【正文】 其中已發(fā)生費(fèi)用如土地成本按實(shí)際發(fā)生額列項(xiàng)，其他成本按相關(guān)規(guī)定 所 規(guī)定單價(jià)或經(jīng)驗(yàn)數(shù)值列項(xiàng)。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 39 頁(yè) 共 44 頁(yè) 時(shí)間 20xx年度 20xx年度 20xx年度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一期 二期 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 項(xiàng)目可銷售部分分 3 部分：小高層住宅 平方米，商業(yè) 平方米，車位 1224 個(gè) 。其中，住宅 平方米， 均為小高層住宅，共計(jì) 1610 戶； 商業(yè) 平方米， 會(huì)所及物管 平方米。 在西側(cè)臨共青團(tuán)路利用 40m 退讓綠化帶及河道形成濱水景觀帶，隔離馬路噪音 ； 公建主要分布在小區(qū)外部，即方便小區(qū)內(nèi)部住戶使用，又能避免公共活動(dòng)對(duì)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的干擾，同時(shí)與城市空間緊密結(jié)合，形成友好的臨街界面 ； 在小區(qū)北側(cè)臨郁金香路設(shè)計(jì)商業(yè)街，借助對(duì)面閱城國(guó)際沿街已形成的良好商業(yè)氛圍，與之形成互動(dòng)。 本項(xiàng)目 從現(xiàn)有硬件條件和規(guī)劃基礎(chǔ)來看，產(chǎn)品定位在板塊內(nèi)一線樓盤。 土 地價(jià)格的上漲不僅表明了目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)良好，也必然會(huì)帶來樓盤價(jià)格的上漲。 周邊相似樓盤現(xiàn)入市價(jià)格及近 2 年價(jià)格走勢(shì) 項(xiàng)目 推出時(shí)間 目前均價(jià) 仁恒 3）追求生活的舒適性，講究社區(qū)的配套、品質(zhì)是該區(qū)域客層共有的特征。 B、產(chǎn)品檔次定位 ： 寧南板塊一線品質(zhì)樓盤；南京市中高檔次樓盤 。 附表：戶型表 套型名稱 套型面積 戶數(shù) 所占比例 建筑類型 A1 140 8． 696 小高層 B1 247 小高層 B2 107 小高層 B3 150 小高層 C1 124 小高層 C2 290 小高層 D1 168 小高層 D2 384 小高層 合計(jì) 1610 100 同時(shí)， 本項(xiàng)目 開發(fā)集團(tuán)南京宏圖三胞是一家集科、工、貿(mào)為一體的多元化、高科技企業(yè)集團(tuán)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目上有著良好的 資源背景。 從規(guī)劃要求來看， 本項(xiàng)目 以 住宅產(chǎn)品為主，配備少量社區(qū)商業(yè)物業(yè)，并配建一所小學(xué)。翠竹園目前 尾盤報(bào)價(jià) 均價(jià)已達(dá) 7000 元 /平米，三期 07 年 2 月份上市；翠島花城三期預(yù)計(jì) 07 年年底上市，預(yù)計(jì)價(jià)格都會(huì)有大幅的提升，為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格提供了有利支撐； ? 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展迅速，兩大商貿(mào)圈的建立和交通軌道線路的完善將改變板塊的商業(yè)和交通格局，促進(jìn)板塊價(jià)值提升，是本項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升的基礎(chǔ)； ? 寧南新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)大規(guī)模住宅土地上市量減少，土地價(jià)格上漲，本項(xiàng)目的入市顯得尤為珍貴，是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格的有利支撐； ? 臨近板塊河 西的高檔住宅價(jià)格即將過萬，對(duì)寧南板塊及本項(xiàng)目的價(jià)格提升起著一定的促進(jìn)作用。 水電氣管道規(guī)劃 在發(fā)展寧南之初，雨花臺(tái)區(qū)政府就確立先做規(guī)劃后蓋樓房的超前思路，很好地避免了今后無序開發(fā)的現(xiàn)象。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目寧南板塊的生活居住規(guī)劃已經(jīng)出現(xiàn)端倪，已經(jīng)具備高尚住宅的生活環(huán)境；由于目前片區(qū)正在規(guī)劃發(fā)展中，商業(yè)配套中心還未完全到位，樓盤的入住率相對(duì)不高?；貎?nèi)現(xiàn)有少量低層住宅分布。 項(xiàng)目宗地位置 項(xiàng)目 位于南京寧南新區(qū)較為中心的位置，西側(cè)緊臨共青團(tuán)路，北臨郁金香路，南接寧南大道，機(jī)場(chǎng)高速位于基地東側(cè)，規(guī)劃中的地鐵一號(hào)南延線從地塊南側(cè)通過。附近有藥店、菜場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院，方便業(yè)主生活起居購(gòu)物 配套設(shè)施： 社區(qū)東西兩側(cè)總共 8 萬平米的運(yùn)動(dòng)、休閑雙主題公園。 銷售情況：目前僅剩 180 平米以上的平層和復(fù)式房源，剩余房源均價(jià)在 5500 元 /平米；一期已入住。 銷售情況：目前一期、二期已經(jīng)交付使用，二期剩余少量 139 平米房源，均價(jià)7000 元 /平米； 三期預(yù)計(jì) 20xx 年 2 月開始推出，預(yù)計(jì)均價(jià) 7500 元 /平米。 B、周邊重大規(guī)劃項(xiàng)目眾多 寧南新區(qū)內(nèi)計(jì)劃建成 IT 研發(fā)生產(chǎn)基地，已有中興通訊、三胞集團(tuán)、華為集團(tuán)、斯威特等眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的入 駐，使得眾多高素質(zhì)人才匯集，寧南入駐分為日漸濃厚，有利于提升本項(xiàng)目的品質(zhì)。 