【正文】 ? 項(xiàng)目應(yīng)定位在 板塊內(nèi)高檔、南京市中高檔 樓盤。 寧南地區(qū)屬于南京市房地產(chǎn)中高檔區(qū)域，且項(xiàng)目地塊本身也適于發(fā)展高品質(zhì)樓盤，因此，建議將產(chǎn)品打造成板塊內(nèi)高檔、南京市內(nèi)中高檔樓盤，從而贏得一定的市場(chǎng)份額。 ? 項(xiàng)目盈利能力 根據(jù)初步成本效益測(cè)算，項(xiàng)目 有較強(qiáng)的盈利能力，項(xiàng)目運(yùn)作期毛利率為%，投資年凈收益率為 %。 ? 分期開發(fā)、融入社會(huì)資金 初步估計(jì) 20xx 年的資金需求在 億左右， 建議項(xiàng)目可以分兩期 滾動(dòng) 開發(fā)，并采用融資的方式， 引進(jìn)多元化投資主體、如銀行、基金、信托的資金支持 進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)資金良性運(yùn)作，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。 ? 做好成本控制 從項(xiàng)目的敏感性分析中可以看出，成本的變化對(duì)項(xiàng)目的投資收益有較大的影響，因此建議在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作時(shí)，做好項(xiàng)目開發(fā)成本的控制，從而達(dá)到收益的最大化。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 5 頁 共 44 頁 正文 第一章 南京城市住宅市場(chǎng)分析 城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析 南京市是江蘇省古都，長(zhǎng)江下游重要的中心城市，在長(zhǎng)三角 和南京一小時(shí)都市圈 中承擔(dān)著重要的城市職能。 南京是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶的重要一極 ? 商貿(mào)流通活躍，金融機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，在外圍圈層中吸引力突出 ? 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)周邊城市輻射作用強(qiáng)勁 ? 區(qū)域各種優(yōu)勢(shì)交相呼應(yīng)，發(fā)展勢(shì)頭銳不可擋 南京是南京一小時(shí)都市圈的核心城市 南京 一小時(shí) 都市圈是根據(jù) 宏觀 產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局需要以及區(qū)域一體化發(fā)展要求，以發(fā)達(dá)交通和統(tǒng)一開放的市場(chǎng)體系為網(wǎng)絡(luò)，超越行政區(qū)劃界限構(gòu)建的以南京為中心 都市圈 。 都市圈有 南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州以及安徽的馬鞍山、滁州、蕪湖、巢湖及宣城等市，規(guī)劃總面積逾 6 萬平方公里。 城市經(jīng)濟(jì)狀況 ? 經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，后續(xù)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁 近年來南京市經(jīng)濟(jì)一直保持較為快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭，至 20xx 年國民生產(chǎn)總值已達(dá)到 2412 億元，是 20xx 年的 倍，其中 商貿(mào)流通業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)和區(qū)域全面實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張， 經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)為南京市未來的發(fā)展積蓄了強(qiáng)勁動(dòng)力，可以預(yù)見未來南京市經(jīng)濟(jì)將行進(jìn)的更加穩(wěn)健。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 6 頁 共 44 頁 1297157624131910%%%%05001000150020xx2500300020xx 20xx 20xx 20xx%%%%%%%南京市近四年國民生產(chǎn)總值（單位：億元）南京市近四年國民生產(chǎn)總值漲幅 9 1 5 7 . 0 81019611602149971 1 . 3 5 %1 3 . 7 9 %2 9 . 2 6 %020xx40006000800010000120xx140001600020xx 20xx 20xx 20xx00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 5南京居民家庭人均可支配收入（單位：元）南京居民家庭人均可支配收入漲幅 ? 人均收入水平穩(wěn)步提高，購買力逐步增強(qiáng) 根據(jù)近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，南京市人均收入水平穩(wěn)步提高，收入水 平的漲幅也在逐年提升，可支配收入的提高預(yù)示著居民具有了更高的購買力，在目前投資渠道缺乏的狀況下，必將引起個(gè)人資產(chǎn)流向不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，引起房地產(chǎn)買方需求的進(jìn)一步擴(kuò)大， 人均收入水平的提升會(huì) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)銷售起到推動(dòng)作用。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 7 頁 共 44 頁 1111 3 7 .6 31 8 3 .82 9 2 .8 8 2 9 6 .1 402 4 .0 0 %3 3 .5 5 %5 9 .3 5 %1 .1 0 %05010015020025030035020xx 20xx 20xx 20xx 20xx00 .10 .20 .30 .40 .50 .60 .7南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年度統(tǒng)計(jì) 投資漲幅 ? 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)前景看好，但政策影響不可忽視 20xx 年以前南京市房地產(chǎn)投資一直保持高位增長(zhǎng)，自 20xx 年國家開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏 觀調(diào)控以來，調(diào)控效果顯著，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度明顯減弱。 