................... 18 區(qū)域市場客層特征描述 ................................................................................. 21 項目 SWOT 分析 ........................................................................................... 21 區(qū)域重點樓盤研判 ......................................................................................... 23 第三章 地塊分析 ...................................................................................................... 27 項目開發(fā)背景 ................................................................................................. 27 項目宗地位置 ................................................................................................. 27 項目宗地現(xiàn)狀 ................................................................................................. 28 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 2 頁 共 44 頁 項目周邊社 區(qū)配套 ......................................................................................... 29 項目周邊環(huán)境 ................................................................................................. 31 項目周邊大市政配套 ..................................................................................... 31 項目市場價格初步判斷 ................................................................................. 32 第四章 項目定位分析 .............................................................................................. 34 項目產(chǎn)品定位 ................................................................................................. 34 項目目標客層定位 ......................................................................................... 35 項目價格定位 ................................................................................................. 35 第五章 項目開發(fā)計劃 ....................................................................................... 38 項目規(guī)劃情況 ................................................................................................. 38 項目建設(shè)進度計劃 ......................................................................................... 38 項目銷售計劃 ................................................................................................. 39 第六章 項目投資分析測算 ...................................................................................... 40 成本預測 ......................................................................................................... 40 稅務(wù)分析 ......................................................................................................... 40 經(jīng)濟效益分析 ................................................................................................. 41 各階段利潤體現(xiàn) ............................................................................................. 41 項目敏感性分析 ............................................................................................. 42 項目資金安排計劃 ......................................................................................... 42 項目盈利能力分析 ......................................................................................... 