B、區(qū)域稀缺性 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 44 頁(yè) 本地塊為寧南新區(qū)規(guī)劃中目前比較稀有的大規(guī)模住宅用地。 土地升值潛力評(píng)估 ? 雨花區(qū) 06/07 年土地價(jià)格 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價(jià)格 雨花西路地塊 平米 二類居住用地 ≤ 凈地 約 540 萬元 /畝 雨花東路養(yǎng)回紅村 平米 二類居住用地 凈地 約 300 萬 /畝 寧南 11 號(hào)地塊 平米 二類居住用地 毛地 約 56 萬 /畝 ? ? 雨花區(qū) 05 年土地價(jià)格 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用 途 容積率 成交日期 供地方式 成交價(jià)格 雨花南路 A 地塊 9371 平米 商業(yè)辦公酒店 ≤ 毛地 約 31 萬 /畝 雨花臺(tái)區(qū)西營(yíng)村地塊 平米 商業(yè)辦公居住 ≤ 毛地 約 30 萬 /畝 ? ? 河西 06年土地價(jià)格 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價(jià)格 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 44 頁(yè) 建鄴區(qū)河西大街地塊 平米 居住商業(yè)辦公 凈地 約 341 萬 /畝 建鄴區(qū)泰山路地塊 平米 二類居住用地 凈地 約 308 萬 /畝 ? ? 城東南 06 年土地價(jià)格 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價(jià)格 卡子門南側(cè)地塊 平米 市場(chǎng)用地 毛地 約 40 萬 /畝 從上表中可以看出： 同一區(qū)域板塊的土地市場(chǎng)交易價(jià)格漲幅達(dá)到了 45%(07 年成交的雨花西路地塊實(shí)際價(jià)格可能沒有達(dá)到社會(huì)公開的價(jià)格 ). 河西、城東南與寧南板塊的土地成交價(jià)格大體上相同，但兩個(gè)板塊的樓盤價(jià)格明顯高于寧南，然而寧南的區(qū)域自然環(huán)境、科技人文氛圍并不弱。 區(qū)域在售樓盤未售供應(yīng)分析 項(xiàng)目 未來供應(yīng)量 仁恒 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 44 頁(yè) 項(xiàng)目 物業(yè)類型 房型 面積 套數(shù) 比列 仁恒 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)分析及未來供應(yīng)預(yù)測(cè) 區(qū)域樓盤上市量 項(xiàng)目 上市總量 推出時(shí)間 去化情況 目前均價(jià) 未上市量 仁恒 影響： 河西板塊憑借政府的大力支持，無論從道路規(guī)劃、交通設(shè)施、樓盤品質(zhì)都走在全市的前列，價(jià) 格也在高位運(yùn)行，形成與寧南板塊的價(jià)格差，因此它對(duì)寧南板塊的有提升板塊形象、促進(jìn)板塊發(fā)展、拉升板塊價(jià)值的作用。 臨近板塊互動(dòng)影響分析 寧南板塊的規(guī)劃、發(fā)展、成熟或多或少受到臨近各個(gè)板塊的影響。 玉 蘭山莊、 仁恒隨著“寧南商貿(mào)區(qū)”和“賽虹橋商貿(mào)區(qū)”兩大商業(yè)中心的建立、寧南交通軌道設(shè)施的完善，寧南新區(qū)將營(yíng)造出一個(gè)高品質(zhì)的生活空間。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 44 頁(yè) 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析研究 寧南新區(qū)素有南京“南大門”之稱，緊鄰南京主城區(qū)，是南京市十五計(jì)劃中城市“南延?xùn)|進(jìn)”發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。 20xx 年政策環(huán)境研判 20xx 年 ，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的 政策出臺(tái)頻率高、力度大，但是政策落實(shí)并顯現(xiàn)效果需要一段相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)期 。 ? 住宅套型比例限制和住房轉(zhuǎn)讓中繳納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定成為年度政策中最有影響力的環(huán)節(jié) 套型面積的規(guī)定、控制 對(duì)住宅的功能使用設(shè)計(jì)提出了更高的要求，并促使未來經(jīng)濟(jì)適用的中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量增加， 能更廣泛地 滿足市場(chǎng)大眾化需求 。 調(diào)控中運(yùn)用了相當(dāng)多的行政干預(yù)手段，涉及到銀行信貸、行業(yè)規(guī)范、產(chǎn)品供求控制等各方面。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 44 頁(yè) 南京城市樓盤板塊劃分及樓盤價(jià)格水平 房地產(chǎn)調(diào)控政策分析及預(yù)測(cè) 20xx 年出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)政策一覽 ? 20xx 年 3 月 5 日，國(guó)務(wù)院總理所作的關(guān)于控制房地產(chǎn)政府工作報(bào)告出臺(tái) ? 20xx 年 4 月 28 日，央行加息，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 0． 27個(gè)百分點(diǎn)，其中， 5 年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由 6． 12％上調(diào)至6． 39％。 