至 20xx 年投資總量?jī)H在 20xx 年基礎(chǔ)上 有微量增長(zhǎng) ，但 投資總額 的增長(zhǎng)仍是近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體趨勢(shì)。 政策影響不可小視，個(gè)案開發(fā)過程中應(yīng)該充分估計(jì)政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 城市規(guī)劃的發(fā)展趨勢(shì) 南京市整體定位 充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市 —— 長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市 富有文化特色的城市 —— 國際影響較大的歷史文化名城 最佳人居環(huán)境的城市 —— 人與自然和諧共生的江濱城市 南京市近期整體規(guī)劃調(diào)整方向 進(jìn)一步優(yōu)化了都市發(fā)展區(qū)空間結(jié)構(gòu)，提出“以長(zhǎng)江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局”。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 8 頁 共 44 頁 強(qiáng)調(diào)多中心的規(guī)劃 思路，提出除主城外，在三個(gè)新市區(qū)要培育次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局； 明確提出開敞式的空間格局，以有利于把南京建成最佳人居環(huán)境城市，使南京在城市規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)將城鎮(zhèn)發(fā)展空間融于綠色自然山水之中，在更大的都市發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)延續(xù)南京城市“山水城林”融為一體的空間特色。 南京近年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述 起步期： 1998 年起，南京市房地產(chǎn)進(jìn)入商品化時(shí)期， 20xx 年以前是市場(chǎng)發(fā)展初期，市民對(duì)商品房認(rèn)識(shí)較淺，購房存在明顯的主城情結(jié)； 發(fā)展期： 20xx、 20xx 及 20xx 年上半年是南京房地產(chǎn)的快速發(fā)展時(shí)期，產(chǎn)品供應(yīng) 量急劇放大，價(jià)格大幅上升； 調(diào)整期： 20xx 年下半年至 20xx 年初，由于受到宏觀政策影響，南京樓市步入市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，成交量階段性萎縮，供給量明顯大于需求量，價(jià)格漲幅趨緩； 上升期： 20xx 年二季度后，政策 的后續(xù) 影響減弱，被抑制的購房需求大量釋放，銷售表現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 9 頁 共 44 頁 南京城市樓盤板塊劃分及樓盤價(jià)格水平 房地產(chǎn)調(diào)控政策分析及預(yù)測(cè) 20xx 年出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)政策一覽 ? 20xx 年 3 月 5 日，國務(wù)院總理所作的關(guān)于控制房地產(chǎn)政府工作報(bào)告出臺(tái) ? 20xx 年 4 月 28 日，央行加息，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 0． 27個(gè)百分點(diǎn)，其中， 5 年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由 6． 12％上調(diào)至6． 39％。 ? 20xx 年 5 月 17 日，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（ “ 國六條 ” ） ? 20xx 年 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》人稱 9 部委 “ 十五條 ” 。 ? 20xx 年 5 月 31 日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 7 月 6 日，《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 10 頁 共 44 頁 出臺(tái) ? 20xx 年 7 月 11 日，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 》出臺(tái) ? 20xx 年 7 月 24 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 ? 20xx 年 7 月 26 日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 8 月 1 日，國土資源局制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行 ? 20xx 年 8 月 30 日，建設(shè)部 :《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》出臺(tái) ? 20xx 年 9 月 5 日 國家外匯管理局、建設(shè)部今天聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 9 月 5 日新華社 5 日受權(quán)全文播發(fā)《國務(wù)院關(guān) 于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 ? 20xx 年 9 月 12 日按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》 20xx 年政策 實(shí)施及 影響解析 ? 年度 政策調(diào)控目的明確，行政干預(yù)手段為主 回顧 20xx 年國家及地方政府出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要目的十分明確：即調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。 本輪調(diào)控期間，多項(xiàng)目政策出臺(tái)的時(shí)間間隔都較短，在很大程度上表明了國家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的決心。 調(diào)控中運(yùn)用了相當(dāng)多的行政干預(yù)手段，涉及到銀行信貸、行業(yè)規(guī)范、產(chǎn)品供求控制等各方面。 ? 政策調(diào)控 的前期影響強(qiáng)于后期 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 11 頁 共 44 頁 政策出臺(tái)后對(duì)買 賣雙方 同時(shí)產(chǎn)生 心理影響，短期內(nèi)給市場(chǎng)帶來波動(dòng)，后逐漸趨于平穩(wěn) ，具體 表現(xiàn) 為： 交易量暫時(shí)性變化、市場(chǎng)需求被抑制或突然放大、波及二手房市場(chǎng)等 。 