43 第七章 可行性研究分析結(jié)論 .................................................................................... 44 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 3 頁 共 44 頁 總論 項目概況 本 項目 地塊位于 雨花臺南共青團路與緯九路交叉的 東北象限 ，是 南京寧南新區(qū)較為中心的位置，西側(cè)緊臨共青團路，北臨郁金香路，南接寧南大道，機場高速位于基地東側(cè)，規(guī)劃中的地鐵一號南延線從地塊南側(cè)通過。 項目總建筑面積約 21 萬平方米，規(guī)劃有小高層住宅、商業(yè)用房、會所和小學。 寧南地區(qū)屬于南京市房地產(chǎn)中高檔區(qū)域，且項目地塊本身也適于發(fā)展高品質(zhì)樓盤，因此，建議將產(chǎn)品打造成板塊內(nèi)高檔、南京市內(nèi)中高檔樓盤，從而贏得一定的市場份額。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 5 頁 共 44 頁 正文 第一章 南京城市住宅市場分析 城市區(qū)位優(yōu)勢分析 南京市是江蘇省古都，長江下游重要的中心城市，在長三角 和南京一小時都市圈 中承擔著重要的城市職能。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 6 頁 共 44 頁 1297157624131910%%%%05001000150020xx2500300020xx 20xx 20xx 20xx%%%%%%%南京市近四年國民生產(chǎn)總值（單位：億元）南京市近四年國民生產(chǎn)總值漲幅 9 1 5 7 . 0 81019611602149971 1 . 3 5 %1 3 . 7 9 %2 9 . 2 6 %020xx40006000800010000120xx140001600020xx 20xx 20xx 20xx00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 5南京居民家庭人均可支配收入（單位：元）南京居民家庭人均可支配收入漲幅 ? 人均收入水平穩(wěn)步提高，購買力逐步增強 根據(jù)近幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，南京市人均收入水平穩(wěn)步提高，收入水 平的漲幅也在逐年提升，可支配收入的提高預示著居民具有了更高的購買力，在目前投資渠道缺乏的狀況下，必將引起個人資產(chǎn)流向不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，引起房地產(chǎn)買方需求的進一步擴大， 人均收入水平的提升會 對房地產(chǎn)開發(fā)銷售起到推動作用。 城市規(guī)劃的發(fā)展趨勢 南京市整體定位 充滿經(jīng)濟活力的城市 —— 長江下游現(xiàn)代化的中心城市 富有文化特色的城市 —— 國際影響較大的歷史文化名城 最佳人居環(huán)境的城市 —— 人與自然和諧共生的江濱城市 南京市近期整體規(guī)劃調(diào)整方向 進一步優(yōu)化了都市發(fā)展區(qū)空間結(jié)構(gòu)，提出“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局”。 ? 20xx 年 5 月 17 日，提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（ “ 國六條 ” ） ? 20xx 年 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》人稱 9 部委 “ 十五條 ” 。 ? 政策調(diào)控 的前期影響強于后期 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 11 頁 共 44 頁 政策出臺后對買 賣雙方 同時產(chǎn)生 心理影響，短期內(nèi)給市場帶來波動，后逐漸趨于平穩(wěn) ，具體 表現(xiàn) 為： 交易量暫時性變化、市場需求被抑制或突然放大、波及二手房市場等 。 將住房轉(zhuǎn)讓過程中繳納全額營業(yè)稅的年限由兩年變?yōu)?5年進一步抑制了投資型特別是短期投機型購買行為， 對預防 房地產(chǎn)市場泡沫起到了積極作用。從調(diào)控的預期與結(jié)果來看，市場調(diào)節(jié)是房地產(chǎn)調(diào)控的源動力，購房者需求的多樣化也使調(diào)控力度減弱。規(guī)劃中東起寧溧路、南至緯九路、西達共青團路、北抵雨花東路的 平方公里范圍內(nèi)的一期，功能以居住、生活為主 。 區(qū)域市場發(fā)展分析 ? 高新商貿(mào) 位于鐵路南站與寧南新區(qū)居住片區(qū)之間的“寧南商貿(mào)區(qū)”的建立，將 進一步完善 寧南 新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ) 生活 配套設(shè) 施 ，以火車南站帶來的巨大人流效應(yīng)，加大商貿(mào)業(yè)的發(fā)展力度 。翠竹園、 康盛 花園 、翠島 花城 等 項目的入住使用，加快房地產(chǎn)開發(fā)速度， 打造寧南精品高尚住宅區(qū)，提升居住環(huán)境。從區(qū)位上看分別有 河西板塊、城東南板塊、江寧板塊。 ? 城東南板塊 該板塊依附城東紫金山高端住宅市場的輻射，憑借城東南成熟的社區(qū)配套、依靠政府對大明路卡子門沿線的特色汽車商貿(mào)街區(qū)的規(guī)劃，板塊價值迅速提升，目前城東南市場價格在 60007000 元 /平方米。翠竹園 38 萬方 目前一期已經(jīng)交付，二期剩余少量 139 平米房源 剩余房源均價在7000 元 /平米左右 三期 月推出 剩余約 20 萬方 翠島花城 40 萬方 僅剩余 180— 200 平米房型 5700 元 /平米 還剩余約 20 萬方 預計 左右上市 花神美境 萬方 售完 5500 元 /平米 / 閱城國際 45 萬方 僅剩 160— 180 平米房型 5600 元 /平米 / 藍籌谷 4 萬方 推出 3 棟，基本售完 5500 元 /平米 還剩一棟多層 目前寧南新區(qū)內(nèi)的主要在售項目有仁恒翠竹園、翠島花城、花神美境、藍籌谷、閱城國際等項目， 可以看出： ? 該片 區(qū)上半年主要成交價格在 5500— 6000 元 /平米之間， 但下半年也漲至57007000 元之間 .整體區(qū)域價格處于南京的中高檔水平 ； ? 在售 樓盤的銷售周期較長，平均每年的推盤量在 5— 8 萬方左右；各開發(fā)商對該板塊的價值提升預期較高， 開發(fā)企業(yè)控制銷售節(jié)奏的目的明顯 。翠竹園 小高層 兩房兩廳 107— 114 平米 22