政策影響不可小視，個(gè)案開發(fā)過程中應(yīng)該充分估計(jì)政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 城市經(jīng)濟(jì)狀況 ? 經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，后續(xù)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁 近年來南京市經(jīng)濟(jì)一直保持較為快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，至 20xx 年國(guó)民生產(chǎn)總值已達(dá)到 2412 億元，是 20xx 年的 倍，其中 商貿(mào)流通業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)和區(qū)域全面實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張， 經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)為南京市未來的發(fā)展積蓄了強(qiáng)勁動(dòng)力，可以預(yù)見未來南京市經(jīng)濟(jì)將行進(jìn)的更加穩(wěn)健。 ? 做好成本控制 從項(xiàng)目的敏感性分析中可以看出，成本的變化對(duì)項(xiàng)目的投資收益有較大的影響，因此建議在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作時(shí)，做好項(xiàng)目開發(fā)成本的控制，從而達(dá)到收益的最大化。 ? 項(xiàng)目應(yīng)定位在 板塊內(nèi)高檔、南京市中高檔 樓盤。 項(xiàng)目地塊占地約 公頃 ， 為具有寧南特色的自然丘陵地貌，景色優(yōu)美，內(nèi)有一山坡從南至北斷續(xù)橫穿場(chǎng)地，山坡上植被良好，兩側(cè)有零星分布的水塘，其余部分地勢(shì)較平坦。寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 1 頁(yè) 共 44 頁(yè) 寧南 8 號(hào)地塊項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 目錄 總論 ................................................................................................................................ 3 項(xiàng)目概況 ........................................................................................................... 3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ................................................................................................... 3 研究結(jié)論及建議 ............................................................................................... 4 正文 ................................................................................................................................ 5 第一章 南京城市住宅市場(chǎng)分析 ................................................................................ 5 城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析 ........................................................................................... 5 城市經(jīng)濟(jì)狀況 ................................................................................................... 5 城市規(guī)劃的發(fā)展趨勢(shì) ....................................................................................... 7 南京近年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 展綜述 ....................................................................... 8 南京城市樓盤板塊劃分及樓盤價(jià)格水平 ....................................................... 9 房地產(chǎn)調(diào)控政策分析及預(yù)測(cè) ........................................................................... 9 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析 ...................................................................................... 13 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析研究 ................................................................................. 13 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展分析 ...............................................