在國家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行多項(xiàng)調(diào)控后，房地產(chǎn)的投資及價(jià)格漲幅雖有控制。就南京市場(chǎng)而言，雖整體投資及價(jià)格漲幅減緩，但局部地區(qū)價(jià)格漲幅仍較大。 ? 住宅套型比例限制和住房轉(zhuǎn)讓中繳納營業(yè)稅的規(guī)定成為年度政策中最有影響力的環(huán)節(jié) 套型面積的規(guī)定、控制 對(duì)住宅的功能使用設(shè)計(jì)提出了更高的要求，并促使未來經(jīng)濟(jì)適用的中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量增加， 能更廣泛地 滿足市場(chǎng)大眾化需求 。 將住房轉(zhuǎn)讓過程中繳納全額營業(yè)稅的年限由兩年變?yōu)?5年進(jìn)一步抑制了投資型特別是短期投機(jī)型購買行為， 對(duì)預(yù)防 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫起到了積極作用。 ? 政策調(diào)控對(duì)于各方心理影響正在減弱 與 20xx 年國家宏觀調(diào)控后的市場(chǎng) 短期盤整相比 ， 06 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政策的影響 不明顯 ，逐項(xiàng)政策的出臺(tái)使得市場(chǎng)各方對(duì)政策的認(rèn)識(shí)正在逐漸理 性 。 地方政府 在 用足國家政策尺度的表現(xiàn) 上較 大程度上抵消了國家政策 的威力，同時(shí)開發(fā)企業(yè)、購房者對(duì)國家政策的心理承受能力也逐步增強(qiáng) 。 20xx 年政策環(huán)境研判 20xx 年 ，國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的 政策出臺(tái)頻率高、力度大，但是政策落實(shí)并顯現(xiàn)效果需要一段相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)期 。從調(diào)控的預(yù)期與結(jié)果來看，市場(chǎng)調(diào)節(jié)是房地產(chǎn)調(diào)控的源動(dòng)力，購房者需求的多樣化也使調(diào)控力度減弱。 根據(jù)我司研判 :20xx 年國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)， 但更重要的 將是前期 政策 的 執(zhí)行年，政策調(diào)控將在 20xx 年的基礎(chǔ)上得以延續(xù)和深化，主要圍繞調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展模式和產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)來進(jìn)行 ，重點(diǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 12 頁 共 44 頁 方面 : ? 嚴(yán)格控制土地供應(yīng) 土地市場(chǎng)是 20xx 年國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要戰(zhàn)場(chǎng)，各地土地督察局陸續(xù)成立、對(duì)新出讓土地進(jìn)行套型控制、規(guī)范國有出地使 用權(quán)出讓收支管理、整改和暫停部分用地審批等政策陸續(xù)出臺(tái)，承襲 20xx 年國家政策的影響，進(jìn)入 20xx 年后，中央政府對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度將明顯加大，土地交易也將更為理性和規(guī)范化透明化。 影響 :雖然土地市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步規(guī)范 ,但土地供應(yīng)的減少顯而易見 ,所以我司認(rèn)為 ,未來的土地爭(zhēng)奪會(huì)更激烈 ,土地價(jià)格也將進(jìn)一步上漲 . ? 引導(dǎo)購房者合理消費(fèi) 在 20xx 年相關(guān)稅費(fèi)征收、住宅套型配比控制的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì) 20xx 年國家將繼續(xù)在引導(dǎo)購房者進(jìn)行合理消費(fèi)的方向進(jìn)行整體調(diào)控，具體表現(xiàn)可能為調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)中小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)、大戶型住宅保 有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的征收等等。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 13 頁 共 44 頁 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析研究 寧南新區(qū)素有南京“南大門”之稱，緊鄰南京主城區(qū)，是南京市十五計(jì)劃中城市“南延?xùn)|進(jìn)”發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。規(guī)劃中東起寧溧路、南至緯九路、西達(dá)共青團(tuán)路、北抵雨花東路的 平方公里范圍內(nèi)的一期，功能以居住、生活為主 。其余 平方公里范圍的二期，則以商貿(mào)及高科技研發(fā)為主。 目前在寧南新區(qū)北部一期 平方公里的規(guī)劃用地上已經(jīng)陸續(xù)開發(fā)了 12 個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中住宅項(xiàng)目包括閱城國際、翠島花城、仁恒翠竹園、仁 恒玉蘭山莊、康盛花園、花神美境、泰龍家園、四季陽光等。隨著“寧南商貿(mào)區(qū)”和“賽虹橋商貿(mào)區(qū)”兩大商業(yè)中心的建立、寧南交通軌道設(shè)施的完善，寧南新區(qū)將營造出一個(gè)高品質(zhì)的生活空間。 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展分析 ? 高新商貿(mào) 位于鐵路南站與寧南新區(qū)居住片區(qū)之間的“寧南商貿(mào)區(qū)”的建立，將 進(jìn)一步完善 寧南 新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ) 生活 配套設(shè) 施 ，以火車南站帶來的巨大人流效應(yīng)，加大商貿(mào)業(yè)的發(fā)展力度 。 ? 高新科技 以中興通訊、舜天、蘇豪、宏圖等高新技術(shù)研發(fā)中心的輻射效應(yīng)，加大IT 產(chǎn)業(yè)的招商力度 ，加強(qiáng)板塊經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，提升板塊價(jià)值。 ? 高尚住宅 以仁恒 玉 蘭山莊、 仁恒翠竹園、 康盛 花